近隣の土地相続に伴う境界確認

質問

隣家の親族がなくなり、土地を相続された方（故人の子供）から「境界確認してほしい。」といわれてます。
先方の話では、承諾書や捺印は要らないといってますが、本当でしょうか？
また、測量をされている境界地権者もいましたが、この測量にかかる費用は先方に
負担義務があるのでしょうか？
現状のままであれば何ら不満はないのですが・・・。
ちなみに、もともとは隣家のほうが先に家を建てており、当方は分譲住宅として約２０年ほど前に購入したものです。
アドバイスをお願いいたします。なお、10/27に回答を求められてます。
出来ればこの日までにアドバイスいただければ幸いです。

回答No.3

bonnnou · ベストアンサー

まず、その人が、その「境界確認」を何の為に行うのか？それを確認すべきです。

　「押印等が不要」であるなら、その土地を購入した本人が死去したため、事実行為として、「境界を確認しておきたい」だけなのかもしれません。

　地積更正として法務局に登記申請しないのなら、押印は不要となります。

　ただ、そのような、「軽い」境界確認行為であっても、測量士、土地家屋調査士が「仕切って」行われるのなら、その「境界は後々まで残る」と覚悟したほうが良いでしょう。それらの人が、いなくても、その確認行為により、境界が確定するので、安易な妥協はさけるべきです。

　まず、自分の「土地の境界資料」をそろえてください。
　貴方の土地の分筆図面（地積測量図）及び、法務局備え付けの「公図」です。土地購入の際の重要事項証明、もしくは、土地の権利書に添付されていると思われます。

　なければ、法務局に行き、閲覧し、コピーしておきましょう。
　「公図」は、１／５００の縮尺で作製されていることが多いので、貴方の土地以外の接続関係が、理解できます。（分譲地であれば、貴方の土地を含めて、複数の土地の分筆図（地積測量図）で、足りるでしょう）

　相手の土地の分筆図（地積測量図）は、最低、その立会の時に相手が、用意していると思われますが・・・・。

　相手の土地と貴方の土地の境界には、構造物（側溝（みぞ）・塀等）は無いのですか？
　あれば、そのどこに境界がくるのか？　考えておくことになります。

　その位置は、その人の境界との反対の境界も頭にいれておく必要があります。
　たとえば、貴方の土地は、両隣接土地と、３０センチ幅の側溝があるなら、両方
の人が、その側溝の真ん中で、合意できるななら、問題は、少ないと思われますが、両側溝とも、その縁の貴方の側にあるとすれば、貴方の土地の面積は、少なくなりますよ。

　その意味で、その人が、貴方の土地と反対側の境界をどのようにしているのか？
これも確認しておきましょう。

　また、２０年ほどまえの分譲であれば、面積（登記簿に記載されている面積・公簿）に大きな違いは発生しないはずです。

　場合によれば、自分の土地の面積が分からなければ、「合意」できない。と言ってもよいと思います。（相手の費用で、測量しろという意味です）

　私の関係した土地で、間口で、２０センチ譲歩したため、奥行きが１００ｍほどあり、その譲歩した人が、２０平米、６坪ほど面積が減少した事がありました。

　土地の境界問題は、引き際、話しの落としどころ、決着の方法も、頭にいれながら、自分の意見を主張すべきものです。

　相手も、相手の主張を、こちら側に押しつけてくるものですから・・・。

　アドバイスとしては、
　１　貴方も、境界立会する時には、自分でできる事は、事前に調べておきましょう。
　２　相手の土地主張は、何を根拠にし、その結果どうなるのか？を確認しましょう。測量結果による面積は？
　　　（境界確認で、少しずつ、自分の土地を広げている人もいますから・・。）

お礼

アドバイスありがとうございます。
幸い、境界線（と思われる）には双方ともブロック塀を建てており、見た目上は明確になっています。あとは、実際の面積等が確保されているか、自分の敷地を確認する作業が必要とのことですので、早速、関係書類を確認したいと思います。

回答No.6

sein13_2

>議論を仕掛けられましたので、再反論します。

こういった議論は大歓迎です。実際、筆談では詳細は伝わりにくく、あやまった意思疎通になってしまいがちなので、大事だと思います。それゆえに、私も自信欄に「なし」と記載しているのです。

