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敷金の特約について
先日、6/30に4年住んでいた家から(1度更新しました)引っ越しをし、当日に立会いで内見が行われたのですが、仲介の不動産業者の方が来なくて、大家さんとふたりで行いました。 具体的な値段はまだ出ず、後日改めて請求書を送ると言われて届いたのが、クロス、襖で15万くらい、プラス過失で破損してしまったガラス代が2万くらい。それに加えて、塗装代や鍵の交換、照明の交換(最初から壊れていたもののことだと思います) 全部で21万、しかも請求書ではなくクロスなどの見積書と、ガラス代などは用紙に金額が書いてあるだけの不確かなものでした。 猫を飼っていたのですが、秘密にしていて飼っていたので…実際に見られたこともないので、大丈夫だったんですが、煙草などで壁紙が汚れていまして、猫のこともあり、ひっかき傷が多数ありました。 敷金は1ヶ月だったのですが、契約書を見返すと、特約として、礼金サービスのため敷金はクリーニング代にまわすなどと書いてあります。 そういう場合はクロス代や襖なども全部こちらが支払わなければならないのでしょうか？ その特約は、有効になるのでしょうか？
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契約書に「礼金サービスのため敷金はクリーニング代にまわす」とあるからといって、クロス代や襖代を借り主が負担する必要はないでしょう。 クロスや襖の交換はクリーニングではないですものね。 でもタバコや猫のひっかき傷が酷いのであればクロスの交換費用の負担はしなければなりません。 ただ、クロスの交換費用全額ではなくて、原価償却をした残存価格のみの負担で大丈夫です。 クロスは６年で残存価格が１０％となると、ガイドラインに定められているので４年でしたら３０％くらいの負担でしょうね。 もちろん交換が必要なほど破汚損していないのであれば、負担する必要は全くありません。 襖は、故意や過失による破損が無ければ負担義務は無しです。 もし、故意や過失で破損していれば全額借り主負担です。 クロスと違って畳みや襖は原価償却は考慮されません。 クリーニング代は特約にあるからと言って必ず負担する必要は無いのですが、現状ではクリーニング代を負担するという特約は有効です。 借り主が一方的に不利になるような特約は、裁判で争えば無効となる可能性は充分ありますが、必ず自動的に無効となる訳ではありません。 それと、退去時に清掃をしていないのであれば、特約の有無に関わらずクリーニング代の負担は必要です。 ガラスは質問者様が破損したのであれば全額負担でしょう。 鍵は紛失されていなければ負担の必要はありません。 幸い質問者様は敷金を１カ月分しか預けていないとのことなので、その１カ月分を諦めれば済むと思います。 大家は敷金を返さないのは簡単ですが、追加分を質問者様からとろうと思えば裁判を起こし、なおかつ勝つ必要があります。 裁判を起こしても、借り主有利の判決が出る可能性が高いので大家はまず裁判などは起こしてこないでしょう。 質問者様から形だけでも、敷金の返還を要求し続ければ、そのうち大家も諦めると思いますよ。
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- MUNAgata
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>電話ではなく、やっぱり内容証明の方がいいのでしょうか？ 内容証明である必要は無いですが、交渉は面倒でも、文書でした方がいいと思います。 相手は専門家ですから、口ではなかなか勝てないでしょう。 なんだかんだ言いくるめられて、言いたい事を全て伝えるのは素人には難しいと思います。 それに口頭だと言った言わないの水掛け論になってしまい、時間を無駄にしてしまいますから。 また、万が一裁判なんかになったときに、有力な証拠になるような事や脅迫めいたことなんかを書いてくれれば儲けものですし。
お礼
そうなんですね、電話でお話して、それを録音する…というのは使えますか？ 書面より電話の方が、向こうが感情的になって脅迫めいたことを言いそうな気がして…。
補足
昨日、「請求書は届いたか？」と確認の電話があって、ちょっと弁護士に相談したんですけど、と講義したら、あっさりとこちらの過失で壊してしまったものの金額だけでいいと言われました。 結局最初の請求の4分の1で済みました。 どうやらリフォームをしたみたいです。最初に領収書を請求したら、拒否されて…。 私のところにきた請求書にも、天井などのお金も含まれてたので。 助かりました、本当にありがとうございました。
- MUNAgata
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猫を秘密で飼っていた方の敷金返還訴訟のＨＰです。 ご参考までに。 http://www.dai-h.com/ 借り主が勝ってますね。
お礼
