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歪みからくると思われる外構ブロックの割れ
築８年目の、４メートルの擁壁の上に建つ家ですが、住みはじめて半年もしないうちに地盤沈下に気づき、再三施工業者ともめて３年前に注入工法で修繕して頂きました。 その後、沈下を体感することはなくなりましたが、玄関タイル（３年前に貼り替えた）が割れてきたり、アプローチ階段にヒビが入り酷いところはコンクリートがはげ落ち、中の鉄筋が見えているところがあります。とりあえず大きな支障がないのでそのままにしていましたが、先日擁壁の上のブロックの一部が前後にずれていることに気づきました。その内側はブロックが大きく割れて落ちており、上に建つフェンスの根本がむき出しになっています。擁壁の前には家があるので、早急に補修しないといけないのですが、ブロックだけの補修でよいのでしょうか。予算もあり不必要な工事はしたくないのですが、もしかしたら擁壁自体が危険なのでは、、と気になります。注入したときに大きな圧力がかかったのでしょうか。それともまだ沈下しているのでしょうか。
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- iwakura009
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- iwakura009
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＞ 前回家にかなり進行の早い地盤沈下の症状が出ても、注入工事に漕ぎつけるまで、かなりの時間を要した（口ではハイハイじゃあまた連絡しますと言っておいて、その後音沙汰なしを繰り返してた）ので、おそらくまた何度も電話しないと動いてくれないとはおもいますが。。 いつ電話したか記録を残すことをお勧めします。 対応者の氏名もあわせて ＞ 契約する前、高い擁壁が気になり不動産屋に土が下がることはないかと聞いたところ、絶対大丈夫、万が一そのようなことがあればすぐに対応します。と言ってみえたのですが。。 今となっては言った言わないになりますね。 できれば書面にしておきたかったですね。 以前の注入工事も含めて、過去の資料整理が必要かも。 今後は、立会をしたらサインをもらう。 手書きでも記録を残す。写真を撮る。 内緒で会話を記録するなど考えられます。 目的の為にもう手段を選べません。 自衛と思い記録を残すことをお勧めします。 大事になったときに役立つはずです。 もし不動産屋が代わりの家屋を近隣で用意できるのであれば、移住できればいいですが。。そこまで自腹は切らないでしょうね。 ダメもとで、代わりの家を提案されては。。。 法律相談済くらいのブラフは必要かもしれませんがね。。。
補足
いつも本当にありがとうございます。 昨日不動産屋と電話で連絡をとりました。うちが留守の間に、注入工事をした業者さんと見に来たそうですが、地盤沈下はしていない。ブロックが割れたのもタイルも経年劣化と言われました。経年劣化にしては早すぎませんか？と聞いたら、注入工事をした時に衝撃があったのかもしれませんとのこと。擁壁についても、頑なに絶対に大丈夫、杞憂ですを繰り返すばかりでした。こちらとしても、沈下や擁壁の強度についての証拠のようなものを提示できなかったので、これ以上抵抗できずに終わりました。電話の後で家の基礎を確認したところ、注入工事の時にクラックにコーキングしてもらっていたところが、切れてヒビ割れている状態でした。その時、基礎クラックの補修はエポキシ樹脂が一般的とネットで見ていたので、そうして欲しいと頼んだのですが、エポキシ樹脂は堅いから、柔軟性のあるコーキングの方がいいと言われました。とりあえず、ブロックは直すとのことで、来週の水曜日に工務店の監督さんに来てもらうことになったいるので、基礎も見てもらい、会話を記録してサインをもらうことにします。もしラチがあかなかったら、どうかまたよろしくお願いします。。
- iwakura009