境界を確定したいから、つまり自己の所有権を明確にするという意思表示に対して、その動機まで暴露する義務が隣地所有者にあるとは思えません。・・・本質問から脱線しますので、ここは私は異議ありってことで終わりにします。なぜなら、動機が相続って自白してます、登記簿上の面積が大きいと相続税に影響するし、分筆するにしても境界確定しないと法務局が分筆させてくれないから、遺産分割もできないからです。

>その時点では、地積更正、分筆等を意識しない境界の確認行為です。

この確認行為については調査士が介在しようがありません。申請書を提出するに伴って境界確定するわけですから、隣人同士で勝手に決めた場合については「土地家屋調査士が不要な境界確定をする」ということにはならないです。申請もしないのに境界に立ち会うなんて私の経験上からもありません。

>結果、専門家が入らない時は、自らの土地の資料は、自らが用意しておきましょうと言うことです。
ここは賛成です。調査士が入らないのであれば、だまされないためにも登記簿の閲覧とその複写はしておくべきだとおもいます。

>学説、判例は、いろいろあるように書かれていますが、一種の「契約」として、後々、その境界を定めた行為に拘束される可能性が高いのです。

ここについては、平成10年の司法試験論文試験、民事訴訟法の第一問や口述問題でよくきかれているところなのですが・・・もしよろしければ、本屋で立ち読みなさってください。問題集はいろんな所から出てます。

土地の境界をたとえ合意で決めていたとしても、あとで紛争になった時に、その合意した内容に錯誤があれば、契約や合意に縛られるものではありません。

もちろん、境界は不確定であっても、確定した境界から10cmセットバックした土地の面積を隣人に贈与するなんて契約をしていては、契約に拘束されます。しかし、境界は不明確で、相手の資料によって合意をしてみたけれど、後に確実な資料が出てくれば、この境界合意に拘束されるものではないということです。

これは境界確定訴訟が、形式的形成訴訟だとされているからです。（判例・通説）そして、学説で異論を唱えていらっしゃる新堂先生の説もありますが、実務でもとられていません。

そして、形式的形成訴訟説では、処分権主義の一部排除（訴訟の取下はできるものの、請求の認諾・放棄、和解はできない）、弁論主義の排除（判決の基礎となる証拠提出、主張を当事者の責任・権能とすることが排除され、裁判所が勝手に当事者の主張に拘束されずに職権で境界を確定できる）がなされることになります。

実質は非訟事件ということになるので、隣人同士で合意をしてみたけど、錯誤があったんだと認定されれば、境界を定めた行為に拘束されることはありません。

ま、訴訟の実務経験なんてありませんし、机上勉強だけの司法試験受験生のたわごとだと聞き流してください。私がここにあまり書きこまなくなったのも、受験勉強のせいなんです。

>（ああ、ちゃんと、法に触れないように処理（法務局へ申請等）していますよ。方法は起業秘密）

？本人申請ができる以上、調査士を介在させずに、図面だけ測量士に作ってもらって、表示に関する登記をすることは可能です。

ともかくも、話におつきあい頂き、ありがとうございます。>bonnnouさん

回答No.5

bonnnou

境界は、ブロック塀で示される、幅をもった線ではないですよ。
私が扱う土地は、坪５０万～１００万以上することもあり、１平米に置き換えれば、１７万～３３万の価値です。
　１平米は、間口０．１ｍ（１０センチ）奥行き１０ｍで、生まれる土地です。
　そのような、分筆の話し合いに立ち会った、経験からの話しです。

　また、建築工事時の測量と、測量士による境界復元と、微妙に異なっていることも多いですよ。

　議論を仕掛けられましたので、再反論します。
　（別に喧嘩ごしてはなく、sein13_2さんに、こういう考え方がありますよと、私　の経験を披露しておく程度です）

　第一に、「ここは何の関係もないと思います。白状する場合が多いですが、プライバシー保護にもかかわってくるので、不要だと思います。」とありますが、隣地所有者として、自ら自由に使える時間を割いて、境界確認を求められた以上、当然何の目的で、境界を確認したいのかの説明を受けることは、当然の権利と考えます。
　それ以前に、境界確認を求めてきた側が、その説明を行って、立会を求めるのが礼儀と思います。

