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競売を回避するために、親のローンを子供名義に。
親名義の土地に抵当権がついています。しかし債務の支払いが滞り、競売にかけられることになってしまいました。土地を手放すのは避けたいので、土地を買ったときに世話になった不動産屋に相談すると、不動産屋がその土地を一回買ってくれて、ローン等を返済してくれて、またそうさせてもらえるように銀行や他の抵当権者に話をつけてくれるということになりました。しかし、その土地を買い戻すには、また別のローンを組む必要があるのですが、当事者である親自身は契約を結べないそうです。そこで、息子を契約上債務者として、この一連の契約を完成させることは、何か法律に引っかかりますか？ またこのような契約は息子にとっては当然リスクは高いですよね。 一応、実際の返済は親がしていくということですが。 この手の話に詳しい方がいましたら、是非お願いします。よろしくお願いします。
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不動産業者に土地をとられて終わりだと思いますよ。 業者を信頼してはいけません。 親子間売買を持ちかけられたということですが、 息子さんは同居ですか？ 同居の場合ローンは組めませんよ。 競売回避のために銀行や他の抵当権者に話をするのは、 任意売却目的です。任意売却の業者は、一般の物件より安く売るか、 競売にかかった後落札して売却するか、（その際の賃貸住宅の仲介手数料）本人に買い戻させるか、という 戦略があり、いずれにしろもうけはでます。 買戻し特約つきの売買契約を一旦業者と結んでも、 買い戻し金額が売った金額より大幅に高かったりしませんか？ 気をつけてください。 土地を手放したくない、という思いを逆手にとって 結局取り上げるのが不動産業者というものです。 親子の縁を切られたり（父親がだらしないため） 再スタートのチャンスをなくしたり、 いろいろなお客さんを見てきました。 息子さんの迷惑にならないように話し合ってみてはどうですか？ たかが土地と家族の関係、優先すべきものはどちらでしょう。
- m_inoue222
- ベストアンサー率32% (2251/6909)
＞今回の契約について無効になるというようなことも考えられるのでしょうか？ 自己破産にならなければ大丈夫でしょう 自己破産したときは問題になる場合も考えられます ３年前に有るスーパーの寮を買い取りました（アパート様式１２戸） 銀行から根抵当の解除を申し入れされたようです （私の代金３０００＋持参小切手３０００で６０００の根抵当の解除） 多大なる債務を次々に会社資産売却で銀行の担保を解消されていましたね （銀行からの強い要望でしょう） そのスーパーは６ヶ月後に倒産しましたが取引についてはなんら問題はありませんでした あまり売却後短期間での自己破産などは計画的と言われる可能性が有りますが有る程度時間を経過しての破産などは問題にならないでしょう （利子負担軽減の為と認められるでしょう） 不動産屋は注意してくださいね 全ての業者が真面目とは限りません 一般にせっぱ詰まると過剰に助けに来てくれる人を信用してしまいます それにつけ込む人も多く居られます 最初は騙す気は無くてもつい弾みで魔が差す人も多いです
- m_inoue222
- ベストアンサー率32% (2251/6909)
＃６訂正です 債務者－－債権者 抵当権者が承諾しても自己破産などの場合は他の債権者が異議を唱えるかも知れません ・土地１０００万円程度 Ａ銀行担保８００万円 Ｂ他の抵当権者の債権２００万円 他の債権者１０００万円 ＡとＢは良いでしょうが他の債権者が文句を言うのは目に見えています
- m_inoue222
- ベストアンサー率32% (2251/6909)
契約自体に大きな問題は無いでしょうが ・親が返済した金額は贈与になるでしょう ＞息子にとっては当然リスクは高いですよね。 支払い能力が無ければリスクは有るでしょう ただ、親が返済出来ないのにローンを支払う？ 他の債権はどうするのかな？ 他の債務者がその話を承諾するとは思えませんが？．．．単純な疑問
- Tadkashy
- ベストアンサー率27% (104/382)
