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不動産投資に付いて
株式会社レィシャスという不動産投資会社の案内に ＞節税対策で ＞“今の暮らしに余裕” を ＞国民の負担増が避けられない ＞税制問題には誰もが ＞不安を抱えています。 ＞マンション経営は確定申告により ＞所得税と住民税の大幅な節税が可能です。 とのコメントがありますが 何故、不動産投資をすると所得税と住民税の 大幅な節税が可能なのでしょうか？
- satoshino
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- pringlez
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- titelist1
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不動産の取引価格と税制上の評価額が違うことは理解していますね。不動産を買うと実資産は維持しているのに、税制上の資産は減額になる。この差額が節税効果を生むのです。 ケーススタデイの細かな質問に答えるのは面倒なのでしませんが、あくまでも作り話なので数値には疑問が残るでしょう。 架空の農家の賃貸アパート経営で節税を説明しようとしただけで、儲かるからくりは理解できたのではないか。実際はアパート経営が順調に行かないことや専業農家は節税などしなくて良いのです。また資産2億程度なら、リスクの方が大きくてしない。 現実のことなら、2億の資産しかないのに、怖くて2億4000万の借金はできません。 まだ貴方が若いサセリーマンなら、出世して取締役になり、所得を増やすことが一番。資産があるなら、インフレはチャンス、迷わずにやりなさい。 それでは、かんばりなさい。
補足
２億円の農地は、５０はha以上の農地でしょう １５０００坪はあるのでは？ 宅地にすれば、１０万円／坪数十億の評価があるのでは？ ＞現実のことなら、2億の資産しかないのに、怖くて2億4000万の借金はできません。 ２億4,000万円どころか、２億に対し２億円融資するバカな金融機関はありませんよ 住宅ローンじゃないのですから ＞まだ貴方が若いサセリーマンなら ５０代ですから若くはないでしょうね。 他にも補足しましたが、２０年前からアパート数棟を賃貸しています。 これから１０年以内に建て替えや大規模修繕の時期にあり 解体費用が捻出できなく苦労しているのです。 アパート経営とは、数十年後のアパート解体（入居者の退去等も含め）までを 総合的に計算しないと実質の損益計算できないのです。 そこで私の質問は、 何故、不動産投資をすると所得税と住民税の 大幅な節税が可能なのでしょうか？ です。
- titelist1
- ベストアンサー率25% (712/2750)
＞大きな借金をつくり、相続額を減らすのです。＜ の説明が解らないとの質問。 すこし長くなるが、この手口を以下のケーススタディで説明する。 大都市近郊に住む農家の老夫婦には2億の土地があり、長男と姉妹の3人の子供がいる。農家で2億程度とはおおよそ300坪の土地に古い家住み、1000坪の農地を所有する裕福な農家。この資産を維持するには年間100万程度の固定資産税が発生している。 (1)突然、夫が死ぬケース 配偶者特別控除の1億6000万のオーバー分の4000万円の20％の800万円の相続税が発生。相続税を支払うために妻は200坪の農地を売ることになってしまう。不動産屋が土地買い、切売りのミニ宅地開発をして儲ける。これでも良いと考える農家の方が圧倒的に多い。 (2)夫が生きている内にすること（以下が節税方法） 資産が2億あるので、土地を担保に銀行から1億の借金をし、自分の土地に賃貸アパートを建てる。1億で12戸（1棟4戸×3棟）の賃貸アパートが建設できる。家賃月8万×12戸×12月＝年間11052万の家賃収入。アパートの所得税110万と固定資産税30万を引くと毎年約1000万程度がアバート収入になる。 (2)夫婦の資産 アパートの建物不動産評価は1億ではなく、大体約6000万円と評価される。土地2億から借金1億を引いた1億とアパートの6000万。計1億6000万が資産になる。夫が死んでも配偶者特別控除で相続税が掛からない。 (3)夫の死亡後に妻がすること 賃貸アパート経営は通常10バーセントの表面利回りがある。