滞納者の強制退去の方法は?

質問

貸家の大家なのですが、入居者が再三再四、家賃を滞納して(現状3ヶ月)出て行ってもらいたいのですが、入居時に不動産屋を介して交わした契約書には「滞納した場合、鍵を付け替えて入れなくすることもある」と謳っているのですが、それは可能なのでしょうか? 当の不動産屋は「それは脅し文句で、実際やったら違法になる可能性が」と言われました。出て行かせる最善の方法は何ですか。法的に出ると最短で半年は掛かる、というのでそれ以外の方法では?

回答No.3

shimonn · ベストアンサー

私のところでも滞納して平気なのがおります。滞納の最初はいろいろな小さなクレームで、『直したら払う』でしたが、全部受け入れましたが、直しても払えないものは払えないのです。私は余計頭にきて、絶対に退去させる方針で押しています。

　弁護士と相談の上、６ヶ月まで滞納させ（８月末で６ヶ月です）、訴訟を準備しています。

　管理の不動産会社の出した内容証明は無視してきました。６月初旬に弁護士の出した内容証明も最初は無視し、（居るのに不在で返ってきました。在宅は確認しています。）２回目は同文を郵便受けに直接入れて受け取らせました。それでやっと弁護士の方に連絡が来ました。保証人宛に出しても梨の礫です。

　現在、相手の弁護士？（着手金を持ってきていないと弁護士が嘆いているとのこと)とこちらの弁護士で話し合っています。

　連帯保証人は母親ですが、代わって払うつもりは全くないようです。
まあ、こちらとしては払われて居続けられても困るのですが。

　６月にはこちらの弁護士に、本人が『４ヶ月くらいの滞納では退去などさせられない』と言っていたそうで弁護士はその言葉を録音し、訴訟に備えると言ってました。

　当方は、一銭もまけずに退去させる方針です。債権として確定したら是が非でも取るし取れるだろうとの弁護士の話です。

　ただ、不動産屋の送ってきたパンフレットではこういうのを取り立てて退去させる会社があるそうです。
　私の場合、その前に知合いの弁護士に相談してしまっていたのでそちらが使えませんでした。

　やはり、保証会社が入っていないとこういうのはダメなようです。今後は全てに保証会社をつけるようにするつもりです。保証料は原則借主なのでこちらの懐は痛みませんから。

お礼

丁寧な回答有難う御座いました。

知り合いに弁護士もいませんし、訴訟となるとこっちも大変なのでなんとか、

それまでに理解して貰って出て行って貰おうと思っています。

入居時に「保証会社をつける」とは考えていませんでした。

こちらの地方にも対応できる会社があるのか調べてみたいと思います。

補足

ちなみに、shinmonnさん、取立て会社、保証会社を調べたいのですが、情報などが載っているHP、アドレスなど知っていたら教えて下さい。

回答No.6

m_inoue222

＃１です

違法な入居者に対して法律に沿って処理しようとすること自体が間違っています

法律に沿って処理するから公園のホームレスはいつまでも住み続けられます

契約解除自体は督促に従わなければ認められますので

・まずは最低限の契約解除条件を成立させる
・次は放り出す

相手からの訴訟なんてそれからの話ですよ

契約違反者に対してはそれなりの対処をしなければ滞納なんていつまで経っても解決しません

実務と法律は別な話でしょう

法律に従って家賃の６ヶ月分を損失するか？
多少強引に放り出すか？

放り出したところで家賃の６ヶ月分以上の損害賠償なんて発生しません
刑事罰にならないことだけ気をつければ良いだけでしょう

お礼

アドバイス有難う御座います。

まずは「最低限の契約解除条件を成立させる」ということですね。

強引に放り出すことは、実質無理なので、念書→契約解除→退去勧告→退去、の手順を踏みたいと思います。

回答No.5

mu128

自営業でお子さんもいるとなると厳しいですね。
引越しをしたくとも学校区の関係もあり物件が限定されてしまっているでしょうし、動くには費用もかかります。もっと家賃が安い所に引っ越したい気持ちがあったとしても、その引越し代が払えない・引越し先の敷金礼金が払えない・・・そういった悪循環になってしまうのでしょう。
保証人も親ということは、かなり高齢でしょうね。差押えられるものがあればいいのですが、難しいかもしれませんね。義理の親ということは入居者は離婚されているのでしょうか？　実親や兄弟などはわかりませんか？

