敷引金の内容と通常使用の損傷について

質問

アパートを退去するに際して、部屋のクロス、床の張替えなどの補修料を１０万円を請求されています。賃貸借契約においては敷金１５万円、敷引金１５万円となっており退去時の返金が無いことは承知ですが、契約条項に「敷引金の記載がある場合、自然的破損等通常使用による賃貸物件の補修等に関する費用は甲＝貸主の負担とする」とあり、また、「敷引金の記載がある場合は責任区分が不明確な場合の修理基準（区分第１表）、賃借人の日常使用及び退去による修理費の負担（区分第２表）は適用しないとあることから、敷引金が補修経費に充当されると判断しているのですが、(1)敷引金は通常礼金として処理している。(2)タバコを吸っていたのでヤニがついており通常使用を超えていると言われています。それでは敷引金とは何で何処に使われ、通常使用とは何を言うのでしょうか。
この点について、敷引金を礼金とするとは契約上記載がないことや、通常使用の区分を明示して欲しい旨を管理会社に求めているのですが・・・。ご教示いただければ幸いです。

回答No.5

happyhouse · ベストアンサー

管理会社からの回答文書を見ても、今回の問題解決と少し争点がずれているようなので、あらためてご質問の内容から整理して回答します。

まず（A）について、敷引き等の”賃借人に特別の負担を課す特約”を附する契約の場合は、下記の3点を満たす必要があります。

1. 特約の有効性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由があること。
2. 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること。
3. 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること。

契約書の全文を見ているわけではないので、今回の特約がどのような趣旨で設けられているのか不明なため一部想像による回答となっていることを予めご理解下さい。

まず特約は、貸す側にだけ有利な条件をつけるということはできません。借りる側にもメリットがあるなど合理的な理由が必要となります。

今回の質問を読んだ限り、合理性を感じない特約であるため最初の回答にて、違法性が高いというコメントをしたわけです。
礼金や運営資金という名目のみで、敷引きを強要されているのであれば、法的手段で敷金の返還を要求するべきです。
まずは敷引き特約がどういう目的で、付けられているのかを再確認して下さい。

（B）（C）たばこのヤニと焼け焦げについては、借り主の責任において補修する必要があるという点については、変えようがない事実なのですが、どの程度の費用負担が適当であるかについては、もう少し話し合われたほうが良いでしょう。

相手の要求（金額を除き）そのものについては、それほど常識はずれという内容でもありません。
クリーニングで落ちる程度のヤニの場合、質問者さんが退去の際に中性洗剤を付けた雑巾で拭くなどの掃除をしていれば、取れるか取れないかの判断は自分でも可能だったと思います。
相手からすれば（質問者さんが掃除をしたかどうかは別にして）、現状として大量のヤニが付いていれば取れない汚れと判断しクロスの貼替をするのは当然と考えるでしょう。

クロス補修費用については、「6年で残存価値10％となるような直線（または曲線）を想定し、負担割合を算定する。」こととなっています。
質問者さんが入居された時点で、新規に貼り替えられた状態であったとすれば、２年の経年変化を考慮しますので、おおむね７０％というところでしょう。

畳やフローリング床は、経過年数は考慮しません。
フローリング床の場合、部分補修で直らなければ部屋全体の張替えとなります。
畳なら一枚単位です。

請求されている補修費用の根拠となる見積などを相手に要求して下さい。
チェック項目としては、経年変化を考慮しているか？下地の費用まで入っていないか？数量があっているか？などですね。

（D）当然、返還請求可能だと思います。

（まとめ）
敷引き特約の解釈について、質問者さんは補修費を請求されないものと思っていたのに対し、相手側は、（補修費用を別途請求してきていることから）原状回復についての特約ではないと考えている。
この点について再確認し、相手が礼金や不動産会社の運営資金というような的外れな回答をするようならば、法的手段も考えますという意思表示をしましょう。
敷引金の支払いの義務は、全くありません。