前述の計算でも、1億の投資で年間1000万円が妻の収入になる。 この収入を借金の返済に充てずに、自分の生活費と3人の子供にそれぞれ毎年100万贈与（無税）を続ける。妻は通常10年ほど夫より長生きするので、100万円×3人×10年で3000万が無税で減額できる。子供3人が家を建てる時に贈与1000万円までは無税。3人で3000万が無税で減額できる。妻の生活費400万×10年の4000万は消費される。その10年間に1億円の資産減額が出来る。子供達には6000万贈与されている。 10年後に、借金返済していないので、借金は1億4000万に膨らんでいる。そこで、妻は死ぬ前に、残りの土地を担保にして、また1億借金して、第2アパートを建てる。土地2億と第2アパート6000万と価値が1/2に下がった第1アパート3000万と借金2億3000万が資産になる。2億＋6000万＋3000万-借金2億4000万で、資産は5000万となる。一般基礎控除5000万と1000万×子3人で8000万まで相続税は無税である。（2015年から4800万円） 妻（母）が死んても相続税は掛からない。 (4)母の死後に子供達がすること すでに、子供たちは10年間に6000万の贈与を貰っている。6000万の遺産相続と2億4000万の借金も相続する。遺産をどのように分配しても、税金は掛からない。相続でもめては問題で、長男が農地を相続して、姉妹に金を渡す。姉妹は嫁に出ているし、すでに各2000万を母から貰っている。追加で長男が各1000万出せば納得する。もめたらアウト。この2000万は母から貰った金を貯めて置いたもの。長男は2つのアパートから年間2000万円の収入がある。2億4000万の借金も10数年ほどで完済できる。 (5)手品みたいな話 すべてが計画どうりに進行した場合だ。アパート経営が順調で相続時にもめないこと。10数年後には、土地は温存され、古くはなったが2つのアパートが残る。憎らしいほどに、うらやましい話。裕福な農家から嫁をもらうと得点が多い。普通の人は家が建てられない市街化調整区域にでも家が建てられる。 (6)税務署はこんなことを許していいのか？ 単に相続されたのでは、父の死で800万と母の死で2160万（説明省略）の約3000万しか税が入らない。ところが、農家が節税することでアパート建設の消費税500万×2回とアパート所得税110万×母の死までの10年。さらに、アパートが無くなるまでの20年から30年間の所得税が納税される。110万×2×25年で5500万。合計7600万円の税金が納税されるのだから税務署は奨励している。 (7)父の死後30年が経過する。 アパートは古くなり取り壊される。2億の土地だけになる。長男も父親の死亡年齢に近づき、父親と同じことをする。その妻も同じことをする。その間に親子で2億の土地を活用して、2億近い現金収入を得ることになる。この利益の中に、不動産屋は介入して、いろいろな手数料を貰おうとする。資産家はますます大きくなり、国も税金収入が多くなり、不動産屋も儲かる。 いったい、誰が損をしているのか。それは賃貸アパートを借りる人。 農家で説明したが、都会の土地持ち資産家でもよく似たものです。 理解しましたか
補足
解答ありがとうございます。 ＞大都市近郊に住む農家の老夫婦には2億の土地があり、 このような方を対象にしているの？ ＞1000坪の農地に年間100万程度の固定資産税が発生している。 農地に宅地並み課税をしているのですか？ どうゆう計算をしているのか？ 宅地にして農業をしているのでしょうか？ ＞(1)突然、夫が死ぬケース 農地であれば、大半は相続税は課税されないです。 ＞(2)夫が生きている内にすること（以下が節税方法） ＞(2)夫婦の資産 ＞土地2億から借金1億を引いた1億とアパートの6000万。計1億6000万が資産になる。 なぜ１億円の建物の固定資産税評価額が6,000万円になり、しかも税金が３０万円なのでしょうか？ 6,000万円×1,7％で107万円では？ また農地を宅地に農地転用した為に、土地の固定資産税は百万円以上になるのでは？ さらに、なぜ２億円の資産から１億円を引くのでしょうか？ ２億＋6,000万円ー１億円なら話は解りますが １億円の建物という資産が殖えているのです。 ＞(3)夫の死亡後に妻がすること ＞この収入を借金の返済に充てずに、自分の生活費と3人の子供にそれぞれ毎年100万贈与 １億円で１２戸となれば、木造住宅だと思いますが、耐用年数は２５年程度です 返済に充てない計画を銀行が融資するとは思えません。 銀行は担保があれば融資するのではなく計画に融資するのですよ。 そして金利を稼ぐのです。 ＞農家で説明したが、都会の土地持ち資産家でもよく似たものです。 ＞理解しましたか 質問は、所得税と住民税です。 相続税に付いてではありません。 しかも農地の固定資産税や農地の相続を理解していません。 不動産に関する税金は、沢山有ります 税金について、もう少し勉強した方が良いと思いますよ