　理由は、その境界立会については、万一の場合、お互いの面積を左右する、結果その分、財産が、増減する行為だからです。
　その境界確認がどのような目的で、その結果、何に使用するのかは、告げて、行うべき物です。また、面積を左右するかもしれないという、「おそれ」を考えながら処理すべきものと思います。

第二に、土地家屋調査士の不要な、境界確認もあるという事です。
　その時点では、互いの、境界を確認しておきたいという程度で、境界確認は多々行われているという事です。
　その時点では、地積更正、分筆等を意識しない境界の確認行為です。

　結果、専門家が入らない時は、自らの土地の資料は、自らが用意しておきましょうと言うことです。

　境界確認という行為は、厳密に結えば、それが正しい場合、問題はすくないですが、法務局備え付けの互いの地積測量図に反している場合、その行為の法的評価が問題となります。

　学説、判例は、いろいろあるように書かれていますが、一種の「契約」として、後々、その境界を定めた行為に拘束される可能性が高いのです。

　また、境界を定めるということは、「契約」の可能性が高いと言いましたが、法に定める「要式」行為ではないため、口頭の合意で、有効なものです。

　そこから、現時点では、法務局への申請を伴わないような、その時点では「気軽な」境界確認行為であっても、その場で、設置された「杭」「ぺんき」「きざみ」等々に拘束される可能性が高いですよとの忠告です。

　また、そのような境界を具体的に示す「杭」等ではなくても、多くの人の前で、ブロック塀の端の「この箇所」です合意すれば、後々それが、立証されれば、その時の合意に拘束（しばられますよ）されますとの忠告です。

　専門家である土地家屋調査士のsein13_2さんには、申し訳ないですが、私の経験庫の答えです。

　この質問者の方の土地は、２０年ほど前の分譲地であるとのことですから、境界確認を求めている人の土地も、そのような土地とすれば、今更、「地積更正」「分筆」の可能性は低いと思うのです。
　相続に伴い、他人に譲渡するので、境界を確認しておきたいと思われるのですが、いかがでしょうか？

　私は、自分で簡単な登記申請書を作製し、提出したりしますので、あまり、土地家屋調査士さんとの付き合いはすくないです。
　（ああ、ちゃんと、法に触れないように処理（法務局へ申請等）していますよ。方法は起業秘密）

　それから、そちらの、法務局は、まだ、立会証明書（三文判）が認めてもらえるのですね。
　こちらでは、準則８９条をたてに、筆界確認書（印鑑証明付き）を求められています。
　また、昭和４８年の分筆地についても、筆界確認書を求めてきましたので、登記官と喧嘩して戻ってきたところです

回答No.4

sein13_2

bonnnouさん、反論するようで申し訳ございません。私がコメントさせて頂いた質問の中で、他の解答者で多少疑問のある書き込みがある場合は、再度コメントさせてもらってます。責任を持ちようにも持てないということからも、専門家としての欄にチェックを入れていませんが、境界確定を実際に行っている土地家屋調査士の意見として、読んでいただければ幸いです。
自信のところも詳細がわからないということで、なしとはしてますけど。

>まず、その人が、その「境界確認」を何の為に行うのか？それを確認すべきです。
ここは何の関係もないと思います。白状する場合が多いですが、プライバシー保護にもかかわってくるので、不要だと思います。

>地積更正として法務局に登記申請しないのなら、押印は不要となります。
境界が不明もしくは紛糾している時に、法定添付書類として地積更正登記に隣地の印鑑はいりませんが、実際には境界確認書が取られます。実印がいる場合が多いです。土地家屋調査士の職印で代行できる場合もあります。その時は隣地の人は三文判でもかまわないのです。

>「軽い」境界確認行為であっても、測量士、土地家屋調査士が「仕切って」行われるのなら、
それから、ご存じかと思いますが、基本的に測量士では境界の確定等はできません。測量士は目に見える地物を測量するのが仕事で公共測量が中心になります。民々境界を定めるときは、業務独占となってますので、土地家屋調査士に依頼しなければなりません。

