共有者のうち大多数の者の所在が、完全に不明となっている共有地の一部を、時効取得しようとしています。

質問

所有者２２名（うち一人は死亡が確認され、その相続人が８人います）の共有名義となっている墓地があるんですが・・・。

その墓地の一部分に、僕の知り合いの墓が、戦前からずっと存在しているんです。

しかし、この墓地の登記簿（表題部のみの登記簿です）によると、この墓地の共有者の中には、この知り合いを含む親族の名前が登記されていません。

そこで現在、墓地の共有者を被告らとして、裁判所に、時効取得を原因とする所有権移転登記手続請求事件を申し立てようとしているのですが・・・

ここでちょっと問題がありまして・・・

墓地の登記記録上の住所を元に、共有者の戸籍・住民票等を役所に請求したのですが、登記記録上の住所が古すぎて、戸籍や住民票が滅失しており、関係者を探すことが出来なかったのです（これについては、役所から行政証明をもらっています）。

そこで、裁判所に相談したところ、情報が全く不明となった２０人の共有者に関しては、「特別代理人」を選任して、特別代理人を相手に裁判を起こしなさいと説明を受けました。

ここでお尋ねしたいのですが、仮に、「居場所がわかっている共有者数名」と、「所在不明の共有者の特別代理人」を相手に、裁判所に訴えを提起して、確定判決をもらった場合、この確定判決を用いて、法務局での登記申請は可能となるのでしょうか？？

別で法務局でも相談したのですが、「仮に共有者全員（その承継人を含む）を相手に裁判を起こした場合」という限定つきで、

１、確認・給付・形成のいずれかで裁判を起こし、確定判決を貰う。
２、この確定判決を代位原因証書として、墓地全体から、知り合いが時効
　　取得する一部分のみを分筆登記
３、分筆登記完了後、確定判決を登記原因証明情報として、知り合いの名
　　義に直接所有権保存登記（これは、不動産登記法７４条１項２号に定
　　めがあります）

以上の登記申請が必要となるとの回答を受けましたが、これって、「共有者全員の居所を探し当てた場合」限定で、「特別代理人」を相手に訴訟を起こした状態で確定判決をもらっても、登記申請できないんですかね？？

いちお、特別代理人は、この事例に関しては共有者本人の代理人として活動することになるわけだから、個人的には問題なく申請出来るとは思っているんですが・・・。

裁判所と法務局では、結構対応方針が異なるみたいで、ちょっと確信がもてません。

仮に確定判決をもらっても、登記できなかったら全く意味ないし・・・。

ちなみに、共有者と知り合いの間で、所有権をめぐって紛争があったりするわけではないので、裁判自体はすんなり行くのではと思っています。

なんだか複雑な事例ですが、もし同じような事例を処理した経験がおありの方がいらっしゃいましたら、是非とも知恵をお貸しください。

回答No.4

petra-jor

～補足です～
　　被告に成年後見人が既に選任されている場合には
　（成年後見人が選任されている旨は、法務局に後見登記されます）、
　被告の法定代理人である成年後見人を
　被告当事者として裁判を進行させることになり

　被告に成年後見人が選任されていない場合には、
　成年後見人の申立ができるのは、その本人、
　本人の配偶者や近親の親族等ですので
　（原告から親族へ申立をするよう頼むこと自体はできますが、
　　今回はお願いできるような事案ではないですね）、
　特別代理人選任申立をして裁判を進行させることになると思います。

～訂正です～
訂正前：事案が複雑の場合（被告の特別代理人として事実関係の調査が必要）、

訂正後：事案が複雑の場合（被告の特別代理人として事実関係のより詳細な調査及び検討が必要）、

訂正前：また、選任決定の前に専門医の鑑定を行う必要があり、
　　　　　鑑定費用は、地域差があると思いますが、
訂正後：また、裁判所が選任決定の前に専門医の鑑定が必要と
　　　　　判断した場合には、鑑定費用がかかります。
　　　　　鑑定費用は地域差があると思いますが、

お礼

petra-jorさん、またまたお礼が遅くなり申し訳ありませんm(--)m

最近仕事が忙しくて、なかなか自宅でパソコンを触る時間がなかったもので（＞＜）

色々本の紹介もしていただいて、本当に助かります！！

自分でも調べて、購入を検討したいと思います。

共有者全員を被告とした所有権移転登記請求訴訟は固有必要的共同訴訟ではない・・・ってのは確認済みでしたが、

「高齢者の方が当事者となる場合、被告として訴訟を追行する意思能力がなかったら成年後見人、または特別代理人の選任が必要」というのは気が付きませんでした！！ご指摘ありがとうございます！！