ありがとうございます！ この件は、大家さんが変わった人みたいで裁判になってましたけど普通なら裁判は避けますよね。 電話ではなく、やっぱり内容証明の方がいいのでしょうか？
- m_inoue222
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＃２です ＞動物禁止かと思わなくて。それで飼っていたんですけれども、それでもやっぱり駄目なものは駄目なんですよね…。 わたしはネコが原因で敷金の精算に影響があるとは書いていないでしょ？ ネコ問題は心情的なものでしょう それを無視しての円満な精算はなかなか考えられないでしょう キズについては貴方が自分で引っ掻いても問題が有ります ＞契約をしたのが16歳だったんですけれども 親御さんの承諾がなければ契約自体が無効です 親御さんが保証人なら承諾したとみなされます 貴方が今２０才になっていなければ契約自体が無効です ２０才になっていれば事後承諾で契約は有効になります ＞「敷金はクリーニング代に回すとの特約は無効です。」 との意見も有るようですが 入居者有利のガイドラインでも書かれていますが 「現在、既に賃貸借契約を締結されている方は、一応、現在の契約書が有効なものと考えられますので、契約内容に沿った取扱いが原則です」 http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/kaihukugaido.htm ネコが問題になるのは 私が貴方の大家だとすると 「黙ってネコを飼っていたような不良入居者に対してはたとえ裁判になっても報復するべき」 となって採算にかかわらず請求するかも知れません 賃貸経営は損得だけでしてません 規則違反に対しては断固たる態度で望む大家も多いですよ 他の入居者に規則違反に対しての姿勢を見せることも経営の一部です なので場合によっては１００円の万引きでも裁判になります 世の中甘く見るととんでもないことになります ＞いくらでも金額を上乗せして見積もりすることは出来ると思ってるので…。 他の大家さんも書かれていますが本気でぼったくるつもりなら５０－１００万円の請求でもおかしくは無いでしょう 先日６帖相当を全貼り替えしましたが３０万円以上は平気で必要でした（壁と床だけ） 大家との係争も貴方が選択されれば良いでしょうが 出来るだけ平穏に主張すべきは主張し、釈明すべきは釈明する、その上で納得のいく精算をして下さい
お礼
ありがとうございます。 今20歳なのですが、おそらく金額的に支払えるだろう、と思った金額が21万だったのではないか…とおもいまして。 暮らしている時にも、鳩にエサをやった？バイクが何台も停まってるけどお宅？など、なにかマンション内で問題があると若いからか、すぐに疑われたりして…。
＃４・＃１０です。 猫を飼っていた分損耗はもちろん激しいでしょうが、 それであっても新品交換を大家が請求する法的根拠はありません。 あくまで、原状回復のガイドラインに沿って行われるべき問題です。 新品交換の結果、入居時よりも部屋の価値が上がればその分は大家の利益ですから、（交換費用）－（大家の利益）が借主が負担すべき部分です。つまり、＃１０で述べたように「猫が傷つけたものも、借主が破損・汚損したものとみなして通常通り原状回復費を算出すればいいだけの話です」という事実に違いはありません。 契約違反で猫を飼っていたから、金銭的なペナルティを負うということはありません。あくまで、猫が損耗させた分の原状回復も負わなければならないということです。
お礼
ありがとうございます。 私や家族、猫が破損したものに関しては支払うということで話をしてみようと思います。
原状回復の割合というのは、損耗の中でも 借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の 使用を超えるような使用による損耗 の部分になります。 しかし、善管注意義務違反のなかでも 今回は契約違反であるため、借主の立場は相当弱いと 思ってください。全額負担が基本です。
＃４です。 皆さん『猫を秘密で飼っていた』ということにものすごくこだわっておられますが、これはそれほど問題視すべきことなのでしょうか？ 退去時の原状回復と、猫を秘密で飼っていたこととの間に、直接的な因果関係ありません。猫が傷つけたものも、借主が破損・汚損したものとみなして通常通り原状回復日を算出すればいいだけの話です。 「猫を秘密で飼っていたのだから、交換費用すべて負担だ」という意見は根拠不明です。 契約に「動物を飼うのは禁止」という条項があったとして、秘密で猫を飼っていた場合、大家は契約違反として退去を求めることはできると思いますが、損害賠償という意味では実損害に対してしか求めることはできません。 また、「動物を飼った場合、フローリング交換費用その他の費用を負担する」という特約があった場合であっても、消費者契約法１０条により無効とされるでしょう。 「秘密で猫を飼っていた」ということに対して大家が賠償を求めたいのであれば、「秘密で猫を飼っていた」ことによって大家が実際にこうむった損害（たとえば部屋が臭くなった？など）を算出すべきであり、それ以上の賠償請求は過剰であるといわざるを得ません。