補修費用について、敷引き特約が原状回復を回避するような内容であった場合を除き、たばこのヤニや焼け焦げ跡の補修費用は、質問者さんの負担となります。
あとは、その請求金額が妥当なものであるかどうかの問題ですね。

お礼

ご教示ありがとうございます。
当初は、退去に際して一切の費用がかからないのであれば受諾するつもりでいたのですが、当初から敷引金は返還しない。補修料は請求される。戻し家賃も差し引かれている。といった状況で、当初契約を見直しながら疑問にも思い質問したのが始まりでした。
質問を進めながら、ますますもって管理会社の主張が理解できず、自分でも深みにはまっていってしまったような状況ですが、理解できないものは納得のいくまで説明を求め、当然に返還されるべきものであれば返還を求め、支払うべき補修料は支払うといったスタンスで交渉を進めていきたいと思います。
ある程度の時間を要することも考慮し、言った言わないの水掛け論も避けられるよう文書で質問を行い、文書で回答を求めるようにスタイルも改めていきたいと考えています。
それにしても管理会社のレスポンスが悪く、こちらからの質問（敷引金の内容と通常使用の範疇の２点）に対しての返答が１週間単位です。
当方の素人に対して先方はプロであって余計に不信感が募りますが、じっくりと対応を進めていきたいと思います。
現在、先方へ(1)敷引金を運営資金とする根拠の明示、(2)管理会社と不動産会社の関係、(3)戻し家賃を補修料に充当した根拠及び家賃の返還について文書で回答を求めている状況です。
返答があり次第、内容によって再度ご教示いただければ幸いです。
よろしくお願いいたします。

補足

本質問の締め切りまで大変に時間がかかり、申し訳ありませんでした。
先月末に本件がようやく解決をいたし、後は精算金の振込みを待つばかりとなりました。
結論から申し上げますと、
(1)敷引金について全額１５３０００円の返金
(2)戻し家賃について全額３６０００円の返金
(3)補修経費について請求どおり１０１０００円の支払い
といった内容であり、当初は(1)敷引金については返金なしで補修経費から戻し家賃を差し引いた６５０００円余の請求を受けていたところでしたが、結果的には８５０００円余の返金となりました。
これもひとえにアドバイスいただいた賜物であり、本当にありがとうございました。

ご指導をいただきながら文書により管理会社とやり取りを重ねてきましたが平行線状態となり、ＮＰＯ法人に敷引金の是非と補修経費の査定を依頼しＮＰＯ法人から管理会社へ資料請求を行ったものの応じないまま１ヶ月余りが経過、その後に管理会社から「当方の顧問弁護士と相談した結果、お客様とのトラブル回避云々」を理由に、上記の条件提示がなされて同意したものです。
本来であれば、補修経費について損耗分の考慮も主張したところですが、実際のところ１０万余の補修経費にいくらが反映されるか、時間的にも４ヶ月もやり取りする中で妥協したところです。
ＮＰＯ法人とすれば、正式な査定を望んでいたところであり、自分としても第三者による査定をと考えたところですが、管理会社とすれば一人を黙らせる方が得策と考えたところでしょうか。
いずれにせよ、今回の相手方は全国展開をしている「大手管理会社」であり、言わなければ平然と請求するといった企業の姿勢を疑問に感じずにはいられませんでした。

回答No.4

happyhouse

No.3さんの書き込みを見て、少し誤解されるような書き方であったようなので、補足します。
私の書いた支払いを拒否するという部分は、補修費の支払いについてではなく、敷引金について書いています。
敷金の返還と補修費の支払いは、別問題です。

敷金は本来、補修費等に充当することができる性質のものではありませんので、賃借人から敷金を補修費に充てて下さいというような申し込みはできません。敷金は、全額返還が原則です。
ただし、契約内容に沿った取扱いが原則という部分をどう判断するかで、今回の補修費の請求が妥当であるかどうかが変わってくるように思います。

