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中古住宅の価格と値引き交渉
中古物件の購入を検討しています。先日、ほしい物件の空きが出たのですが６４へーべで価格３９８０万、駅から近いと言うのもありますが詳細を聞くと相当リフォームが必要と（売主が動物を飼っているため）のことなんです。築15年、8階建ての３階角部屋です。（住んでいる場所によって価格の差はありますが） 先般同じ階の真ん中の部屋（大きさ同じ）が別の不動産会社さんから出たのですが、その際リフォーム済・浄水器あり・エアコン有・古いですが浴室乾燥機有で３５００万でした。 角と真ん中の違い、数ヶ月の売りの差でここまで大きく違ってきてしまうものなのでしょうか。 不動産会社に訪ねると、売主の債権もあるので・・・と高い理由について返答が来ました。ですが、リフォームを考えたら余裕で４０００万超えてしまいます。だとすると道路を挟んでできた新築マンション（へーべは５０）の価格が４４００万で新築とほとんど変わらないような気がしますが、その場合交渉次第で値引きの可能性はありますか。 また値引きに関していいテクニックが有れば教えてください。 確かに売主さんの状況（多分バブル期に購入したので高いのかもしれませんが）もわかりますが、私達の世代丁度氷河期で年収３００万時代と言われる真っ只中給料だってそんなにいいわけではありません。かろうじて今はいいだけかもしれませんので先行きを考えて妥当な価格で購入したいのです。
- tukiniusagi
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- bunbun8
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＞不動産会社に訪ねると、売主の債権もあるので・・・と それは、相場で売却に出しているのではなく、３９８０万円で売れないと抵当権の抹消ができないから付けた価格ですね。 他の角部屋ではない同じ平米数のところがリフォーム済みで３５００万円だったとして、その金額での成約事例があったとすれば、３９８０万円は高いという感もありますが、結局は需要と供給の原則に落ち着くと思いますので、tukiniusagiさんが、他の物件価格と鑑みて「欲しいけど高すぎるからやめる」と判断されるか「高いとは思うが角部屋だし気に入ったから欲しい」と購入に踏み切るかだと思います。 価格交渉は当然してもいいことですが、それで売主の残債が消えないとなると、応じてもらえるにしても、残債抹消に不足な金額を売主さんが別途用意しないといけませんので特約などがつけられるかもしれません。 ６４m2の中古マンションで築何年かはわかりませんが、３９８０万円というのは高額ですね？東京かどこかの都心でしょうか？ 都心なら不動産相場は上がり気味ですし、仮に角部屋ではないリフォーム済みの所と５００万円近い価格差があっても将来的に相場が下がらないようであれば踏み切っても良いかと思いますが、築浅であっても立地も駅から遠いとかのマンションなら見送ったほうがいいかもしれません。 ＞また値引きに関していいテクニックが有れば教えてください。 手付金で現金を２０％入れると明言して、売主の目の前に８００万円ほどをドンと置けばかなり強いと思いますが、現代は仲介業者が交渉に走る時代ですからそういったことができるかどうか・・です。
しょせん不動産も商品ですから、買手がいるか、いないか、の問題です。その価格で他の買手がいれば売れるでしょうし、いなければ売れませんので、値段は下がるでしょう。 値引き交渉をなさってもよいと思いますが「○○○万円で売らなければならない」というきまりはありませんし、ご質問者様が相場や隣物件などの「（ご自身にとっての）妥当な金額」で買う権利があるわけでもありません。 売り側はその値段が妥当だと考えているわけです。とちらに正義があるわけではありません。
補足
＞しょせん不動産も商品ですから、買手がいるか、いないか、の問題です。その価格で他の買手がいれば売れるでしょうし、いなければ売れませんので、値段は下がるでしょう。 確かにそうですね。
- MUNAgata
- ベストアンサー率42% (35/83)
売り主さんが、その値段で売れなければ抵当権の抹消ができないようであれば、値引きには応じてくれないでしょう。 売ってもローンの残債が残るようであれば、その残りは現金を用意しなければなりません。 でも現金を用意できなければ売る事はできないですからね。 普通売りに出すときは値引き交渉が入ることを考慮して、高目に売りだしますから、交渉の余地は有ると思いますので質問者さんが妥当だと思う値段で交渉されればいいと思います。 もし応じてくれなければ他を探せば良いわけですし。 そのマンションのその部屋がどうしても欲しいので有れば、高くても売り主さんの希望価格で買うしかないでしょう。 場所がわかりませんが都心のマンションは今値上がりしています。 先日テレビでやっていたのですが、都内で２年前に４０００万で買ったマンションが、今は６０００万円になっているそうです。 半年経っていれば値上がりしている可能性は充分有ると思います。
補足
