不動産の売却

質問

去年の６月に、世田谷区若林(世田谷線若林駅徒歩5分、三軒茶屋駅徒歩10分）に投資用としてワンルームマンションを購入しました。新築22へーベイ、家賃98000円で、約２０００万強でした。

まったくの不動産投資に関しては無知の中、なるべく早いうちに将来の
資産になればと頭金もないまま安易な気持ちで購入してしまいました。
全ては自業自得ではあるのですが、
毎月の銀行への返済額と家賃の差額は大きくマイナスです。当たり前のことなのですが固定資産税なども大きく負担になっています。それでも将来完済すれば自分の資産になると割り切っていたのですが、今回の金利上昇もあり、売却を真剣に考えております。ローンの組替などをして
多少でもマイナスを減らす事も必要なのでしょうが、35年間マイナスで
不安な気持ちのまま払い続けるなら、売却して多少の借金（差額分）であるならば、そのほうが良いかな～と考えております。
同情のしようがない質問でしょうが、なにかアドバイスいただければ幸いです。

回答No.1

m_inoue · ベストアンサー

大家してます

＞不安な気持ちのまま払い続けるなら

不安どころか計算上は既に破綻しています

私はこの掲示板でも度々警鐘を鳴らしています

　「区分所有マンションの賃貸は絶対に儲かりません」

何も計算されないで少しでも早くババ抜きのババを誰かに廻してください

ここでの一時的な損失は今後３５年間の損失よりも遙かに少ないでしょう

売却には差額の自己資金が必要です
親戚から借りまくってでも精算しましょう

真綿で首を絞められる生活から抜けられます

今後不動産投資を再度されるなら中古アパートでも良いですから１棟丸ごとで検討して下さい

これなら儲かる可能性も有ります
資産価値も有るでしょう

＞それでも将来完済すれば自分の資産になると割り切っていたのですが

完済したときは建て替え間近の老朽化マンションが残ります
入居者が居なくても管理費や税金は必要です
築３５年の物件に競争力も資産価値も有りません

　ローン＋経費など＜家賃

これでも結果は同じです

簡単な採算分岐点の計算は

家賃×１２×１０＞物件価格

２０００万円の新築物件なら１７万円の家賃が最低でも必要です

銀行に２０００＋１０００＝３０００万円の返済
税金で固定資産税
管理会社に維持管理費

１７×１２×７０％（空室＋家賃低下）×３５年＝約５０００万円

９．８万円なら９．８×１２×７０％×３５年＝２８８０万円

購入時から採算が取れない計算です

築３０年目の家賃が９８０００円の訳が有りません

販売会社の出した事業計画書が見たい物です

下の物件でもどうしようかきわどいところです

http://www.wavehouse.co.jp/forgain/FMPro?-db=mansion.fp5&-format=gain%5fdetail.fm&-lay=web&-sortfield=%83%5c%81%5b%83%67%8f%87%8c%76%8e%5a&-sortorder=descend&-sortfield=%89%bf%8a%69&-sortorder=descend&-op=eq&%8e%fb%89%76%97%98%97%70=%89%c2&-op=eq&%8a%ae%97%b9=%94%cc%94%84%92%86&-recid=40141&-find=

借入４１００万円＋自己資金４０００万円程度
返済総額６６００万円
年間家賃４１７万円・返済１９２万円／年

必ずキャッシュフローが大幅プラスでなければ賃貸経営は出来ません

４１７万円×２５年（アパート）×７０％＝７３００万円
７３００－６６００－４００＝３００万円の儲け
３００万円も固定資産税などで消えます

結果２５年後は建て替え間近のアパートと土地が残ります
その土地に再度アパートを建ててそれからが本当の儲けでしょう

お礼

ありがとうございます。
いまこの回答を見て、すぐ不動産会社へ連絡いたしました。
売却の方向で考えているので、手続きや売約する際に発生する費用などをいただける様連絡いたしました。詳細を見てみないとわかりませんが、売却の際物件価格の２０％が売却費用としてかかる！とか言われました。それに差額金。。。
貯金もないし、親に相談するのも気が引けます。でもおっしゃるとおり35年間損をし続けるよりは売却したほうがいいですね。
他で借金できませんので親に相談してみます。

本当にありがとうございました！

回答No.2

lemonbarm

無茶な買い物ですよね。
単純に収益率を計算しても５～６％、これに固定資産税などを足すと実質３％ぐらいになっているのではないですか？

まず、ローンの金利負担分を減額出来るかどうかを検討してみること。
それが無理であれば、売却を検討されてはいかがですか。
売却価格を査定して貰い、そのマイナス分とこのままローンを払いながら維持していく金額とを比べてみて、判断する方が良いでしょう。
細かな内容がわかりませんが、場合によっては売り損も考えられますよ。

お礼

わかりました。いちおう、ローンに借り換えも調べて検討してみます。
ご親切にありがとうございます。