>まず、自分の「土地の境界資料」をそろえてください。
私が境界確定する時は、地積測量図などの図面を用意します。法務局で閲覧やコピーする必要はないと思います。調査士が用意しなければ、境界確定協議なんてできないです。

さらに、隣地の測量もする場合が多いので、自分ところの面積がわからないということはないと思います。本件土地とは関係のない接続もしてない3件隣の土地の境界から測量した経験もあります。

>　私の関係した土地で、間口で、２０センチ譲歩したため、奥行きが１００ｍほどあり、その譲歩した人が、２０平米、６坪ほど面積が減少した事がありました。

私がやった物件でもよくあります。ブロック厚2つ分ってのもありました。納得しなければ、合意しないし、隣地の人は別に困っていないからって事でかなり協議が大変です。

hiro_masaさんの場合は隣地の方ですから、土地を取り込まれる心配はないと思いますよ。気に入らなかったら、合意しなければいいのですから。

もっとも相手が境界確定訴訟に持ち込むこともあります。こうなると、形式的形成訴訟となるので、筆界は裁判所が勝手に決めることになります。

お礼

アドバイスありがとうございます。
現状の境界を云々言われなければ、物理的（ブロック塀）にも境界があるので、大きな問題はないと思ってますが。

先方も相続の関係ですので、少なくとも訴訟と行った話にはならないことを祈っております。

回答No.2

maisonflora

承諾書や捺印は要らないといってますが、本当でしょうか？
⇒境界の確定の書類に、印鑑を押します（認めでＯＫ）。民間どうしの場合は、土地家屋調査士が仕切ります。
測量をされている境界地権者もいましたが、この測量にかかる費用は先方に
負担義務があるのでしょうか？
⇒自分の土地を測量した費用は自分の費用です。先方は自分の土地を測量してますが、これは先方負担です。勝手に地権者が測量した分を先方に転嫁するのは困難です。普通は先方のみが測量し、明らかに間違っていれば、境界を変更してもらいます。

お礼

アドバイスありがとうございます。

回答No.1

sein13_2

>先方の話では、承諾書や捺印は要らないといってますが、本当でしょうか？

管轄法務局にもよるのかもしれませんが、境界が不明確の場合で、境界確定する時は基本的に印鑑がいります。印鑑証明書はいる場合といらない場合があります。いらない場合はただの三文判でもokです。印鑑を押すのは、土地家屋調査士の職印をついた境界確定の合意書みたいなものです。

>この測量にかかる費用は先方に 負担義務があるのでしょうか？

そうです。隣地の人の境界確定のために雇っている土地家屋調査士さんと委任契約を結んでいるのは隣地の人ですし、この委託費用はかなりの金額になります。それゆえに、できるかぎり、境界が不明瞭な時は放置しておくべきだと私は過去の回答でも言ってきました。

これは隣地の人が境界確定の必要性に駆られた時に、自分が境界確定の委託料を支払わなくてすむというメリットと、境界の合意ができなければ、判子をつきませんという強い立場に立てるので、境界を相手方の土地の方向へ押しやることができるからです。

現状のままで不満がないとおっしゃられていますが、土地の相続や売買の時には境界を確定をしないと不自由な事が多いのです。隣地の方が確定したいと言ってきた時がチャンスです。境界を確定した方がいいです。もちろん、自分の有利な方向で。しかも、自分は境界確定の費用は払わなくて済む結果になります。

もっとも、あまり土地家屋調査士さんを困らせるような言い分はしないでください。私は土地家屋調査士やっていているのですが、自分の土地はこの境界ブロックよりも50cmも向こう側にあって、50cm向こうでないと境界確定の合意をしないと言い張るおばあさんとかにあって、いくらなんでも取り込みすぎだろって言いたくなるような場合があります。こうなると、話し合いが紛糾して、隣地の人の土地家屋調査士さんへの委託料が増えます。（人件費なのでもめればもめるほど、交渉回数が増えるので、支払い代金が増えるのは当然です）

境界を向こうへもっていくにしてもホドホドの程度で。
実際に交渉やっていてとっても困る事例にあたるときが・・・

お礼

ありがとうございます。
こちらの敷地面積がどれくらいあるのかすら分からない状況ですので、
権利書等、確認した上で、合意するか否か判断したいと思います。