かなり厳しいと思いますので、あと１ヵ月くらい滞納になったら訴訟手続きにはいられた方がいいかもしれません。それが嫌でしたら、やはり、一度、保証人を含め話し合って、今後６ヵ月間の家賃は免除するから、それまでに引っ越すように交渉するなどの方法で退去させるしかないと思います。そんなような人ですと、裁判して勝っても、費用と時間ばかりかかって何も回収できずに大損になることが考えられます。破産される前に何か改善策をとっておいた方がいいでしょう。
「念書」の内容は、現実的なものにして下さい。経済的に不可能な内容にしては意味がありません。今までこれだけ滞納していた人が１ヵ月後に３ヵ月分の家賃を払うことはまず不可能です。あまり追い込んでしまうと開き直って余計に払わないこともありますので、注意して下さい。

役所関係で、市営住宅の申込みや補助のことを聞いてみてはいかがでしょうか？　抽選に当たるまでが大変ですが、市営や県営でしたら家賃も安く経済的にはかなり楽になるものと思います。

入居者を追い込んではいけませんが、自分の今の状況を把握させ、迷惑をかけているということは自覚させるべきです。まずは、１ヵ月に一度だけでも、定期的に連絡を取ることを心がけるようにし、入居者にも連絡や報告を定期的にすることを義務化すればどうかなと思います。家賃滞納も悪いのですが、そのことを報告せず、連絡をしろと手紙や電話で伝えてあるのに何の反応がないことも大問題であることを自覚させるべきです。私としたら、家賃を３ヵ月滞納しているが随時報告もあるし連絡がとれる入居者と、家賃を１ヵ月滞納していて全くその報告もこないし連絡がとれない入居者では、後者の方がむかつきます。話し合いをすると、双方が感情が穏やかになり、入居者も何とかしようと努力するものです。なので、質問者さんも一方的に払えというのではなく、「どのくらいにいくら払えそう？」という感じで接触してみてはいかがですか？

お礼

非常に丁寧なアドバイス有難う御座います。

滞納途中、不動産屋が強い口調で電話攻勢かけて「半ば、開き直った態度に出た」

とのことで、多少、血の気が多い人だと分っています。やはりご指摘の通り

これ以上、追い込みをかけるような行動より、保証人を交えての話会いなり

落し所を考えた交渉に出たいと思います。

回答No.4

toncun

＞こっちは別に好きで大家している訳ではないのに、払わなくても入居者に有利に出来ているのですね・・
↑
民法で定められている以上は法にのっとり、債務不履行によって契約解除の手続きが必要です。
ちなみに。賃借側が不利にできていれば賃貸業は成り立ちません。

お礼

「賃貸業は成り立ちません」・・それは分っていますが・・

回答No.2

mu128

鍵を替えて入室できないようにするのは止めておいた方がいいでしょう。

対処方法ですが、保証人には連絡していますか？　保証人から退去するように入居者と話しをしてもらうという方法もあります。
法的手段が最善で確実な方法なのですが、訴訟時に滞納が３ヵ月分ですと、契約解除が認められない可能性もあります。結局は、合意解除以外には、訴訟で解決するしかありません。訴訟以外の方法ということになってしまうと、違法性と危険性が高くなってしまい、下手をすると、不動産業を廃業しなければならなくなるかもしれないので、不動産屋も強くは出れないのでしょう。不動産屋はその危険があるので、質問者さんが自己責任と自己判断で実行したことにすれば、不動産屋も納得するかもしれません。同じ実行するでも、個人である大家さんがやるのと、プロである不動産屋がやるのとでは責任と危険の度合いが違います。

敷金はいくら預かっていますか？
人情的には納得できない方法だと思いますが、敷金と滞納分を相殺して、原状回復費用を請求しないし、引越し代もだすから退去して欲しいと交渉する方法もあります。大家さんは損することになりますが、訴訟やっても時間的にかかりすぎるし回収できないおそれがあるし、違法な方法によって対処してしまうと訴えられてしまうかもしれません。このような方法によって、被害を最小限にする結果になるかもしれません。早く退去させれば、新しい入居者をいれて家賃回収ができますので、大家さんにもメリットはあります。

