繰上げ返済、資産投資

質問

主な投資経験はありません。
アドバイスよろしくお願い致します。

昨年、2000万円の住宅ローン（変動金利）を組んで住宅を購入しました。

今年の申告課税後、2000万手元に残るとは思っていなかったので昨年ローンを組んだのですが、現時点で余剰預金として4000万円ほど手元にあります。

この内、2000万を一括返済するべきか投資するべきか悩んでいます。

住宅ローンの支払いは月々10万円弱です。
2000万円を外貨預金もしくはFXでレバレッジ１倍での運用をした方が住宅ローンを一括で返済するより、住宅ローンの金利以上に見入りがある為、投資にまわした方が有利かと考えています。

贅沢な悩みで恐縮なのですが、一般的にどちらの方が良い選択なのでしょうか？よろしくお願い致します。

回答No.2

noname#34393 · ベストアンサー

質問者様は完全に間違った見解をしています↓。
＞2000万円を外貨預金もしくはFXでレバレッジ１倍での運用をした方が住宅ローンを一括で返済するより、
＞住宅ローンの金利以上に見入りがある為、投資にまわした方が有利かと考えています。
何故、間違えかと言うと外貨預金やＦＸの高金利通貨買いは確かに高金利が手に入りますが、高金利国の為替レートは長期的に下落して行くので、上記の事をやると理論上は手数料分だけ損をします。

では、実際のリターンがどれだけかを簡単に述べます。
米ドル建て１年間のある大手銀行の金利は３．４５０％です。
しかし、米国の大雑把なインフレ率は３％、日本はほぼ０％と考えてよいでしょう。
ですから、理論上の１年後のリターンは・・・
（１＋０．０３４５ｘ０．８）ｘ１．００／１．０３≒０．９９７６７
つまり、期待収益率はインフレ調整後で－０．２３３％ですから元本割れです。
外貨預金ではこれの他に為替手数料を支払う必要がありますし、ＦＸの場合は低金利国の短期金利がコストになります。
更に住宅ローンの金利には市場金利にコストを上乗せしてあるので、結果的には全ての資金を住宅ローンの返済に当てた方が断然得になるのです。

米国の場合は固定相場制時代の為替が１＄＝３６０円だったのが今は１＄＝１１７円と通貨の価値が１／３以下の下落していますが、米国よりも更に高金利な国の通貨は更に下落が激しく、例えば金利が８％もある南アフリカランドは実に１５年前が１ランド＝４５円だったのが今は１ランド＝１５円とたったの１５年間で１／３に下落しました。
では何故、こうなってしまったのか？
一言で言えば、高金利国は高インフレ国なのです。
高金利国の代表的な企業である米国のＧＭ、フォード、ダイムラークライスラーの場合は、日本に比べて高インフレであるが故に自動車を作るのにインフレ分を上乗せしなければ儲けがでません。
しかし、インフレがどんどん進行して「ＧＭ車がスゲー高い、インフレで１０００００＄もするぞ、でもトヨタ自動車のＢｂって言うミュージックプレーヤーが１００００＄と凄く安い！」なんて事が起こるとどうなるでしょうか？
誰も高金利国の企業であるＧＭ、フォードの車を買わずに低金利国（低インフレ）の代表的な企業である日本車のトヨタの車が馬鹿売れするのです。
日本車を米国で売ればドルでお金をゲットしますが、これを円に換えるので、円高がどんどん進行するのです。
つまり、高金利国は輸入が増大するのですが、同時に輸出が減るのです。
だって、インフレで激高になった米国産牛肉を買う人がいなくなるからです。
今は吉野家Ｄ＆Ｃでは米国産牛肉を使っていますが、これが米国のインフレの進行しだいでは日本国産の方が安くなれば誰もが米国産牛肉を買わなくなるのです。
その結果として高金利国（米国）は輸入が増え、輸出が減って高金利国の通貨が売られる事になります。
逆に、日本円、スイスフランに代表される低金利国の通貨が上昇します。

これが現実の為替で起きているので、長期的には高金利国の通貨を買っても為替差損が出て、更に金融機関に高いコストを支払う事で失敗するのです。

＞贅沢な悩みで恐縮なのですが、一般的にどちらの方が良い選択なのでしょうか？よろしくお願い致します。
回答：住宅ローンを一括返済した方が断然お得です。

補足

ご丁寧にありがとうございます。

初心者の私でもすごく理解する事ができいました。
やはり、一括で返済した方が良いのですね。

また、理屈上でも歴史上でも高金利通貨は金利分、下落するという事が証明されているのであれば、各銀行やスワップを進めているFX会社は私の様な初心者を騙しているのでしょうか・・・

回答No.3

noname#34393

＃２です、補足します。
要は金融機関は儲かれば良いので、高金利で販売しやすいけども手数料をガッポリ取れる外貨預金や信託報酬が高い毎月分配型投資信託などを「資産運用しましょう」と言って売ってくるのでしょう。
ＦＸについてはスワップポイントが無ければ、商品先物取引と変わりません。
しかし、ＦＸ会社によってはスワップポイント狙いの投資を勧めていない所もあります（アリーナＦＸがそうです）。
基本的に現物日本株式に投資する場合を除いては、大抵は高コストになりがちな点には注意が必要です。
ちなみにＦＸの場合は、売建する国の短期金利とＦＸ会社の利鞘がコストです。

お礼

ご丁寧にありがとうございました

回答No.1

uskt

これは悩みますね！
投資の場合は、少しでも大きなお金で投資したほうが、利益も大きくなるので、2,000万円払ってしまって、半額になったら、また4,000万円まで増やすのは、投資だけでは少しパワーいりますよねぇ…。
でも、タイミングが悪くて、増えなかったら、住宅ローンの利息分損ということになるし…。

ぜんぜん参考にならない回答で申し訳ないのですが、「一般的」には、入るかどうかわからない収入をあてにするよりは、いま現実に利息が発生することのわかってるローンのほうを返済するのが優先、ということになるのではないでしょうか。
ファイナンシャルプランナーの人も、一時非常に投資環境が悪かったときに「いまは新たな金利を払わないほうが、より良い投資になる」と言って、投資商品の中でまずはじめに「住宅ローンの繰上げ返済」を挙げていたりしましたから。

でも、私だったら、住宅ローンは家賃のつもりで（必要経費とあきらめて）払って、4,000万円を6,000万円に増やしてから返そうとか、思ってしまうと思います(笑)

お礼

ありがとうございます。

やはり、支払ってしまった方が良いかもしれませんね。
でも、月の支払い額「10万円」をすべて補うのではなく、ローンの金利「月2万円ほど」を運用で得る方が有利なのではと思ってしまいます・・・