今回の敷引金の扱いについては、相手は無条件（色々と理由をつけて）で受け取る金であるという位置づけで、補修費は別途と考えているようですね。
通常使用による損傷についてまで、請求してきているのであれば支払いの義務は生しませんが、通常使用の範囲外の請求であれば支払う必要があるでしょう。
原則論で言えば・・・
１．敷引特約を無効と考え、資金の返還をしてもらって補修費を支払う。
２．敷金を返金してもらい、補修費の支払いも拒否する。
というのが法律上の正しい行為だろうと思います。

敷金の返還を求めないかわりに補修費の請求を行わないように要求するのは、法的には矛盾しますが手間暇を考えると妥当な手法といえます。

肝心の通常使用か異常かの判断については、相手が補修するといっている内容の明細が出てこないとなんとも言えませんね。
荒を探せば、「掃除をちゃんとしていれば、このシミは出来ない」等の指摘事項は、いくらでも出せますから。

経年変化による損傷等は、実際に居住していた期間も関係してきます。
2年間の使用で、あきらかにタバコのヤニと思われる汚れがある場合は通常使用とは言えない可能性が高いです。
これが10年住んでいたのであれば通常利用の範囲内であると判断可能だと思います。

お礼

補足説明、ありがとうございます。
「タバコのヤニは通常使用とはいえない可能性が高い」のですね、仮にそうであっても敷引金はどうなってしまうのでしょうか？未だ管理会社から説明がないため、先方の出方を待ちながら対応したいと思います。
どうもありがとうございました。

補足

管理会社から回答の文書が届きました。
以下、全文です。
(1)敷引金
→不動産会社の運営資金
(2)損耗・毀損の事例区分
→床へ飲み物等をこぼしたことによるシミ・カビ
　たばこのヤニ、喫煙自体は用法違反、善管注意義務違反には当たらず、クリーニングで除去できる程度のヤニについては通常の損耗であると考えられる。ただし通常のクリーニングでは除去できない程度のヤニはもはや通常損耗とはいえず賃借人が負担するのが妥当と考えられる。
→床のこげあと（一箇所こげ痕がありましたが）
　善管注意義務違反にあたる。
賃借人負担
→日照などの自然現象によるクロスの変色。日照は通常の生活で避けられないものであると考えられる。
→家具の設置による床ＣＦの設置跡。変色をしていないものに限る。
以上

と返答があったのですが、
Ａ．敷引金は不動産会社の運営資金なのでしょうか？
Ｂ．損耗・毀損の範疇を尋ねた意図は、敷引金の範囲で補修が賄えるのであれば、あえて問うつもりは無かったのですが「敷式金は返金しないとうたってある。補修金は全額請求ときたので問うたものです。で、実際に明渡し確認に際して、営業の方が見て直ちに補修明細を寄こすのはどういうものなのでしょうか？クリーニングを試した訳でもなく壁をこすりもせずに「クリーニングでは落ちない」と決め付けるところが初めから請求ありきに思えてなりません。
Ｃ．タバコのこげが一箇所あったのですが、これにより床全部１２m2の張替えとなってしまうのでしょうか？
Ｄ．当初に細かく記載しなかったのですが、実は補修料１０万の請求について、３月分の家賃の日割り分３万円分を最初から差し引かれて７万円の請求を受けています。まだ補修の内容について承諾もしてない段階であり、家賃と補修料は別物であるとの理由で差し引かれた家賃の返還を求めることは可能でしょうか？
以上、ご教示いただければ幸いです。よろしくお願いいたします。

回答No.3

sapporo30

お金を取り返すというのは大変なことですが
今回は、お金を払わない　方向なので　

基本的に、お金を下さいといっているのですから、
その根拠を示すのは、お金を下さいと言っている側です。
根拠に納得がいかなければ、納得がいかない部分について
納得がいくように説明を求めるのは、あたりまえです。

