疾病保障付住宅ローン

質問

近々、マイホーム購入予定で、住宅ローンを調べ始めた者です。
疾病保障付きを考えているのですが、三菱東京ＵＦＪのＨＰを見ると、保険料の金利上乗せはなく、月々の保険料も少なめで、他銀行（例えば三井住友）との違いに驚いています。
疾病保障付きはかなり条件が厳しいと、こちらの質問コーナーでも書かれていましたが、例えば三井住友の金利0,3％上乗せとかだと、負担が大きくなるので付けないほうがいいのかなと思うのですが、東京三菱ＵＦＪのようだと、かなりお得(?)なような気がします。
考えが甘いのでしょうか？
皆さんのご意見をお聞かせ願います。

ちなみに４０００万円の借入、変動３５年でいくつもりで、夫は３９才です。　
宜しくお願いいたします。

回答No.3

noname#35582 · ベストアンサー

＃２です。

まず、ご参考までに。
> 返済方法ですが、毎月、倍ずつ繰上返済できたらいいな～という希望ですので、それでも半分の17年はかかりそうです。
「借入額：4,000万円　返済期間：35年　金利：1.625％（変動金利型・店頭表示金利より1.00％優遇・金利見直し半年ごと・返済額の見直し５年ごと（見直し語の返済額は見直し前の返済額の125％を上限とする））　元利均等返済　ボーナス返済なし」としますと、毎月の返済額は124,938円。
仮に利上げがなければ、これと同額を毎月繰上返済していくと、15年と１か月で完済できるんですよ。17年ではありません。
これが、124,938円×12＝1,499,256円を12か月ごとに繰上返済にすると、完済まで15年３か月かかり、２か月違ってくるんですよ。
これがローンにおける繰上返済の「妙」です。
一部繰上返済の額に下限がなく、一部繰上返済手数料がかからない…ということで、「毎月、倍ずつ繰上返済できたらいいな～という希望」でしたら、そのとおり毎月ちょっとずつでも繰上返済をした方が「お得」になります。
ただし、保証料一括前払いの場合で、一部繰上返済でも保証料の返戻があるのならば、その分も含めて考えると「どっちがお得」かは微妙になってくるかもしれません（一部繰上返済の場合にも保証会社への変更手数料が必要だと思いますので）。

以上、あくまでも「金利上昇がなかった場合」の試算です。

毎月の返済額が124,938円ですから、他に借り入れもなく、クレジットカードの保有・利用履歴も「普通程度」であれば、返済能力的には、年収500万円でもクリアするレベルです。

さて、私は金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンを担当したことがあるので「変動金利型」の特徴もよく知っていますし、現在、「金利商品による資金運用」を担当していますので、一般の方よりは「金利」というものが身近にあるので、その観点から変動金利型について…。

三菱東京ＵＦＪ銀行と三井住友銀行でしたら、変動金利型は「金利の見直しは半年に１度（４月と10月）」、「返済金額の見直しは５年に１度」という契約になっていると思います。
変動金利型で一番のデメリットとして挙げられるのは「金利の上昇局面では総支払額が増えやすい」という点です。
そして、現在は、その「金利の上昇局面」と言えます。

１年前（７月14日）にゼロ金利状況が解除され、異常なほどの超低金利状態は終わりました。
変動金利型の金利は、各金融機関で設定する「短期プライムレート」に連動して動きます。
現在、三菱東京ＵＦＪ銀行と三井住友銀行において、返済期間35年の（全期間）固定金利は3.34％です。
「借入額：4,000万円　返済期間：35年　金利：3.34％（全期間固定金利型）　元利均等返済　ボーナス返済なし」としますと、毎月の返済額は161,630円。
変動金利型よりも毎月の返済額が36,692円増えますから、繰上返済可能額を年間で考えますと440,304円減った1,058,952円となります。
1,058,952円を月割りしますと88,246円。
毎月88,246円ずつ繰上返済をしていけば、17年９か月で完済（その場合の総支払利息（予定）額は13,022,292円）。
毎年1,058,952円ずつ繰上返済をしていけば、18年４か月で完済になります（その場合の総支払利息（予定）額は13,418,354円）。

利上げが「年１回（10月）、0.25％ずつ」といったように決まっているものならばいいのですが、「どこまで上がるか分からない」訳ですよね。
しかも、金利の見直しは年２回あるのに、返済額の見直しは５年に１度しかなく、しかも「見直し後の返済額は見直し前の返済額の125％まで」にしかできません。
金利の上昇の仕方によっては、「返しても返しても借金が減らない」という危険も含んでいる訳です。
金利が低いので、繰上返済をどんどんする予定の方で、変動金利型の仕組みをしっかりと理解していらっしゃる方には、本当にお勧めしたいパターンなんですけれど。