入金状況は今のところどんな様子なのでしょうか？　３ヵ月分滞納というのは、ある月は入金されるけど時々未納になって３ヵ月分たまったものでしょうか、それとも、３ヵ月間連続して全く入金がないということでしょうか？　後者の場合ですと、どんどん滞納額が増えていくだけですので、やはり、訴訟手続きをやることを考えた方がいいかもしれません。訴えを申し立ててから、１・２ヵ月後に口頭弁論をやるでしょうから、その時には５ヵ月滞納になっていて契約解除が認められやすくなります。

鍵を新しく交換するという方法よりも、多少、違法性が低い方法もあります。ドアのノブにカバーをしてしまう物が、ホームセンターや鍵屋さんにあります。ドアノブの形によって違ってきますが、鍵を開けて入室しなくてもセットできるため不法侵入にはなりませんし、また、カバーをしても中からは開けることができるので、部屋の中に人がいても、中からはドアを開くことができるので外にでることは可能です。（ただし、ドアノブの種類によっては、それができないこともありますので、違法性が高くなってしまうかもしれませんので、注意して下さい。）
また、そのような処置をする場合は、一度、書面を玄関のところに張っておいて、「○日以内に連絡をとり支払いの約束をしない場合は、玄関ドアを開けることができないような処置をとります」といった警告をするべきです。いきなり予告なく実行するのはしない方がいいです。（一応、私もそのようなドアノブをカバーする道具は持っているのですが、そのような書面を事前に張っておくと、今のところ全員、期限までに連絡があるので、その道具は使用したことがないです。）

入居者はどのような人なのでしょうか？　まだ、若くて就職もできるようなものでしたら収入は期待できますが、高齢の場合ですと、息子や娘さんなどの身内と相談するべきでしょう。

お礼

的確な回答有難う御座いました。
「訴訟では3ヶ月滞納位なら契約解除が認められない」かも知れないのですか・・
こっちは別に好きで大家している訳ではないのに、払わなくても入居者に有利に出来ているのですね・・
下にも書きましたが、不動産屋の指示で「念書」を書かせて、それが出来ない場合は契約解除に異論はない、ということにしました。
当の入居者は支払不可能と判断し、とりあえずは連帯保証人に請求書と内容証明を送ります。返事がくるかは分りませんが。

補足

敷金は2か月分預かっています。
今年に入ってどんどん、期日までに支払が遅れていって、自分で直接、会いに行っては1ヶ月から2ヶ月分を催促して貰う、ということを続けてきましたが、いよいよ連絡もよこさないので退去させたいのです。
入居者は50代の自営業で子供もまだ小学生なので、引越しはしたくないみたいです。
連帯保証人は義理の親で、事情説明の文面を送りましたが、無しのつぶてです。今日、内容証明をそちらに送くるつもりです。
まずは「念書」なとで契約解除をきちんとしてから、なのですね。

回答No.1

m_inoue222

大家してます

・滞納の事実だけでは契約の解除は出来ません
・相当の日限（５日後とか）を書いて督促しその期日に入金が無ければ契約は解除出来るでしょう

＞というのでそれ以外の方法では?

うちでは留守の間に他の空き部屋かコンテナなどに荷物を移動します

カギは臨時のカギを追加で付けます
http://www.e-bouhan.com/shohin03/030021.html

＞実際やったら違法になる可能性が

違法だと訴えられても問題は無いでしょう

滞納の方が金額は大きいはずです

＞「滞納した場合、鍵を付け替えて入れなくすることもある」

無効

とにかく実力行使です

契約の解除さえ確定すれば
・不法侵入にはなりません
・荷物は移動するだけで壊さなければ問題ないでしょう

強制退居は毅然とした態度でないと出来ませんよ

　「無断で家賃を払わない者にそこに済む権利は有りません」

＞法的に出ると最短で半年は掛かる

相手が訴えてきても同じだけの時間が必要でしょう

それ以前に連帯保証人はどうなっているのでしょうか？

お礼

早速の回答有難う御座いました。
「滞納の事実だけでは契約の解除は出来ない」ということみたいですね。
不動産屋にも「念書」を書かせて「いついつまでにいくら払えなければ、契約解除に従う」というものを作れ、と言われて、それを書かせている最中です。
当方は別にアパート経営とかではなくて、転勤で仕方なく自家を貸しているので素人、今まで不動産屋にまかせっきりでしたが、いざとなると不動産屋も「大家さんが直接交渉しないと効き目がない」と言ってあまりとりあっても貰えません。
数日前から入居人の義理の親にあたる連帯保証人には連絡してますが、なしのつぶてです。今日、そちら側に内容証明を送るつもりです。