所在が確認できた当事者２名のうち、健在な方は、戸籍で確認したところ８０歳代くらいだったので、ご指摘の通り特別代理人の選任が必要になるかもしれません・・・。

ただ、こればっかりは、一度訴えを提起してみないと確認が出来ない（ですよね？）と思われますので、とりあえず訴え提起後に様子を見ようと思います。

後は、法務局に現在確認中の、分筆登記の問題がクリア出来れば、訴え提起の準備が整いそうです。
実は、こっちもやっかいな問題だったりするのですが・・・（苦笑）

petra-jorさん、本当に回答ありがとうございました！！
もし、また何かお気づきの点などございましたら、是非ご教授ください！！

回答No.3

petra-jor

★すいません。昨日確認したところ、
私が思い描いていた青いカバー本は、
「設問解説判決による登記」ではなくて、
「判決による登記の実務と理論」（著者神崎満治郎・株式会社テイハン）でした。
全く同一の事例は載っていないですが、
Ｐ１７９～に被相続人が生前売買した不動産に対する所有権移転登記請求の事例、
また、Ｐ１８４～時効取得に基づく登記請求の事例が載っていました。
いずれも該当ページは１～２ページです。

（（【事例と解説民事裁判の主文】（新日本法規出版株式会社）
Ｐ１６６～１７０に被相続人が生前売買した不動産
に対する所有権移転登記請求の場合の訴状に記載する
「請求の趣旨」の記載例が載っています。
買主の相続人を原告とした場合や売主の相続人を
被告とした場合の記載例です。））

★特別代理人の報酬額は、最終的には裁判官が決めることになりますが、
一般的には、簡単な事案（被告の認否が単純かつ、
第１回口頭弁論期日で弁論終結→第２回口頭弁論期日で判決言渡）
で５万円が相場だと思います。
事案が複雑の場合（被告の特別代理人として事実関係の調査が必要）、
被告が複数となる場合、あるいは、裁判期日が３回以上の場合には、
当然報酬額も増えることになります。

★ご確認済みだと思いますが、高齢者の方が当事者となる場合。
被告として訴訟を追行する意思能力がない場合は、
そのままでは民事裁判を進行させることはできません
（訴状、口頭弁論期日呼出状、判決正本を受領する能力すらないので）。
この場合には、被告に法定代理人としての成年後見人を
選任してもらう（家庭裁判所への申立）
あるいは特別代理人を選任してもらうかしないと
民事裁判を進行させることはできません。

成年後見人選任の申立をした後、
被成年後見人の財産が多かったり、
後見人にふさわしい親族がいない場合など、
申立から選任されるまで数ヶ月かかることがあります。
また、選任決定の前に専門医の鑑定を行う必要があり、
鑑定費用は、地域差があると思いますが、
３、４年前は１件当たり５万円前後かかると
聞いたことがあります。

★ご確認済みだと思いますが、念のため、
共有者全員を被告とした所有権移転登記請求訴訟は
固有必要的共同訴訟ではいと解釈されていると思いますので、
共有者全員を被告とする訴状提出後に、
仮に、死亡や訴訟能力の有無により、
被告ら全員について同時進行ができなくなり、
事件を分離をして、別々に訴訟を進行せざるを得なくなり、
複数の判決となったとしても、
共有者全員に対する確定判決を手に入れれば、
目的の登記手続きができることになると思います。

事案の根っこはそれほど難しい事案ではないと思いますが、
多数当事者、高齢者の当事者、所在不明の当事者と、
かなりの難航が予想されますが、がんばってください。

回答No.2

petra-jor

戸籍等の具体的な状況からすると、
ogurabakaさんが裁判所から受けた説明のとおり、
公示送達の案件ではなさそうですね。

当該土地の共有者全員を被告とする訴えを提起後又は同時に、
所在不明の被告については特別代理人選任付与申立てをして、
勝訴判決が確定したら、判決正本＋送達証明書＋確定証明書を用いて、
目的の登記ができると思います。

判決の主文とリンクしているとはいえ、
登記については、法務局が専門ですから、一度大きな法務局
（情報が集まっている）、例えば、東京法務局等へ
電話で相談してみるといいですよ。
親切に教えてくれます。

