賃貸マンションの退去時の費用負担（大家です）（長文）

質問

分譲マンションを賃貸している大家です。
このたび約２年半ほど入居していた借主が退去しました。
空いたお部屋に入ってびっくり！

以下は具体的な内容です。
・鍵（カードキー）の紛失。（複数渡したのに、１枚しか帰ってこない。しかも戻ってきたカードは破損して、テープで補修してあり、どのみち作り直さねばならない。しかも特殊なカードなので、費用も時間もかかる。万一紛失分が戻らねば、鍵そのものの交換も必要。）
・トイレは汚物がびっしりと茶色くこびりつき。
　ペーパーホルダーは破損して無くなっている。（基盤だけ残っている）
・浴室の壁のカビはもちろん、排水溝はアカと髪の毛で詰まっている。
・電灯のスイッチのフタは壊され、ガムテープで貼り付けていたようだが、床に放置。
・照明のカバーがなくなっている。
・キッチンの水周りの汚れ。
・無断でクーラーを取り付けた痕跡があり、壁に設置した穴とクロスの汚れ。
・クーラーの室外機の位置が所定の位置にない。しかも固定されておらず、ぐらぐらの状態。
・クーラーのリモコンの破損。
・和室の照明一式が根こそぎなくなっている。（これは当方で直接取り付けしたものなので、「盗難」ということ？）
・洗面所のキャビネットの破損。
・複数個所の壁の陥没。
・どの部屋のどの部分もどの窓も、全てにおいて非常に「汚い」。ホコリ・ヤニ等つきっ放し。かつて一度も掃除をしたことがないと思われる。

ここはある店の従業員のための休憩所、もしくは寮の目的で契約したため、複数の人が入れ替わりながら使用していました。
そのため、皆が「旅館」代わりの感覚だったと思われ、誰もメンテナンスしようという発想はなかったようです。
しかも従業員は男性のみ。
畳だけは、なぜか１週間ほど前に全部新品になっていました。
（タバコで焦がしたそうですが、恐らくもっとひどい状態だったからではないかと思います。）

このような状態の場合、当然借主側に相応の費用負担をしていただくことになると思いますが、実際の手続き（業者の指定）は、大家側か借主側のどちらがするものなのでしょうか？
借主に任せると、少しでも安く抑えるよう粗雑な業者を使われてしまうかもしれません。もしそうなると、次に貸す時にグレードが下がってしまいます。
当方（大家側）で全て（修復・クリーニング一切）を手配し、費用のみ借主に請求してよいでしょうか？

長文ですみません。よろしくお願い致します。

回答No.1

noname#26116 · ベストアンサー

大変そうですね・・
しかし、
＞ここはある店の従業員のための休憩所、もしくは寮の目的で契約したため、複数の人が入れ替わりながら使用していました

こういう用途で貸していれば、ある程度は想定出来る事態とも思います。

本題の部分ですが、基本的には契約に準じて処理してください、という事になります。
原状回復の負担を借主にして貰うのは当然ですが、破損や紛失しているものは別としてもクリーニングは本来は含まれません。（特約による）
しかしタバコのヤニの汚れなど酷そうですから、今回は通常使用に伴う汚れ以外の汚れとして、含めても良さそうです・・。

とりあえず、必要なものの見積りを質問者側にて全て取ると良いでしょう。その上で借主（法人ですかね？）に対して請求すれば良いです。（敷金を預っていると思いますので、明細を出してそれと相殺して返金するという形になりますよね）

そこで高過ぎる云々となれば、別途協議すれば良いと思います。まぁそんな使用状況で高過ぎるだとか言われたくないですが・・。

細かい点になりますが、原状回復の考え方としては、質問者が貸し出した時の状態に完全に戻すことを指す訳ではありません。
自然損耗や経年劣化、普通に使用していれば当然に磨耗する部分の価値は差し引いて考える必要がありますので、何もかも新品にしてその全額を借主負担とさせることとはちょっと違います。