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> 一緒に造成した隣の家もアプローチのタイルが割れたりしていますが、その２、３年後に造成した周りの家５軒は大丈夫みたいなので、土地より造成に問題があったこととは思うのですが…。 間違いなさそうですね。 > 周りの５軒を造成している時、その不動産屋が（うちが沈下の問題を訴えていたので）、今回は入念に地盤改良していると言ってました。 不動産屋が自社の発注（責務）において造成・販売されたと読めますが間違いないのでしょうか？ それならば造成業者の責務以外にも不動産屋にも責務があると考えますので瑕疵の所在としては不動産屋も担うことが一般的と考えます。 http://www.j-shield.co.jp/groundsys/default.htm 比較的判り易い説明がされていますのではっておきます。 物件の施工時期が品確法施工に前後していますので、現行法の適用は難しいと思います。 ですが社会問題化はされていますので認知はされていたと思います。 ホームページ事例を参考にしつつ資料を収集し穏便な解決を求めて、尚無理を感じましたら相談が良いのではないでしょうか。
お礼
本当に何度もありがとうございます。 不動産屋に連絡したところ、注入工事をした業者に見に行かせますと言ってくれました。しかし、前回家にかなり進行の早い地盤沈下の症状が出ても、注入工事に漕ぎつけるまで、かなりの時間を要した（口ではハイハイじゃあまた連絡しますと言っておいて、その後音沙汰なしを繰り返してた）ので、おそらくまた何度も電話しないと動いてくれないとはおもいますが。。契約する前、高い擁壁が気になり不動産屋に土が下がることはないかと聞いたところ、絶対大丈夫、万が一そのようなことがあればすぐに対応します。と言ってみえたのですが。。 難航するとは思いますが、いろいろ調べてなんとか納得のいくような形にしたいと思います。 本当にありがとうございました。
- iwakura009
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「性能保証住宅の保険」との事ですが、（家について宅地ではないです）一定条件を満たしているはずですね。 https://www.hownes.com/reg_manual/jyu05-1.asp 参考に 沈下の要因を推論するために 該当宅地の購入時に基礎杭が必要（地耐力保証）等明示されていたか？ 前回の注入工事では沈下原因の特定をどのように話されていたのか？ どのような調査をしたのか？ 宅地台帳（山を切った土地か谷を埋めた土地か・元は池だったとか）、地歴（元はどのような場所｛山林・畑・鉱山・海等｝でどのような工事をしたのか）の確認 扇状地であれば、河川が近いとか、山であれば周りの地質、湧水が多いとか近所も含め擁壁がコケてたり濡れているとか 周りでは同様な問題は発生していませんか？ これらはかなり重要な情報でお金を使わなくても推測がかなりできます。 > 沈下は続くとのこと、どのような対策をしたらよいのでしょうか？ 原因を絞り込んだ後の対策です。相談内容より擁壁を含めて盛土の転圧不足で全体に沈下する場合ではないか？と想定していますがあくまでも推論で断定できません。 これが済んだら > 専門的な検討というのは、どういったことろに頼んだらよいのでしょうか？ 今までの経緯から考えて、住宅ではなく土質・施工の問題と思われます。 地盤系のコンサルの技術士（５－１０万）に頼むのが良いかと思います。 Ｎ値だけならスウェーデンで簡易測定（その日にわかる）３－５万できます。 もし貫入してサンプリング・報告取りまとめて考察するとン十万とかかかりますね。。。 建築時にどのような地耐力の確認がなされたのかが疑問です。 性能保証では土地の確認をするわけではないですからね > 擁壁下の地盤の地耐力ということになれば、どうすることもできないのでしょうか？ 周囲で建築が進み建設機械の搬入が難しい等考えられます。 現実的ではないですがお金をかければある程度は解決できますよ。 