- MUNAgata
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NO8です。 間違えました。 No6ではなくて、No5です。 ごめんなさい。
- MUNAgata
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NO6です。 ≫でもタバコや猫のひっかき傷が酷いのであればクロスの交換費用の負担はしなければなりません。 ただ、クロスの交換費用全額ではなくて、原価償却をした残存価格のみの負担で大丈夫です。 クロスは６年で残存価格が１０％となると、ガイドラインに定められているので４年でしたら３０％くらいの負担でしょうね。 もちろん交換が必要なほど破汚損していないのであれば、負担する必要は全くありません。 >というのはまったく根拠がありません。 根拠は国土交通省のガイドラインです。 ガイドラインは法律ではありませんが、仮に裁判となった場合には重要な目安になっていることは間違いなく、ガイドラインに沿った判決が多く出ているのも事実です。 実際に私が敷金トラブルで少額訴訟をおこした時に、裁判官から何度も 「ガイドラインではこうなってますから」という説明をされました。 >契約違反で動物を飼育した場合、 負担割合は100％借主です。 これこそ根拠がありません。 動物を飼うなど故意でクロス等を破損した場合は、減価償却は考慮されないという定めはガイドラインには有りません。 民法などに定めがあるのでしょうか？ >大家さん相手に裁判を勧められている 誰も勧めておりません。 敷金１ヶ月分しか預けていないので、裁判をおこすとしたら大家側からおこすことになるが、大家は裁判など起こさないだろうと言っているのです。 もめたら当初の支払いに上乗せして請求してくるような大家も実際に多くいると思います。 私も支払いを拒否したところ、当初の請求には無かった箇所を上乗せして請求されました。 裁判の際、裁判官は「後から上乗せされたような内容は信憑性に欠けるので認められない。」とハッキリ仰っていました。
No1のものです。 皆様、大家さん相手に裁判を勧められて いるようですが、今回の場合、借主が契約違反を 行っており、裁判になると、21万円よりも 出費がかさむことは免れないと思うんですが…。 ≫でもタバコや猫のひっかき傷が酷いのであればクロスの交換費用の負担はしなければなりません。 ただ、クロスの交換費用全額ではなくて、原価償却をした残存価格のみの負担で大丈夫です。 クロスは６年で残存価格が１０％となると、ガイドラインに定められているので４年でしたら３０％くらいの負担でしょうね。 もちろん交換が必要なほど破汚損していないのであれば、負担する必要は全くありません。 というのはまったく根拠がありません。 契約違反で動物を飼育した場合、 負担割合は100％借主です。 ANo.6さんのいうとおり、大家さんから 不動産業者、リフォーム業者、に話が行って バレないうちに済ませたほうが賢明ですよ。
お礼
参考になりました。ありがとうございます。
- ssibang
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最悪ですね・・・ バレていないと思っているのは、自分だけであって仮に猫を見られてなくても、不動産管理経験者であれば、すぐにわかります。逆にその程度で済むなら２１万支払って音沙汰なしにした方が無難かも知れません。 通常であれば、請求書の明細等の請求についてアドバイスしたい所でありますが、自分が管理会社でしたら、アクション起こす＝現地の再確認→細部のチェック→ペット飼育の痕跡→善管注意義務違反・契約違反で再請求（このときは金額は跳ね上がります。） そもそも契約違反でペットの飼育をしているので、揉めても負けます。
お礼
他の住民の方が堂々と飼っていたので飼えるものとおもって飼ったのですが、契約書を見直したらダメとあったので…それから秘密にするようにしていました。 といっても猫なので、散歩はしませんし、家を見せるまでは気付かないと思っていたので、引掻き傷に関しては、友人の猫を預かった期間があったというふうにしました。 払えるものなら払ってしまうところだと思うんですけれども引っ越しをしたばかりですし、姉妹ふたりで、まだ若いのでちょっと金銭的に余裕がなくて…。
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お礼
ありがとうございます。 とても参考になりました。 内見で襖は大丈夫だと言っていましたのでそれを主張しようと思います。 クロスのことも全額負担は大変ですので、原価償却ということを主張しようと思います。 1ヶ月分の敷金なので、それが返ってくる事は期待してませんが、こちらが支払う金額も少なく済むように交渉してみようかと思います。