それから、書籍名は今正確には思い出せませんが、
青いカバーの、確か「設問解説判決による登記」という本が、
事例も多く、分かりやすいです。
今回のケースも記載されていると思います。

最後に、裁判の当事者（本件では被告）が多い場合には、
特に高齢者が多い場合、裁判を迅速に進めたほうが良いですよ。

裁判中に、当事者がなくなると、
無くなった方の相続人の調査の上（戸籍等の取り寄せ）、
相続人を確定させ、相続人を当事者にするために、
原告から、受継の申立（民訴法１２４条１項１号、１２６条）や
や訴状訂正申立等をする必要がでてきます。
受継の申立がなされない場合、裁判所は、
当事者からの受継申立に代えて、
職権で続行命令（民訴法１２９条）を行うこともできますが・・・。

お礼

petra-jorさん、再度回答ありがとうございます！！

お礼が遅くなり、申し訳ありませんでした・・・。

僕的に考えていたことと、petra-jorさんの回答が、ほぼ一致しているので、多分この流れで訴訟を進めていけば、登記が出来るのでは？と思います。

いちお、東京法務局には、時間を見つけて電話してみます！！

あと、「設問解説判決による登記」は、日本加除出版が出しているやつですかね？？
この本はお勧めとのことですので、購入してみようと思っています。

それと、高齢者の件なんですが、ホントその通りですよね(＞＜)

質問を投稿したときにも書いたと思いますが、相手方である共有者のうち、すでに一人は死亡していて、その相続関係まで調査しましたから・・・。

後一人、登記簿上の住所から、現在の居所を探し出せた共有者がいますが、この方も高齢だから、早めに訴訟を進めないといけないと本気で思っています。

petra-jorさん、本当に回答ありがとうございます！！！！

・・・あと一つ質問なんですが、特別代理人の報酬は一人につき５万円～なんですよね？？
いちお、今回は、不明の共有者２０名全員の特別代理人として、弁護士を一人選任する形になるはず、と裁判所に言われたんですが、この場合も、５万円～くらいの報酬になりますかね？？

回答No.1

petra-jor

＞仮に、「居場所がわかっている共有者数名」と、「所在不明の共有者の特別代理
＞人」を相手に、裁判所に訴えを提起して、確定判決をもらった場合、
＞この確定判決を用いて、法務局での登記申請は可能となるのでしょうか？？

共有者全員を被告として（「居場所がわかっている共有者」及び
「所在不明の共有者については特別代理人を付けて」、
原告勝訴判決が出て確定した場合、
その判決正本（＋判決確定証明書）を用いて、
法務局での登記申請はできると思います。

所在不明とは、氏名は判明しているが、現在の住居所が不明という意味ですか？
氏名が判明していて、住居所不明の場合は、
訴状等の送達先が不明であるので、特別代理人を選任せずに、
公示送達という送達方法による訴訟の進行の仕方も
考えられる余地がある気がしますが・・・。

実際に戸籍等を見てみないことには分かりませんが、
事案によっては、特別代理人選任か公示送達か
微妙なところだと思います。
いずれにしても、訴訟の進行については、
訴えを担当する裁判官の判断に従うことになると思いますので、
訴状を提出して、実際に裁判の担当となった書記官に相談しながら、
進めるのが良いと思います。

なお、ご存知だと思いますが、特別代理人を付けるには、
費用（特別代理人選任手続費用及び特別代理人に対して支払う報酬）
がかかり、訴えを提起した原告が負担することになります
（判決の内容によっては、訴訟費用確定処分申立をして
被告らから回収できる道はありますが）。
どんなに簡単な案件でも特別代理人１人につき
最低５万円～報酬はかかると思います。

＞「共有者全員の居所を探し当てた場合」限定で、
＞「特別代理人」を相手に訴訟を起こした状態で確定判決をもらって
＞も、登記申請できないんですかね？？

共有者全員の住居所が判明している場合、
すべての共有者全員を被告として訴えを起こすことになり、
裁判所は特別代理人を選任することはない（できない）と思います。

なぜなら、特別代理人は、共有者本人の生死の不明等の場合に、
専ら民事裁判は進める目的の下、苦肉の策として
本人の知らないところで限定的に選任するものではないでしょうか。
また、訴訟行為を委任された弁護士の代理人とは違いますし・・・。