憶測でしか話をできないのも歯がゆく仕方ありません。 これら建築問題の多くは全て、不動産屋が自社商品情報に対する無知や情報非開示性や 施工業者の無知、技術不足と施工後のメンテには付合いがなくなる体質ですね。 細分化を進めた業者は基礎・大工・内装・設備・瓦など分化されそれ以外の知識が不足しがちです。 建築士でも現場を知らない人もいれば施工管理士でも知識だけの人ももちろんいます。 ブロックの上下を知らない左官屋もいます。笑い話にすらなりませんね。 ＨＭ代理人では現場の数を掛け持ちし必然目が届かなくなります。 全てを疑うわけではないですが、施主として勉強しない事にはいいものはできません。 お金をかける方法を考えるのではなく、現実どうするのかに立ち戻ります。 責任の所在を明らかにするべきですが、そうそう時間もかけていられません。 法律は専門外ですが土地と建物をセットで考えたときに何かしらの問題が存在してるのは事実です。 家屋性能が補償されていないその点で瑕疵を求めるしかないのかなと思います。 再度「性能保証住宅の保険」を使用する事しか現状での方法は無いのかな 普通に考えれば擁壁は宅地の一部ですから、問題があれば不動産屋の対応ですけど現状渡しって書いてないですか？。。。。 その一言で責任転嫁しそうな予感 具体的な契約について 施主は不動産屋と土地だけの契約なのか、建築後の引渡しなのか？ 土地の擁壁や造成は不動産屋の物であったのか仲介か（条件は）？ 建物の契約は別なのか？ 話し方がずいぶんかわってきますがいずれにしても難しいです。 （いずれにしても裁判沙汰はさけられないでしょうね）
お礼
何度もご回答頂き、ありがとうございました。 考えなければならないことをたくさん教えて頂き、本当に参考になりました。一緒に造成した隣の家もアプローチのタイルが割れたりしていますが、その２、３年後に造成した周りの家５軒は大丈夫みたいなので、土地より造成に問題があったこととは思うのですが…。周りの５軒を造成している時、その不動産屋が（うちが沈下の問題を訴えていたので）、今回は入念に地盤改良していると言ってました。とりあえず、落ちそうなブロックの応急措置をしてから、契約書類から確認しなおし、土地の状況等調べてじっくり考えます。 また様々な疑問点がでてくることと思いますので、その時はどうかまたよろしくお願いします。 本当にありがとうございました。
ANo.1,2,3の回答を参考にして、 私の考えを伸べます、建築図面（確認申請の副本も含みます)の中に設計者の名前がありますので、設計者に事の、経緯を説明して、貰いましょう。4メートルもある擁壁ですから、勿論、工作物の確認も必要となります。 もし、拉致があかないときは、弁護士に建築の構造設計士に地盤、建物の、調査を依頼して、瑕疵責任がある旨の、内容証明書を出してもらい 責任の所在を明らかにして、費用は掛かりますが、全権委任する事を、お勧めします。 個人の素人では、問題がオオキ過ぎますから。
補足
ご回答ありがとうございました。 お礼が遅くなり、申し訳ありません。 前回沈下の工事をするにあたって何年も揉めたのですが、家を建てた施工業者には、造成工事は別の業者がしており、うちには責任がないと言われました。造成業者はつぶれているらしく、直接契約関係にあった不動産屋に、それこそ、内容証明を書きますよ等圧力をかけて動いて頂きました。今確認申請書を確認しましたら、設計者は別の設計事務所の方の名前になっています（家の間取り等の相談は施工業者の方と行ったのですが…）。「設計者」（「代理者」も同じ名前）に名前がある方及びその事務所には、全く交流？を持たずに家を建てたのですが、その方に責任を追及できるのでしょうか？
- iwakura009