しかし、法人相手でその様子であれば、とりあえず質問者の立場では、最大限要求してみて良いのでは？（笑）

お礼

早々にご回答いただきましてありがとうございます。
見積りは、当方で出してよいのですね。
参考にさせていただきます。
助かりました。

回答No.4

bouhan_kun

最初からそのような使用目的であると理解しておられたのでしょうか？
聞いてなかったのであれば、使用目的違反ですから、強く出れます。知っていたのであれば、ある程度は了解の上（たとえば敷金を高めにしていたとか）の話として、相手の責務が軽減される可能性はありますが・・・

・・・ただし、基本的には賃借人には善良な使用義務と、故意過失による損耗の原状回復義務がありますので、要求するものは要求しましょう。たとえば、
・貸与したカードキーの減免なき返却。なければ新品（交換かその実費）で弁済。
・トイレ、浴室排水、キッチン、ヤニはクリーニングさせるか、クリーニング代を弁済。
・ペーパーホルダー、電灯スイッチ、照明カバー、クーラーのリモコンは部品補填か弁済
・和室の照明は現物か代金で弁済
・キャビネット、壁の陥没の補習か代金弁済

無断でつけたクーラー（室外機も）に関しては、残留物としてそのままにするか、撤去補修を求めるかということになるでしょう。残留させるなら、次の入居者の安全等も鑑み、室外機はきちんと固定したほうがいいでしょうが、それは賃借人もちです。

クロスの汚れについては程度問題ですが、あまりに汚ければ、相応の範囲の張替えを要求（もしくは請求）できます。

＞かつて一度も掃除をしたことがないと思われる。
これについては賃借人の義務違反です。異常なことです。壁紙、フロアの補修など、広範囲において、相応の補修やクリーニングを求められる根拠となります。

で、ともかく契約者とコンタクトを取りましょう。誰が住んでいようと、貸したのは契約者です。当然、借りたものの使用上の管理義務は、その人にあります。そこがどこまで自分でやるか、それとも大家がやってかかった代金を請求するかという話になります。
で、状態の写真を撮って証拠として残しましょう。これは通常は、多額の請求をされるであろう賃借人へのアドバイスになるのですが、今回に限っては・・・

お礼

ご回答いただき、ありがとうございます。
今日、借主と不動産屋と当方の３者で改めてお部屋の確認をしました。
カードキーは紛失のため、鍵ごと取り替えることになりました。
その他、借主側は当方の指摘を全て受け入れてくれて、円満に解決に向かっています。
もし原状回復が敷金でまかないきれなかったら、差額を請求させていただくつもりです。

回答No.3

sapporo30

通常の賃貸であれば、大家さんが手配します。

同じことをするのでも、一見さんとそうじゃなければ
値段が違いますしね。

基本的に、退去時に　借りた方が原状回復して返すという契約に
なっていると思います。　
ですので、大家さんが目にした段階で、現状回復していないので
あれば、それは大家さんが原状回復費用を請求する
となっているはずです　契約上

ということで、
・　破損箇所を相手と合意を取る。
・　見積りを取り、相手に提示する。
・　工事を行う
ということでいいのではないですか？

敷金を返さないということについては、いろいろ
意見はありますが、壊しておいてそのままというのは
ちょっとねー。と思います。

ただ、貸した相手が悪すぎますね。それは大家さんにも
責任がありますよ、
敷金以上の請求になりそうですから、ちょっと面倒ですね

お礼

アドバイスいただきまして、ありがとうございます。
やはり、大家側で手配してよいのですね！
今日、借主と不動産屋と当方の３者で改めてお部屋の確認をしました。
借主側は当方の指摘を全て受け入れてくれて、円満に解決に向かっています。
ただ、ご推察の通り、クリーニングが通常よりかかるかも・・。
貸した相手の選定は不動産屋の仲介でしたので、安心していたのですが・・。
今回はいろいろ勉強になりました。

回答No.2

kensaku

契約書に原状回復の項目があると思いますが、そこにはなんと記載されていますか？

なにも無ければ、当方で業者をあたり（不動産やの紹介でもいい）、補修とクリーニングの見積をとります。

こちらが主導権を握ってください。

敷金をあずかっていると思いますので、原状回復工事の代金が支払われたら変換（または相殺で変換）してください。

お礼

ご回答いただきまして、ありがとうございます。
契約書をよく確認してみます。
こちらが主導権を握ってよいのですね。
自信がつきました。貴重なアドバイスに感謝致します。