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家主からの退去
閲覧頂きありがとうございます。 昨日仲介の不動産会社から「退去してほしいのですが」と電話がありました。理由は「家主の諸事情により現在私の住んでいる部屋に家主が住むようになる為」との事でした。 私の借りている部屋は特殊で見た目一軒家で一階部分が店舗で違う方が借りておられます。私は二階部分で玄関が別で全くの別世帯になっています。 何ヶ月か前に一階の借主さんに「大家さんからこの家を買わないかともちかけられた」という話を聞きいていたので、それが現実になったのかと思ったのですが昨日一階の借主さんにお聞きしましたら寝耳に水だそうで、大家さんからは何の連絡も頂いてないそうです。 話は戻りますが、仲介業者が言うには「すぐすぐに出れないのはわかるし、引越しの費用などがかかるのもわかるのでまずは来店して詳しく話しをさせてください」との事でした。 正直今の物件には満足していたので引っ越す気持ちもなく、転居費用などもありません。こういった場合どのように対処していけばよいのかご助言いただきたく投稿いたしました。 色々な回答を拝見させていただき、私も契約書の方を確認してみたのですが気になる点があります。 ～契約書より抜粋～ 「原状回復及び明け渡しの義務」 ・本契約を解除・解約するに際し乙の負担においてする現状回復費用は月額賃料の中に含まれていない為、明け渡し時に係争の理由とならない事を乙は承諾し、以下の各項に従い円滑に明け渡し義務を履行しなければならない。 ・本契約終了と同時に乙は自らの負担において本物件を契約時の現状に回復の～・・・現状回復とは畳表替え。建具の張替、ハウスクリーニングは必須とする・・・ ・明け渡しに際し、ハウスクリーニング回復工事等は甲の指定業者にて施工するものとし、乙は如何なる理由においても敷金精算業務を第三者に委託することは出来ないものとする。 退去時の色々な例を拝見させていただくとハウスクリーニングなどは通常の原状回復を上回るものとして契約書にあっても履行しなくていいとあったのですが、この場合はどのようになるのでしょうか？ また、仲介の不動産会社へ行った時にはどのように話を進めていけばよろしいのでしょうか？こちらから請求出来る事はありますか？ 後々「言った」「言わない」と揉めるのは避けたいです・・・ また、今の賃貸物件と同じような物件がみつからない場合も半年過ぎた場合は退去しなければならないのでしょうか？ まとまりの無い文章で申し訳ありません。 どうぞよろしくお願いいたします。
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原状回復については契約上、全部負担しろと特約条項があっても出るところに出たら、そのまま特記条項が認められるとはかぎりません。 実際、無効とされた判決は何例も出ています。無効理由の例として、 ・原状回復の要否の判断が専ら賃貸人に委ねられていることや，賃貸人が賃借人に代わって原状回復を実施した場合に賃借人が負担すべき費用を算出する基礎となる単価について上限の定めがないことに ・集合住宅の賃貸借において，入居申込者は賃貸人側の作成した定型的な賃貸借契約書の契約条項の変更を求めるような交渉力を有していない ・当該特約はその具体的内容について客観性，公平性及び明確性を欠く点において信義則に反する程度に消費者の利益を一方的に害する者 ・原状回復条項は，自然損耗等に係る原状回復についてどのように想定し，費用をどのように見積もるのか，借主に適切な情報が提供されておらず， 貸主が汚損，破損，あるいは回復費用を要すると判断した場合には，借主に関与の余地なく原状回復費用が発生する態様となっている。 ************************************** 悪き慣習で、こういった特約条項を付けておくと過半数の借り主は支払うからではないでしょうか。 私の時は大手不動産会社が管理していて、担当者は個人客相手に特約条項付けても、そのまま通りませんからと言っていました。 参考になれば！
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- Samyel