お礼

petra-jorさん、非常に参考になりました！！

いちお、気になった点を補足欄に書き出してみましたので、もしお時間がございましたら、またコメントをお願い致します。

補足

参考になる回答をありがとうございます！！

やはり、被告ら全員（特別代理人含む）を相手に勝訴して、その確定判決をつければ、登記申請は可能っぽいですよね・・・。

いちお、いくつか僕の説明が足りなかったところがあったみたいなので、ついでに補足もさせていただきます・・・。
回答の欄に投稿しようと思ったのですが、文字数がオーバーしたので、補足の欄に投稿します（苦笑）

>所在不明とは、氏名は判明しているが、現在の住居所が不明という意味です>か？

所在不明とは、「登記簿（表示登記のみ）の表題部に記載されている所有者名と住所しか情報がない」という意味です。
登記簿上の住所を元に、戸籍や住民票を申請しましたが、該当する戸籍等は滅失していて、一切ありませんでした。

＞氏名が判明していて、住居所不明の場合は、
＞訴状等の送達先が不明であるので、特別代理人を選任せずに、
＞公示送達という送達方法による訴訟の進行の仕方も
＞考えられる余地がある気がしますが・・・。

裁判所の話によると、公示送達は使えないっぽいです。
公示送達は、例えば、一度は住んでいた場所が特定出来ている（住民票除票や戸籍附票に記載がある等）が、現在の居所が確認出来ない場合（転出先で転入届をしなかった等）に適用されるものみたいで・・・。

共有者の唯一の情報であるこの登記簿は、戦後間もなく再製されたもので、それ以降登記に変化がないので、共有者の住所は戦前の表記のままで、現在では該当住所は存在しません。
そして、登記簿上の住所から、現在の住所表記に繋がるような住民票や戸籍等も滅失済であるため、公示送達の前提として、送達場所に送達することすら不可能という状況なので、公示送達は難しいと思います。

確かに、費用のことや、作業の手間を考えると、公示送達がベストなんですけど・・・。

＞＞「共有者全員の居所を探し当てた場合」限定で、
＞＞「特別代理人」を相手に訴訟を起こした状態で確定判決をもらって
＞＞も、登記申請できないんですかね？？

＞共有者全員の住居所が判明している場合、
＞すべての共有者全員を被告として訴えを起こすことになり、
＞裁判所は特別代理人を選任することはない（できない）と思います。

これは、僕の投稿に回答していただいた箇所ですが、ちょっと僕の文章が下手だったみたいで、うまく伝わらなかったみたいです（汗）
下に書き直してみました。

↓↓
別で法務局でも相談したのですが、「仮に共有者全員（その承継人を含む）を相手に裁判を起こした場合という限定付」で、

１、確認・給付・形成のいずれかで裁判を起こし、確定判決を貰う。
２、この確定判決を代位原因証書として、墓地全体から、知り合いが時効
　　取得する一部分のみを分筆登記
３、分筆登記完了後、確定判決を登記原因証明情報として、知り合いの名
　　義に直接所有権保存登記（これは、不動産登記法７４条１項２号に定
　　めがあります）

以上の登記申請が必要となるとの回答を受けました。

「仮に共有者全員（その承継人を含む）を相手に裁判を起こした場合という限定付」とのことですので、上記の１～３の登記申請は、「共有者全員の居所を探し当てて、そいつら全員を相手に訴訟を起こして確定判決を貰った場合」に可能ということになりますよね？

そうすると、「居所が判明している共有者」＋「居所不明の共有者のため選任された「特別代理人」」を相手に訴訟を起こして、確定判決をもらっても、上記と同じように登記申請することは出来ないのでしょうか？？

・・・という意味です。
なんとなく伝わりますか？？（苦笑）

＞なぜなら、特別代理人は、共有者本人の生死の不明等の場合に、
＞専ら民事裁判は進める目的の下、苦肉の策として
＞本人の知らないところで限定的に選任するものではないでしょうか。
＞また、訴訟行為を委任された弁護士の代理人とは違いますし・・・。

これは、petra-jorさんがおっしゃる通りだと思います。
今回の事例は、共有者本人の生死も所在も不明なので、特別代理人を選任しようという結論に至りましたので・・・。

以上です。
もし、また何かお気づきになられた点などございましたら、ご一報願いますｍ（－－）ｍ