> 銀行や他の抵当権者に話をつけてくれるということになりました 話が付いて全ての債権者がその金額での分配に納得すれば問題ないでしょう。ただ、銀行は第一抵当をつけますので、第二、第三の抵当権者の債権が残るようなことはありませんか？競売のようにきれいに清算出来ませんよ。 > 当事者である親自身は契約を結べないそうです 当然です。競売にかかるまで焦げ付かせた方にローンは組めません。 > 息子を契約上債務者 質問者様は契約上の債務者ではなく、間違いなく債務者そのものです。 > 息子にとっては当然リスクは高いですよね リスクという言葉が適当かどうか分りません。その債務は質問者様のものですので。 > 実際の返済は親がしていくということですが 私の理解では、銀行や債権者が競売にまで話を進めるのは余程債務者の返済能力に不安を感じている時と理解しています。本当にお父様はローンを返済してゆく能力がおありなのでしょうか。もし万一の時、質問者様にはそのローンを返済する能力と意思がおありなのですか。 No２の方の言われるように、金額的には現在の債務より大きくなるはずですし、ローンが通ったとしても（No３の方の言われるように、通らない気がしますが）返済期間が延びるだけです。 また、No４の方の言われるように、不動産会社の動きも気になります。 この際No２の方の言われるように、破産し清算した方が正解のような気がします。質問者様の今後のご苦労が心配です。下手をすると質問者様が破産しなければならない状況になりかねません。私は親として、子にこのリスクを冒させたくはありません。
お礼
ありがとうございます。 みなさんそうですが、親身になってご回答していただき、また心配までしていただいて、感謝しています。 このアドバイスやご忠告を肝に銘じて決断していきたいと思います。 本当にありがとうございます。
- 0621p
- ベストアンサー率32% (852/2622)
その不動産屋との信頼関係は大丈夫ですか？買い戻すとしてその金額は決まっていますか？ その不動産屋は、購入代金はもちろんそれ以外にも、登記費用、不動産取得税、金利などの経費がかかるわけです。また儲けがなければそんなことしないでしょうから、購入代金に諸経費、利益も上乗せした金額での売買を主張するでしょう。けっこうな金額になるはずですよ。その不動産屋としては、利益まで上乗せした価格で息子が買ってくれたらいいし、それが無理なら他へ売れば良い、というくらいの気持ちだと思いますよ。競売前の物件の任意売却の情報というのは、どこの不動産屋でも喉から手が出るのど欲しい情報ですから。
お礼
アドバイス、ご忠告ありがとうございます。 金額については、よく検討します。 不動産屋の情報について教えていただきありがとうございます。
- e_fudousan
- ベストアンサー率34% (115/338)
以前 売買でお客さんのローンを請け負った時 ３回前の所有者で競売にかけられていました 本当にたまたまなんですが その時の所有者の名字と 今回の購入者の名字が一緒だったのです まあ よくある名字だったのですが 都市銀には その３回前の所有者と無関係であるという証明を出して欲しいと言われました なので 本来は必要のない戸籍謄本を添付しました 結局 競売による買戻しを 銀行は認めないからだとの事です 要はその競売にかかった時に 銀行は損しているのに 同じ（世帯を含む）所有者で 改めてローンを出す事はできない そういった理由からでした ですので もし その買戻しがうまくいったとしても 改めて銀行ローンを組むのは難しいかもしれません
お礼
ありがとうございます。 丁寧にご経験されたことをアドバイスしていただき大変参考になりました。 どうすべきかを良く考えたいと思います。 本当にありがとうございます。
- architectm
- ベストアンサー率43% (81/188)
【１】親→（売却）→不動産屋 売買金額＝土地の時価－債務の総額 抵当権は残ったまま、土地の名義が不動産屋に移る。 【２】不動産屋 債務の一括返却。抵当権抹消 【３】不動産屋→（売却）→息子 売買金額＝（【１】で不動産屋が支払った金額＋抵当権抹消のために支払った金額） 息子に融資した銀行が抵当権を設定 という流れになると思われます。現金を持っていて債務を一括返却できる不動産屋が間にはいることが、このスキームのミソですね。 問題は、【１】の売買の時点で、地価＞債務総額となっているかどうか、ですが、そのあたりはどうなのでしょうか？ また、息子のローンを親が払うのは「贈与」にあたります。当然贈与税がかかります。もし【１】で親が現金を受け取ることができたとして、そのお金は当然【３】で息子が土地を買う際の頭金に充当したいところなわけですが、これも金額によっては贈与税を支払う必要があります。 