(1)敷引金は通常礼金として処理している。
とあるが、本来、自然的破損等通常使用による賃貸物件の補修等は
賃借料に含まれているというのが、当然の考え方である。
また、契約書において、「敷引金の記載がある場合、
自然的破損等通常使用による賃貸物件の補修等に関する費用は
甲＝貸主の負担とする」となっており、貴殿の申し出は
まったく根拠がない。
というように、反論をしていけばいいと思います。

あなたが納得していないのであれば、相手が払わせるには
最終的に裁判を起こしてくるしかありません。

あなたが、敷金を取り替えそうとするならば、ものすごく
大変ですけどね。

納得いかない部分は、とことん説明を求める。
説明をする必要がないとでも言ってきたら、支払う根拠がないもの
には、支払う必要がありません。とだけ言えばよろしいかと
思います。

No2さん　裁判を借りている方が起こすのは、敷金を返せ！
という場合だけですよ。
払わせたい方が、払わない方を訴えるだけです。
今回は、質問者さんが、敷金を取りかえそうと思ってないので
訴えられるまで、払わなければいいだけです。

お礼

ご回答ありがとうございます。
未だに管理会社から回答がありません。
こちらからせっつくのもいかがと思いまして状況待ちです。
いずれにせよ、納得がいくように説明を求めるのは当然のことですよね。また「訴え」の側の考え方につきましてもご教示いただきありがとうございます。

回答No.2

happyhouse

（1）敷引き特約そのものが違法となる可能性が高いので、どういう名目であれ支払いの義務はないはずです。
ただしこの問題は、業界の慣例となっているものだけに判例通り支払いを拒否するためには、訴訟を起こす必用が出てくるかもしれません。
小額訴訟そのものは費用も安く簡単だとは思いますが、あなたがそこまでするモチベーションがあるかどうかですね。
もともと１５万をあきらめているのであれば、これ以上の追金を請求されるのならば小額訴訟も考えます。とカマをかける程度で済ますのが得策かもしれません。

（2）かなりのヘビースモーカーであれば、クリーニング代程度の負担は必要となりますが、クロスの貼替えの代金まで負担する必用はありません。
通常の使用の境界線は、茶碗を落としてフローリングに傷が付く程度は通常使用で、ボーリングの球やダンベルを落とした傷なら通常使用を超えたものといえます。
言葉通り、誰にでもありうることであれば問題ないという考えで良いと思いますよ。

お礼

早々のご回答ありがとうございます。
敷引金を諦めたということではないのですが、これは当初の契約に返金しない旨が記載されているためであって、(1)敷引金の返還なしで補修料の支払いもなし、(2)敷引金は返還してもらい補修料を支払うのいずれかと思うっているのですが、それにつけても「通常使用」があいまいでよく分かりません。因みに入居は２年間でした。

回答No.1

mu128

質問者さんの対応には問題はありません。納得いかないものがあれば、管理会社にどんどん聞いてみて下さい。

私は、敷引き制度を実施している地域ではありませんので、詳しいことはわかりませんが、質問者さんの考えの通りで結構だと思います。自然損耗によるものは貸主負担となっているわけですから、質問者さんとしては、故意や過失によって損傷させたものがない限りは請求されるべきでないと考えます。タバコによる汚れがポイントになっているのでしょうか？　本当にヤニが酷ければどうなのかはわかりませんね。確かに、あまりにヤニがすごい場合は、借主負担とされていますので、そこを主張してきているのかもしれません。

部屋の大きさや実際に見ていないのでわかりませんが、敷引きをとっている場合、通常の使用をしているのであれば、それ以上は請求するべきではないです。
この質問の内容は敷金から差し引くということでなく、支払えという相手方からの請求ですから、まずは質問者さんに対する管理会社からの返答を待ってみましょう。どうしてもそのお金が欲しいようでしたら、相手方から何か行動をしてくるはずです。

お礼

早速のご返答ありがとうございます。
お寄せいただいたアドバイスをもとに、管理会社の返答を待ち対応を図りたいと思います。