- pringlez
- ベストアンサー率36% (598/1630)
細かいことを言えば、所得税が50万円ということは課税所得はおおむね500万円くらいです。で、不動産で100万の損失なら合算すると30万円の所得税になり節税額は20万円です。 数字は違っていますが、考え方はおおむねあっています。 >これって節税とうよりも損をしている事ですよね。 ま、私から言わせればそうです。ただし、ただ損をするだけではなく、ローンの支払いが終われば最終的にマンションという資産が手に入るわけです。築40年の中古ですけど。 不動産会社は「資産価値は下がらない」と言い張って販売しています。でもね、築40年のマンションに新築のマンションと同じ家賃を払って住みたいと思うかどうか、常識的な判断力があればわかりますよね。 家賃保障を謳う会社もありますが、あったとしても新築時の数年だけしか保障してくれません。一番保障してほしい40年後以降の家賃を保証してくれる会社はまず無いでしょう。つまり家賃保障があるよといっていたとしても無意味な保障だけなのです。 ま、あとは私の書いたことが本当かどうかは、資料請求したマンション投資会社の営業の人に聞いてみてください。
お礼
解答ありがとうございます。 私もアパートを所有しています。 管理や修繕など経費も多く、また空室対策なども大変です。 サブリースの様な形ではなく、全く個人で建設し知り合いの不動産業者に 仲介を依頼しています。 ＞所得税と住民税の大幅な節税が可能です。 その上で質問しています。 ＞ローンの支払いが終われば最終的にマンションという資産が手に入るわけです。 目的が、数十年後のオンボロマンションの取得であれば良いですが 違うのでは？
- pringlez
- ベストアンサー率36% (598/1630)
>＞所得税と住民税の大幅な節税が可能です。 > >つまり、ウソですか？ ウソではありませんよ。所得税と住民税の支払う額が減ることは間違いありません。ただ、所得税と住民税もどちらも課税所得を元に計算します。所得税と住民税が減るということは、必ず課税所得が減っているということなのです。 本業の収入はそのままで、マンション経営では赤字を出す。合算すると結果課税所得は下がるので所得税と住民税を減らせるので、それを節税というのです。 つまり「節税を謳っているマンション投資」＝「マンション経営は赤字」なのです。これは絶対です。利益は絶対に出ません。利益が出れば税金は増えますから「節税」はウソになります。トータルの節税のためにマンション経営で赤字を出すなんてのは本末転倒だと思います。「マンション経営は赤字」ということはどのマンション投資の会社も後ろめたいからか、あまり言いませんが…。 既に時遅しな感じもしますが私の場合、マンション投資の資料請求をしたらまずその会社から電話がかかってきました。で、断るとその後、いろいろなマンション投資の会社から電話がかかってくるようになりました…。会社が組織的に個人情報の売買をしているのか、会社に嫌気がさした社員が勝手に売却したのかはわかりませんが、どちらにしても個人情報を売られたのは間違いないと思います。そういうレベルの人がいる業界ですので、あまり相手にしないほうがいいと思いますよ。 こんなサイトがありました。 不動産投資で節税は破たんをまねく？PRESIDENT Online http://president.jp/articles/-/1980 「不動産投資で赤字を出して、経営する医院の黒字と相殺していた医師が、医療設備を更新しようと銀行に融資を依頼した。ところが銀行は赤字を抱える医院には融資できないと断った。節税目的で赤字を出しているといくら説明しても通じません。節税が過ぎて本業のほうに悪影響が生じてしまった実例です」
お礼