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はじめまして。 家主からの退去には、いつも問題が付きまといます。。。ご苦労なさいますね。 不動産屋に勤務していますので、家主側というか不動産屋から見た意見でも参考になればと思い、お答えいたします。 まず、ご存知の通り賃貸借契約上、借主は基本的に保護される立場にあります。が、 本来貸主は、賃貸借契約上の解約通知であれば、敷引金（敷金から差し引く内装費等）を返す必要も引越代を支払う義務もありません。 しかし、不動産業界としては「取引を円滑に進める為」・「退去後の借主は非常に困るであろう事」を考え引越代の負担や敷金の返還を貸主に提案することがほとんどです。 そんな中で先方の提示しておられる ・現状のままの引渡しで敷金すべて返金 ・引越費用は家主手配にて全額負担 ・転居先への仲介手数料は家主負担 の３点は退去条件としては非常に良い条件ではないかと思います。 通常の退去交渉の際は敷金返金＋引越料ぐらいまでではないでしょうか。。。（個人的な印象ですが） 少なくともこの時点で家賃１ヶ月（仲介手数料）分はrikominさんに有利な条件だと思います。 みなさんが散々書いておられるので詳しくは割愛させていただきますが、私個人の意見としては ・ハウスクリーニング代は支払う必要は無い。 と思います。もしハウスクリーニング代を負担させるならば先方の提示している ・現状のままの引渡しで敷金すべて返金 という条件そのものが成り立ちませんよね。 今後、これ以上の交渉を行なわれるのであれば、 ・現状のままの引渡しで敷金・ハウスクリーニング代すべて返金（現状の写真資料を作成してもらい、貸主・管理業者・rikominさんの三者で押印しましょう） ・引越費用は家主手配にて全額負担 ・転居先への仲介手数料は家主負担（不動産業者の指定はありませんか？） ・契約の解約日は半年後ぐらい。出来るだけ早く退去出来るよう努力するのでその時点でも解約します。（後半がポイントです） といったところでしょうか。 正直、今出てきてる条件もかなり良いと思うのですがrikominさん個人としてのご事情もありますから退去までの猶予期間を取ってもらうぐらいは交渉してもいいのではないかと思います。 条件が固まったら「覚書」や「念書」を作成して貸主・管理業者・rikominさんで押印しましょう。 その際、書類には返金金額は金額指定で書いてもらったほうが解りやすいでしょう。 引越業者なども可能な限り詳しく記載したほうが良いと思います。 まとめると、、、 交渉としては ・ハウスクリーニング代は支払いたくない ・退去は半年待ってほしい 条件が折り合えば ・覚書や念書で退去条件の確約をもらう ・その際、室内現況を確認してもらう為写真資料を作成してもらう となりますでしょうか。。どうも実務的になって良くないですが参考までに。。
お礼
ご回答ありがとうございます。とても丁寧にアドバイスして下さってうれしい限りです。 半年かけてしまうと家主さんの方にも事情がおありだと思うので申し訳ないなぁと思う反面、今の私の経済状態で転居はとても不安です。 転居先の方が確実に家賃も高くなりそうなのがネックにもなっています。（それだけ今の物件が良いという事にもなるのですが） 家主も自分の持ち家を売却してしまうと住まいが無くなってしまう為早い転居を望まれているようです。ですから半年というのは契約上では有効ですが気持ち的にはあまり猶予がなさそうです。 「覚書」や「念書」・・・そうですね。後々もめない為にも具体的なものを書面に残しておくのがベストですね。是非そうしてみたいと思います。 今回私のような無知な者にも沢山の方が親切に丁寧に教えて下さって、ありがたい気持ちでいっぱいです。知らない事ばかりで勉強になりましたし、交渉の方もがんばっていこうという前向きな気持ちになれました。 本当にどうもありがとうございました。
- hallis
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余計なことに心労かけてしまってますね。 次回はちゃんとした不動産業者の管理物件にした方が無難ですね。世の中の常識や通念、慣習などの変化などをオーナに教育しているみたいですから。 大手の物件の方が理不尽な要求突きつけるような事例は少ないように感じます。 私も過去にフランチャイズ系のところで酷い目に合いました。フランチャイズだと大きな看板は有名な名前で世間に通っていますが、中身は地場の昔の慣習バリバリで大家にべったりの不動産屋でイヤな目に遭いました。 次は大きなところ（東京建物不動産販売）の管理物件で探して入居し、それ以来同じ業者さんの物件に連続して入居しています。退去時の心労はまったくなくなりました。 さて、質問者さんの件ですが大きめのところへ出向いてみて、探している物件の条件を伝え、併せて現在の困っている状況についてアドバイスを求めてみてはいかがでしょう？（名前は出さないと確約はしましょうね） 担当者次第で対応が違うかもしれないので、複数箇所廻れれば良いのですが。 退去時期は見通しの付いていない現時点では即答せずとも良いでしょう。 常識を逸脱するような長期間はかけるつもりはないが、見通しの付かない現状では即答できかねるとでも言っておけば良いのでは。 これからの時期、転勤辞令などで動きがあるのではないかと思いますので、まずは１軒ぐらい不動産屋に行ってみてはいかがでしょう？ ところで地元自治体などに相談窓口はないのですか？ また、NPO法人なども探してみましたか？ http://www.trouble-tjc.jp/09chintaijuutaku.html
お礼
