退去要請を待つべき？

質問

現在、築30年の借家住まい3年目です。

(1)地震により屋根瓦が数箇所剥げ落ち、瓦がずれ、外壁も一階から二階までヒビが入りました。
(2)また先週末、強風により大屋根の上に設置してあるテレビアンテナが倒れ、電波受信が局によってはままならない状態になりました。
(1) の件は屋根自体の経年劣化も激しく、吹き替え工事を行わないとならないレベルとのことで、家主側には大金をかけて直す意思はないそうです。
(2)の件は(1)と根源が一緒で、「屋根を直すときに直すべき」と電気工事の方に言われました。

家主に修繕するつもりがないとなると、ゆくゆくは耐震強度不足を理由に退去するように言われると思われます（実際、耐震強度診断をするかも、と仲介業者に言われました）。そうなれば仕方のないことだと思うので、退去自体に不服はありません。
ただ、(1)の件がここまで分かるのに一ヶ月余を要し、家主（というよりも仲介業者か？）の対応が遅く、このままでは梅雨入りの時期を迎えてしまいそうです。雨漏りの不安と、おそらくは直しようがないアンテナ、満足に映らないテレビを抱えての生活はかなり不満です。

この場合、
引越しにかかる経費を一部負担してもらうには、やはり大家サイドからの退去要請を待つほうがよいのでしょうか？（退去要請があったとしても、補償うんぬんは交渉しだいであり、家主側の義務でないことは承知しておりますが・・・）
どう対応したものやら、少し困っております。

前置きが長くなりましたが、ご経験者、もしくはこういった件に詳しい方がおられましたらお知恵を
拝借いたしたく質問しました。

回答No.3

noname#65504 · ベストアンサー

大家には修繕義務がありますので、雨漏りなどにより生じた被害については大家に損害賠償ができます。

自分から退去する場合は、自己都合になりますが、現状の法律では耐震診断の結果耐震性がないことがわかっていても、大家から退去を求めるのに必要な正当な事由としては不十分です。
このため、このような場合でも立ち退きを求める際には立ち退き料が必要となります。
ただし、それは建物にかかる費用と家賃収入のバランスを考慮して、老朽化に対して補修があまりに高額になる場合などは、立ち退き料が出ないこともあります。

この他にも、例外があります。倒壊のおそれがあり危険と役所が判断し、命令などがあった場合は大家側には正当な事由がありますので、立ち退き料が無くても立ち退いてもらうことができます（最近あった例だと耐震偽装によるものに対しては国から指示がありましたね）。

また、役所の命令のようなものが出ない場合、耐震性が不足している建物自体を貸し出すことは禁止されていません。もっとも、耐震性不足を承知で放置した場合、大家に補修義務がありますので、管理上の過失により、地震などで被害が出れば損害賠償責任を負いますが。

つまり耐震性がない場合、雨漏りを修理しない場合、損害賠償責任が大家に発生しますが、一番の問題は被害が特定できないとそれを請求できない点です。つまり被害が発生した後でなければ請求できないのです。
よって、大家は放置して損害が発生した場合、そのたびに損害賠償責任を負うという方法もあります。
耐震などについては、滅多に起こることでないので、雨漏りと異なり、損害賠償責任を負う危険性はかなり低いですから、そういう選択肢をとることも考えられます。

また、本当に老朽化や地震・火事などにより建物が滅失したときは、自動的に賃貸契約は解除されますので、この場合も立ち退き料などは発生しません。

何が言いたいのかをまとめますと、老朽化しようが耐震性が無かろうが大家は立ち退きを求めなくてもよく、必ずしも大家から立ち退きが要求されるとは限りません。

金銭は重要ですが、安全性や生命はもっと大事です。
雨漏りによる被害だって金銭で解決できても、それに対する手間や時間を考えると損になります。精神上もよいものではありません。

快適な生活を手に入れるため、費用はかかってしまいますが、さっさと転居してしまうという方法もあります。

かかるお金と建物の状況と立ち退きを要求されるまでの快適性・安全性をよく考えてから、判断することをおすすめします。

＃１さんの書かれている不払いってあまりよい方法ではないと思います。家賃を不払いすれば、家賃滞納を理由とした契約違反により立ち退きを要求されます。契約違反の場合は立ち退き料なんて出ませんし。

また、供託制度は家賃の額に合意が得られず大家が借り手が支払おうとした家賃を受け取らない場合とか、何らかの事情により家賃の支払先が決まっていない場合支払うことができないので、家賃滞納にならないようにするための制度で、大家が受け取る気でいるのに自分の意志で支払わないような場合は使用できないんじゃないかと思います。
http://www.moj.go.jp/MINJI/minji07.html

どうせ供託するのなら、建物の価値低下に対して家賃の減額を要求し、合意が得られなければ利用するとかにした方がよいです。家賃の減額に合意されてしまえば、使えない手ですが。

あと、被害に対して損害賠償請求をこまめにした方がよいと思います。

お礼

回答ありがとうございます。
>老朽化に対して補修があまりに高額になる場合

確かに今回の件は上記に該当するかもしれません。
引越しには費用が結構かかりますが、
確かに補償が必要な程の被害が出てからでは遅いですからね。

こうなると借主の立場は弱いものですね・・・。

回答No.4

noname#59315

＃１です。
家賃を一方的に減額するのは債務不履行となりますのでご注意下さい。

なお、供託制度ですが、これは支払する気、支払能力があることを証明できるもので、債務不履行とはならない制度です。

供託制度を活用して相手側から債務不履行を盾にして契約解除（立ち退き要求）とならないように気をつけて下さいね。

お礼

再度ありがとうございます。

先ほど仲介業者から連絡があり、「相当危険なため、なるべく早く
退去してください」と要請されました。
（地震直後から再三危険だと言ったのですが・・・）
敷金（は当然ですが）とプラスで引越し費用（いくらまで出すかは
交渉次第のようです）とのことでした。
まずは引越しまでの家賃を減額なり無料にしてもらうべく
話をしてみようと思います。

回答No.2

akagichan

No.1の方と近い見解ですが、不払いにするには手続きも大変ですし、
解約条項に抵触すると思われます。ですから減額して払うことで
対抗することを勧めます。借主として当初から契約内容が完全では
ないことで利用対価が満額支払えない・・旨の通知を出すことも
必要だと思います。
どちらにしても、大家としては無料で退去して欲しいと考えている
のであれば減額されても放置される懸念はありますが、その分で
引越し費用に充当してはどうでしょうか？

お礼

回答ありがとうございます。
家賃の減額は検討する価値ありますね。
参考にさせていただきます。

回答No.1

noname#59315

借地借家法についてはご存知のこととして、省略します。

家主側はおそらく修理せずにあなたが自主的に転居するのを待つ作戦ではないかと推察します。
立ち退き料の問題が発生しませんからね。

あなたとしては修理するように家主側に要求することとなりますが、これが履行されないとなると、家賃不払いで対抗するしかないでしょう。
ただし、単に不払いというのではなく、供託により支払義務は果たすこととして、その旨を内容証明郵便で相手方に通知するのがいいと思います。

お礼

早速の回答ありがとうございます。
家主ともめるつもりはないのですが、やはり
故意に立ち退きを言い出さずにいる感は否めません。
参考にさせていただきます。