お礼

とっても詳しくありがとうございました。
とても参考になりましたので、こちらのページを印刷して保存しております。

今のところ、三井よりも三菱が0,2％金利を低くしてくれたので、三菱で申し込もうと思います。
本当にありがとうございました。

回答No.2

noname#35582

「団信」については、結果的には「実際に『死亡以外』では、どのような状況ならば保険金が支払われるか」で違ってくると思いますが、事前には分かりませんから…。
三菱東京ＵＦＪ銀行（日本語表記は「東京三菱ＵＦＪ」じゃないですよ。英語表記は”Bank of Tokyo-Mitsubishi UFJ”で「東京」が先なんですけれど）は「七大疾病保障」、三井住友銀行は「三大疾病保障」。
この点だけ見ても、三菱東京ＵＦＪ銀行の方がお得な気がしてしまいますね。

ただ、団信契約内容の詳細まで読み込む気力がないので、「本当に」お得なのかはわかりません。どこかに落とし穴があるのかもしれません。
三菱東京ＵＦＪ銀行へ行って、「どうして保険料が安いんですか？」と尋ねてみるのもよろしいかと思います。

> ちなみに４０００万円の借入、変動３５年でいくつもりで、夫は３９才です。　
…ということは、期間短縮型の繰上返済をどんどんされる計画ですね。
（固定金利期間の特約をつけない）純粋な変動金利型ならば、金利も低いですし、一部繰上返済手数料も安いですから、期間短縮型の繰上返済をどんどんされる方ならば、とても「お得」になると思います。
実際には５～10年で完済の予定でいらっしゃるのではないでしょうか？

おそらく、今回の日銀の追加利上げ（私は８月利上げ予想）では、「基準割引率および基準貸付利率」（かつて「公定歩合」といわれていたもの）も上げてくると思います（２月の追加利上げの時には、コールの誘導目標金利だけ上げてこちらは上げませんでした）。
これに伴って、多くの金融機関では短期プライムレートをあげることになり、10月には変動金利型の金利も上がるのではないでしょうか。
ですから、現在2.625％の三菱東京ＵＦＪ銀行や三井住友銀行の変動金利型の店頭表示金利は、2.875％になる可能性が高いと思います。
三菱東京ＵＦＪ銀行も三井住友銀行も、変動金利型でも店頭表示金利から1.00％の優遇がありますから、金利が上がっても、まだかなりの低金利で借りられますね。

お礼

御回答ありがとうございました。
三井住友は三大疾病+5つの重度慢性疾患+入院保障が付いているので（三菱東京ＵＦＪは三大疾病+4つの重度慢性疾患のみ）、内容は三井住友の方が手厚いのですが、なんせ保険料が高すぎます。
三菱東京ＵＦＪで、しっかり落とし穴を聞き出そうと思います。

返済方法ですが、毎月、倍ずつ繰上返済できたらいいな～という希望ですので、それでも半分の17年はかかりそうです。
それで変動は甘いでしょうか？
回答して下さったお二方が、返済方法のアドバイスもして下さったので、無謀な返済方法なのかな～？とちょっと不安になっています（笑）

回答No.1

hkttm

＞東京三菱ＵＦＪのようだと～考えが甘いのでしょうか？
それについてはそんなことないと思います。しかも三菱東京ＵＦＪのは途中付加できますのでいいと思いますよ（保険料は当然上がりますけどね）。

質問内容で気になったことがあるのでお節介とは思いますが書いておきます。
＞４０００万円の借入、変動３５年でいくつもり
貯金、年収、繰上げ返済の計画がしっかりしているようならいいとは思いますがそうでないのならこれから契約みたいなので変動はどうかとも思います。これからの金利なんて誰にも分かりませんがこの１年で変動は０．５％は金利上昇していますので。。。各金融機関（都銀、地銀、信託銀行、信用金庫など）より多種多様の商品が出ていますので探すのは大変ですがやってみる価値はあると思いますよ（ここ一週間ほど探してて疲れましたが興味ある商品もあるのだなぁと痛感しました）。

住宅ローン大変とは思いますが購入する住宅の方にもチェックの目を光らせるといいですよ。
いい家が手に入りますように。。。

お礼

御回答、ありがとうございました。
昨日、電話でですがいろいろ調べましたら、やはり三菱東京ＵＦＪの保険料は400円程～30年後とかには4000円程で金利の上乗せもありませんでした。
三井住友の金利0,3％上乗せというのが、何に対して0,3％なのかがまだ調べられていませんが、元本に対してでしたら、三菱東京ＵＦＪの逆のようになっていくのかな～、それだったらあまり差はないのかな～とも思ってきました。
保障内容の違いもしっかり調べようと思います。

返済は、繰上げ返済をしまくる予定です（笑）
アドバイスありがとうございました。