ご回答ありがとうございます。 今お世話になっている不動産はまさしくフランチャイズです。 名前こそ通っているにも関わらず、昨日「この様な退去例は稀なので私どもにとっても新しいことばかりなのです」と言われ口が開いてしまいました。 契約者の私が女という事で甘く見られているのかもしれません。 私としては毅然と対応したいと思っています。 hallisさんの言われる様に違う不動産も何件か回ってみようと思います。その方が打開策もうまれそうですね。 家主さんは２ヶ月くらいでの退去を望んでいらっしゃるようなのですが、実は私先月退職しておりまして。来月からは資格取得の為一ヶ月程学校に通うようになっているのです。ですから収入の見込みもなく新たに物件を借りるという事がとても無謀に思えてならないのです。 その旨を家主さまにお伝え下さいと言ったところ「まぁそれはrikominさんのご都合ですから色々ありますでしょう」と濁されました。 私の状況を家主の方に説明しないと家主にとってみれば借主がいつまでもうごかないと勘違いされそうですし、大変困っている所です。 ＮＰＯ法人なども探してみますね。本当にありがとうございます。
- hallis
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特約条項に書いてあるといっても、ただちにそれが有効かというと別の問題です。書いてあっても契約時に説明がなされ、それに納得したら法律よりも特約が優先されるかもしれませんが、説明ありましたか？ 説明があったなら、普通はその代わり家賃が安めの設定ですという主旨の説明があったりするのですが。 契約時に説明がなかった場合、 ハウスクリーニングは丹誠込めてクリーニングして出ていきますから払う意思は現時点ではありません。逆に大家さんの都合で、仕事を休んだり時間を割いて予定外の引っ越しや新たな居住先探しをしなければならないが、後日請求させてもらう先はどこになるのでしょう？ また、大事な荷物があるので、引っ越し業者はこちらが手配します。その際は事前に見積もりの写しをお渡ししますね。 この位のことは伝えてはいかがでしょう。 もっとも故意か過失かはべつにして汚してしまった箇所があり、専門家でないと落とせない汚れの場合は別でしょうけど。
お礼
度重なる質問にも丁寧にアドバイスして下さってありがとうございます。本当に有難いです。そうですよね。予定外で本当に困っています。しかも理由が「家主さんが住みたい」ですから… 契約時には契約書にざっと目を通すくらいで、特約等の説明はなかったように思います。 入居時から仲介の不動産会社とは小さな事でも衝突している為、退去する時も普通にはいかないかもと危惧しています。 もし今住んでいる所と、同じ様な条件・家賃の物件が見つからない場合どのくらいまで猶予があるものなのでしょうか？ 精神的に追い込まれてる感じがしてやりきれないです。
No.２です。 > ハウスクリーニングに関しては、もっと話を詰めてからの方がよいでしょうか？ 問題になりません。貸主都合の退去でしたら滞納がない限り『敷金全額返還』が基本です。クリーニング代や網戸の張替など請求を出してきたら『立退き料』に上乗せして要求すればよいだけです。そんな馬鹿な真似はしてこないでしょう。
お礼
教えて頂きありがとうございます！ 先ほど仲介の不動産会社の方に出向きまして話を聞く事が出来ました。 家主の言い分としては「自分の持ち家等を売却する事にした為、売却後は私の住んでいる物件に住もうと考えたから」だそうです。 なにもわざわざ店舗の上の特殊な物件で、しかも入居者がいる状況でこのような判断をされるのか私には納得のいかない部分も多々ありますが・・・ そんな中家主側からは ・現状のままの引渡しで敷金すべて返金 ・引越費用は家主手配にて全額負担 ・転居先への仲介手数料は家主負担 という話が出ました。 引っ越すとなると、これ以上にお金も労力もかかりそうに思いますがどうなんでしょうか？質問ばかりでごめんなさい。
大家しています。 一度貸してしまったお部屋は、『定期借家契約』でもない限り、そんなに簡単に返していただくことなど出来ません。一応貸主側の『正当事由』があれば可能ですが、裁判所が認めてくれる『正当事由』がどんなものであるのか勝訴した事例が少ない？ため判らないほどです。まして『家主の諸事情により』なんて理由では全く問題にも出来ないでしょう。 とりあえずその『諸事情』とやらをお聞きになるしかないでしょう。勿論、その『諸事情』とやらを質問者様が納得できなければそのまま居住を続けることは可能です。これは『借地借家法』で保護された質問者様の権利です。たとえ『定期借家契約』でも契約そのものに細かい規定があり、契約切れで退去して頂くには何重にも規定されています。要は、“借主絶対有利”なんです。 もし、質問者様が貸主側の『諸事情』をお聞きになって、『引っ越しても良いかも。』とお考えになればそれ相応の立退き料を請求することが出来ます。一応、立退き料の“相場？”とは家賃の６ヶ月分といわれているようです。