ありがとうございます。 確かに今マンションは値上がりしています。 ですが、近くに同じ条件のマンションが新築で建ちましたが、どう考えてもそのマンションと比べると差が・・・・あんまり価格帯にないのです。 新築 中古売り出し ４階建て ８階建ての３階 前面南向き 北西角部屋 ５０－５４へーべ ６４へーべ 少し状況を調べてみたのですが（ネットで）築１０－１５年のマンション（首都圏）で６０へーべ位のだと２０００万－３０００万の域らしいいのです。私のほしい物件の場所では。 ただ、その方はお店もされていたのでそちらも大変なのかと・・・ お店は確か貸し店舗になっていました。
- hulabear
- ベストアンサー率41% (92/224)
去年、中古マンション（リフォーム済み）を購入した者です。 同じく、就職氷河期世代、主人（外国人英会話講師）は年収 約３４０万、私（外資系派遣社員）は約２４０万です。 共に３０代前半です。 私たちの場合、主人が当時まだ永住権がなかったので、 私の名義でローンを借りました。 借り入れは１５００万で３５年です。 月々の返済額は4万８千円、管理費と修繕積み立て金が2万円、 固定資産税用の積み立て（ローン控除でかなり安くはなってます） が月々５千円。住居費は計7万３千円です。安いです。 これは、いつか私が仕事を辞めたり、子供が小さくて働けない 状況の時に主人だけの収入で無理なくやっていくため、 ８万円以下が妥当だと判断したわけです。 ローン返済は収入の４分の１が上限だそうです。 ボーナスはないですし、この先給料が上がる確約もありません。 変動金利で借りているので繰り上げ返済へ貯蓄を回して います。 正直、住居費に１５、６万かかる首都圏はお金持ちしか住めない のかな～と思います。 私たちのマンションは築２４年、平米数は７３とあとは 各戸専用のトランクルームが１Ｆロビー横にあり、それが 約２平米ですから、専有面積７５平米です。 築年数は古いですが、壁、天井、床はもちろん、キッチン、 トイレ、お風呂、洗面所も総入れ替えで新築同様です。 ちなみに関西の都会で、駅徒歩７分、価格は１８９０万円 でしたが９０万、値引きしてくれました。 というのも、割りと大目の頭金（販売価格の3分の1近く）が あったのと、諸費用もローンなしで現金でお支払いが できる状況であったためと思われます。 人気の地区でしたし、他にも見学者はいたそうですが、 私たちは行ってその日にその場で決めました。 決断の早さと、頭金をどれくらい用意できているかで 業者側に与える印象が違ってくるのかな、と思います。 「ここにします」と決めたすぐ後で 「ところで、９０万のハシタ分、勉強していただけるよう、 売主さんへお願いしてもらっていいですか？」 と聞いたところ、担当者が頑張ってくれたのか、値引きに 成功しました。９０万だって私たちには大金です。 確かに角部屋は高いと聞いたことがありますが、それもよしあしです。 西の角部屋だと、西日が当たるため、夏はものすごく暑くなる そうです。私だったら真ん中の部屋を選びますかね。 リフォームも済んでるし、設備もキレイそうだし。 今住んでる所もそうですが、上下左右囲まれていると、冬は 暖かいし夏は涼しいんですよ。＾＾ 質問者様の年齢・年収が書かれていませんので、 あえて私たちくらいと仮定させていただくと、その販売価格だと 頭金を１０００万は用意しないと後々ローンで家計が 逼迫しそうです。 金利も上昇傾向ですし。。。 私は元銀行員なのですが、中古マンション購入の場合、 その物件の耐用年数（これは銀行により違う）マイナス築年数 イコール返済年数 となります。 例えば、Ａ銀行は耐用年数が４０年と見積もっており、 そのマンションが築２０年であれば、返済年数は２０年、 Ｂ銀行では耐用年数が６０年であれば、同じマンションでも 返済年数は最長の３５年ローンで通り、月々の返済は 緩やかになります。 ご参考までに。
補足
ありがとうございます。 とても参考になります。 ほしい物件は現在賃貸で住んでいるものの一部屋で通勤面を考えても、環境を考えても一番の 場所なのですが、価格がちょっと・・・・。 今は共働きですのでなんとかお金は捻出できてもこれから先を考えたとき負担になりすぎて生活できないのも 困りますが。でもこのままの経済だとこれから先女性は家庭に入っても働く人が多くなるだろうと新聞にありました。 ですので、通勤状況を考えても夫と私の通勤先が逆なので今の場所が一番いいのです。 ローンに関しても無理のないものを探しています。 住民税も増え、保険料も上がり、４０になれば介護保険がつきなのに、今は消費税アップが・・とか。 マイホームも夢のまた夢・・。 私達が老いてしまうころには、住む家・金なし・働くところなし若者ニートならぬ老人のニートばかりの時代になるかもしれませんね。
補足
いろいろありがとうございます。 ＞それは、相場で売却に出しているのではなく、３９８０万円で売れないと抵当権の抹消ができないから付けた価格ですね。 この意味はローンを組んでいてその担保にマンションがあるからでしょうか。ちなみにこのマンションが建つ経緯は地元に住んでいるので知っているのですが、もともと土地を持っていた人達がお金を出し合い建て 半分はその方々残りは確か売りに出して皆賃貸かローンのめどがついたりすると本人が入居すると言う感じです。 また特約とはどんなものでしょうか。 ＞６４m2の中古マンションで築何年かはわかりませんが、３９８０万円というのは高額ですね？東京かどこかの都心でしょうか？ 一応質問にも書きましたが、来年４月には築１５年になる物件です。 物件は東京です。 角部屋ですが西北の角です。前には少しだけ低いマンションが建っています。