解答ありがとうございます。 つまり、給与収入で年間５０万円所得税を払っていた。 しかし、その税金を節約するために、アパート経営で１００万円損をして ５０万円の節税をするという事ですか？ 結果として５０万円の損だが税金は払わずに済む？ これって節税とうよりも損をしている事ですよね。
- titelist1
- ベストアンサー率25% (712/2750)
＞所得税と住民税の大幅な節税が可能です。 ？ 高額の所得者でないと、減税効果は大きいものではありません。所得が少なければ、当然減税も少ない。ローン減税も自分が住む住宅でなければ、受けられません。所得税や住民税よりももっと大きい節税対策が相続税対策です。妻が居れば、1億6000万円まで相続税がかかりませんが、それ以上の資産家が税制問題に不安？を抱えているのです。新築のワンルームマンションや新築アパートはだいたいが相続税対策です。大きな借金をつくり、相続額を減らすのです。 自分の資産を法人管理化しているような高額所得者は所得額から毎年の借金返済額を引いた額が課税対象所得額になり、長く減税を受けられます。また、所得税率の境界の上にいる高額所得者は借金することによって、低い税率に下げることができるのです、節税効果は大きなものになります。 デフレの時代では不動産価格が下落しています。借金をして金利と返済してまで、不動産が儲かる時代ではありません。しかし、インフレになると話はまったく異なります。逆に何もしないことや出来ないことが落ちこぼれリスクになります。 日銀も買っている不動産投資信託のＲＥＩＴの利回りは銀行金利どころではありません。やはり、儲かっているのです。ＲＥＩＴは株式のように価格変動しリスクが高いですが、不動産への直接投資は現物投資ですし、中古物件なら安くて原価償却分も少ないので利回りが良くなります。もし、大金が余っていれば、書籍も出ていますし、本気で勉強してください。 しかし、なんでもそうですが、良い物と悪い物があります。見抜ける不動産知識が必要で、素人には難しい業界です。良い中古物件は売りに出さずに、不動産屋が自分達が買取り、運用しています。
お礼
解答ありがとうございます。 ＞大きな借金をつくり、相続額を減らすのです。 大きな借金をつくるとは、どうゆう事ですか？ 例えば、２億の相続税を節税する為に１億の借金をするということでしょうか？ その１億円で、１億の不動産を買ってもお金が不動産になるだけで しかも、借金で賃貸住宅などの経営（リスク）を負う訳ですよね。 まして、土地の評価額を上げる事になり実際に節税になるとは思えないです。 ＞大きな借金をつくり、相続額を減らすのです。 もう少し詳しく教えてください。
- doraemonhimitu
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税金と言うものは収入（所得）が減少するから税金も安くなるものです。不動産投資は家賃収入から管理費、修繕費等を差し引後が収入となります。しかし、税金の計算には建物の減価償却費がマイナスされて実質の収入は赤字になるために税金が少なくなるものです。手持ち現金が増えるにもかかわらず税金が少なくなることは建物の減価償却費が収入を増加をさせているものです。この減価償却費を使ってしまうと将来建物の老朽化により改築ができなく、土地のみの資産となります。長期的に考えると土地の価格上昇が期待されるだけです。
お礼
解答ありがとうございます。 減価償却とは、価値が無くなるという意味ですよね。 その分を収入と考える事は間違いですよね。 ＞所得税と住民税の大幅な節税が可能です。 この意味が解らないのです。 まぁ資料を請求しましたので確認してみます。
不動産投資というか、不動産を買うと税金の還付がありますから、それを殊更に強調しているのでしょうね。 実際には、節税とか言う以上の金額が出ているのに、そこには一切触れない、単なるセールストークです。
補足
解答ありがとうございます。 ＞不動産を買うと税金の還付がありますから 還付とは、どのような名称の還付でしょうか？
お礼
解答ありがとうございます。 回答者さんお解答ですと、全く利益が上がらない ＞所得税と住民税の大幅な節税が可能です。 つまり、ウソですか？
補足
解答ありがとうございました。 お礼と前後してしまいましたが この解答の通りでした。 マンション投資とは本当にバカバカしい商品でした 素人を騙す商法ですね。