つまり、借主が全く経済的負担がなく同じ家賃の別の場所で新たに生活を始められるのに必要な金額ということです。これは飽くまで“相場？”でして事情によって上下するでしょう。ただ、“同じ家賃”と言うところはご注意下さい。今の家賃が５万円で次が１０万円なんてことは認められません。 質問者様は契約書に謳われている文面をご心配されている様子ですが、それは飽くまで借主側の事情で退去する場合のことで、今回のように貸主側の“お願い”で退去される場合はそんなものは何の効力もありませんのでご心配にはあたりません。 とりあえず初回は、『お話をお聞きします。』というスタンスで『余裕もないし、良く考えさせてください。』で良いのではないでしょうか。『引っ越しても良いな。』とお考えなら、相手に『お金次第だよ』というヒントは与えてくる方が良いでしょう。『なんとしても動かない』と見ると、悪い？大家は『住みづらくして自己都合で追い出そう』なんて考えかねません。また、あまり即答されて“甘く”見られても何の得にもなりません。“落しどころ”を考えて、良く作戦を練って事に当たってください。
お礼
ご回答頂きありがとうございます。お恥ずかしい事に転居費用も無く、このまま途方に暮れるのかと思っていました。 今日か明日にでも不動産会社に行き「諸事情」を聞いてみようと思います。その際に即答は避けようと思います。 ハウスクリーニングに関しては、もっと話を詰めてからの方がよいでしょうか？
元業者営業です 結論から言いますと次のどちらかです １．「そんな一方的な話は承諾できない」と拒否して居座る。（借地借家法で認められた正当権利） ２．「出て行ってほしけりゃ出すもん出せ」と立ち退き料をもらって引っ越し（金額は自由ですが、相場は家賃６か月分位） （１）の場合は今まで通り家賃を払って住む事になります。なお、その際絶対に家賃滞納等、契約違反はしない事。それがあった場合は大家側の「退去させるに正当な事由」が認められて追い出されます。 また、もしも大家が家賃の受け取りを拒否した場合は最寄りの法務局で「家賃供託手続き」を取れば滞納にはなりません。 （２）の場合は純粋に「交渉」ですから、決して感情的にならず淡々と進めて下さい。なお、出来れば不動産や法律に詳しい方に協力してもらった方がよいでしょう。 なお、「原状回復及び明け渡しの義務」についてですが、 その賃貸借契約書に大家、ご質問者の署名、捺印があればどのような内容の契約でも反社会的な（犯罪等）内容でないかぎり「有効な契約」です。要は納得いかなければ「契約しない自由」が認められており、それでも署名、捺印すれば「納得した」と解釈されます。（契約ですから当然ですよね） 確かに、国交省のガイドラインで「経年劣化による損耗は貸主負担」となってますし、判例では「借主に不利な契約は無効となり、貸主負担」とありますが、これは裁判で争うだけの時間、手間、費用がある場合で、通常それに勝訴したとしてとても割に合うとは思えません。 あくまでガイドラインですから法的な拘束力、罰則はまったくありません。ガイドラインより契約書が優先されるのは日本が法治国家である限り当然です。 ですので、この部分についても出来るだけ負担を減らす交渉しかありませんが、難しいと思って下さい。 しかし、その「法治国家」であるが故に借地借家法で借主が認められた権利として「正当な事由がない限り大家の一方的な退去勧告」に先述のような「対抗措置」が取れるのです。 ご質問文を拝見する限り「退去させるための正当事由」は見当たりませんので（大家の諸事情など借主には何の関係もありません）、ご質問者のスタンスは「退出はしない。どうしてもと言うなら立ち退き料を出して下さい」という事になります。 なにも、不当にゴネている訳ではありませんので、堂々と交渉して下さい。 頑張ってくださいね。
お礼
ご回答ありがとうございます。 言葉ひとつひとつ身にしみる思いで読ませて頂きました。 契約書に関しては私自身の落ち度ですね。借りることばかり頭にあってよく読んでいなかったと思います。今回の事をよい勉強として、あまりにも過度な請求でない限りは受諾しなければならないなと思います。 「家主が私の住んでいる部屋に住みたいと言う理由＝正当な理由にはならない」という事がわかりスッキリとしました。 そうですね。感情的にならないように…淡々と。大事ですね。 まずは話を伺ってみようとおもいます。 本当にどうもありがとうございました。
お礼
ご回答下さり、ありがとうございます。 先ほど仲介の不動産会社に行き話をしました所、昨今ではハウスクリーニングは当たり前なんですよ～特約にも明記してありますし！と軽くあしらわれました。 やはり無知な借主だとすべて鵜呑みになってしまうかもしれませんね。 今回家主の自己都合という事で敷金全額返金や引越費用・転居先での仲介手数料の負担などをして貰えるようなのですが、実際にはまだまだお金がかかりそうです。そういった場合家主に対して請求は出来るものなんでしょうか？ 法的には借主は守られていますが、現状で知識がない為なかなか難しいですね。