土地には固定資産税がかかりますが、これも息子さんにかかってきます。親が肩代わりすれば、贈与です。 今すでに債務を返済できていない親が、息子に変わって債務を払い続けることができるのか？という疑問もあります。【１】～【３】をよく見れば分かるとおり、債務の総額はこの売買の前後でまったく変わっていないのです。複数の債務を、期間が長く金利の安い住宅ローン１本にまとめられるというメリットはありますが、不動産屋に支払う手数料もありますし、支払い総額はそれほど減らないと思うのですが。 さらに、親が途中で死ねば、ローンは名実ともに息子の肩にのしかかることになります。土地建物の価格が下がっていれば、その時点で売却しても息子に負債がのこる可能性もあります。また、息子はここで不動産を取得してしまい、ローンを抱えるわけですから、自分が住むための家を買おうと思っても、新たにローンをおこせない、初めての不動産取得者向けの優遇措置を得られない、といったデメリットもあります。 親が素直に破産するのがベストだと思いますが。息子のローンを肩代わりできるというのなら、土地家屋を失っても家賃を払って生活していけるのではないですか？
お礼
ありがとうございます。 大変参考になりました。 現実的にはさっさと売ってしまって、債務を完済してのんびり老後を過ごしてほしいというのが息子の息子の本音であり、また銀行側もそう言ってくれているそうです。 しかし、親のほうが土地に思い入れがあるらしく、どうしても手放したくないし、ゆくゆくは息子に残してやりたいという思いがあるようです。実際こういった局面になると、割り切れないみたいです・・。 もう少しお伺いしたいのですが、土地の価格と抵当権のついてる債務総額はほぼ同額みたいなんですが、そのほかに数百万くらいのカードローンがあります。土地を売ったお金で抵当権を抹消し、カードローンについては今まで通り返済していくということは可能なのでしょうか？ 今回抵当権が実行され競売されるに至ったのは、住宅ローンの支払いを数回怠ってしまったためで、まったく返済能力がないというわけでもないのです。また、来年には退職金も入るということで、なんとか持ちこたえたいところなんだと思います。 抵当権者（この場合は銀行）の抵当権実行を考え直してもらうことも難しいみたいで・・ 抵当権を実行され競売にかけられると、破産者となってしまうのでしょうか・・？ 申し訳ないですが、もし何かご存知でしたら、またご回答いただければと思います。 よろしくお願いします。
- mouryou
- ベストアンサー率27% (229/826)
リスクは高そうに見えますね。 ちなみに親子間でのローンに関しては、保証会社が保証しません。なので親子間での売買はローンが組みにくいのです。そういった場合は連帯保証人で銀行が貸してくれる場合がありますが、それは住宅ローンではなく一般の融資で、大抵の場合は支店長裁量の金利なので数パーセント高めとなります。 どの銀行でも親子間の売買に関しては消極的なので、銀行のローンセンターではまずダメです。また、都市銀行でも殆どだめで、地元の地銀や信用金庫、労働金庫、信用組合などで希に貸し付けをしてくれるところもあります。なので、貴方が口座を持っている、できれば親の代から使っている銀行に相談してみてはいかがでしょうか。またそれが不可な場合は、不動産競売ローンをしているところで相談しみても良いかもしれません。 また、場所にもよりますが最近は不動産関係が値上がりしておりますので、任意売買を債権者が認めない場合もあります。また、１度こういった問題に詳しい弁護士さんと相談してみるのも良いでしょう。
お礼
ご回答いただきありがとうございます。 やっぱりリスクは高いですよね。 いろいろと教えていただき感謝しています。
お礼
アドバイスありがとうございます。 他の債権者というのは抵当権者以外の、ということでしょうか？ 土地を担保に借りていない債権者から、異議を唱えられ、今回の契約について無効になるというようなことも考えられるのでしょうか？ 競売にまで発展してしまいましたが、今までは期日に多少遅れることがあっても返済はしてきたのですが、数回滞ってしまったことが原因で抵当権を実行されるに至ってしまいました。 土地は２つあり、今回の契約案で一度売ろうとしているのは、そのうちの一つなのです。 他の債権者にはもう一つの土地は残っているから、とのことで承諾してもらう、というのは難しいでしょうか・・。 色々とありがとうございます。