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「４メートルの擁壁の上に建つ家」 文面から盛土による造成地の擁壁が動いていることから擁壁より下、支持地盤の地耐力不足が考えられます。 その場合は小手先の対処では難しいと思います。 造成した宅地が安全な宅地（擁壁も土地の一部）として機能していない点は瑕疵とも取れる点があるため土地（擁壁）と建物（地耐力）について専門的な検討が必要と思います。 ぱっと思いつくのは １．擁壁が確認申請に則っていない場合 ２．擁壁の移動が注入工法による影響（ではないとは思いますが） ３．水が宅地盤の下を通り地耐力を低下（軟弱化）させる場合 ４．亜炭等採掘跡地の造成でヶ所的に土砂が抜けつづける場合 ５．砂・粘土等の採掘跡地又は盛土の転圧不足で全体に沈下する場合 結論から言えば、５ 沈下は続くことが考えられ早急な対策が必要です。
補足
ご回答ありがとうございました。 お礼が遅くなり、申し訳ありません。 沈下は続くとのこと、どのような対策をしたらよいのでしょうか？ 専門的な検討というのは、どういったことろに頼んだらよいのでしょうか？ 前回注入工事の時は、地盤沈下にはいろいろな方法があるとのことでしたが、この状況には注入工法が一番よいと言ってました。（性能保証住宅の保険を使うということで、東京から専門家の方がみえて業者の方と話し合った結果だと思います） 擁壁下の地盤の地耐力ということになれば、どうすることもできないのでしょうか？何度も申し訳ありませんが、ご回答頂けると嬉しいです。
文面から 排水パイプや水道管の回りを見て動いてる。地下が凹んでたり。 雨上がりの後土壌排水の色も気になります。 地面が何時も濡れている。 だいたい壊れる時は、大雨の夜中 土砂が濡れて最後はドロドロ土石が押し出してしまうのです。
お礼
ご回答頂きありがとうございます。 お礼の返信が遅くなり、本当に申し訳ありません。 注入工事前には、大雨の後、低くなっている方の土が凹んだり、水が溜まったりしていました。今はそのような事はないと思いますが… 排水パイプというのは樋の事でしょうか？水道管がどこを通っているかわからないのですが、どのように見たらよいのでしょうか？ 注入工事をして頂いた業者さんは、階段アプローチの下の土が沈み、空洞になったところへ玄関まわりの土が流れていると言ってました。注入工事でもう大丈夫とのことでしたが、まだ多少土が流れているのかもしれません。そのことを含めて業者さんに連絡してみます。ありがとうございました。
補足
いつもありがとうございます。 目視で地盤が下がっていると確認できるところはありません。タイルの割れや基礎クラックくらいが気になるくらいでしょうか…。注入工事の前は、家の床もかなり傾いていたし、擁壁際の側溝の継ぎ目が割れるなど、沈下の症状が出ていましたが。不動産屋は、注入工事は完全なもので、ガンガンに固めているから、その後沈下を起こすことは絶対にない！とわめくように言われます…。 擁壁ですが、説明不足で申し訳ありません。割れ落ちたブロックは、擁壁の継ぎ目部分（継ぎ目は２カ所あり、その一方）の上にのっています。擁壁自体、継ぎ目で多少前後にずれていますが、ひどくはありません。上からみたところ、下の方は真っ直ぐに見えます。擁壁の継ぎ目の上のブロックは、割れたブロックを境にかなり前後にずれています。家を建てた工務店の監督さんにも見て頂いたのですが、３メートル以上の擁壁は動くし、つなぎに入っている黒いもの（緩衝材？）が、ひどいところはもっと飛び出したりすると言っていましたが、そうなのでしょうか…？ 継ぎ目のもう片方は、そこで擁壁の角度が変わっています。今回確認して気づいたのですが、角度が変わっている部分のつなぎのブロック（こちらには、フェンスの縦枠はささっていません）は、擁壁にくっついておらず、手で外れました。恥ずかしながら、いつからこのような状態なのかわかりません…。よく今まで落ちなかったものです。 また、ブロックのヒビ割れ（クラック）は継ぎ目以外にもあちこちに見られます。 基礎の方は、教えて頂いたように、必ずエポキシ樹脂補修をして頂くように求めます！ 地耐力のデータは、入居後２年目くらいにスウェーデン式をしてもらい、その時のものは持っています。擁壁に関しては、造成会社がつぶれたため資料が残っていないとのことでした。注入工事の詳細も請求してみます。 いつも本当にありがとうございます。写真も含め、今後は記録を残すように努めます。