賃貸マンション 退去時の保証金返還について

質問

５年間住んだ賃貸マンションからの引越しを予定しています。
大阪在住、24歳女性です。

入居時、保証金30万円を支払いました。契約書には、
◇退去時の保証金引き30万円（＝借主への返還は０円）
◇退去時のあらゆる原状回復費用は全額借主が負担する　とあります。

この保証金引き（敷き引き）制度は関西特有の慣習ということで諦めていたのですが、
最近の保証金（敷金）返還事例をみて、返還を要求してみようかと考えています。

居住時に発生した破損・劣化としては、以下３点です。
（１）壁（石膏ボード+壁紙）に家具をぶつけた際できた10センチ程度の穴
（パテで補修済みですが、よく見ると凹凸や壁紙の継ぎ目がわかる）
（２）テレビ、冷蔵庫裏の電気焼け
（３）フローリングの細かい傷　　　　　　　　　

（１）に関しては私の有責ですが、（２）（３）は日常生活で発生するレベルのものです。
大家立会いによる部屋の現状確認等は、まだしていません。
こういった場合、保証金返還要求をするとやぶへびとなり、
多額の修繕費を請求されてしまうでしょうか？
（返還要求しなければ、保証金引き30万円によって相殺となるかな、と思うので）
この物件の大家と、入居時にいくつかトラブルがあったため、返還要求しようかどうか迷っています。

トラブルというのは、
（a）最初に不動産業者と部屋を見学にきたとき、大家の家族らしき人が
壁の黒ずみを市販の住宅用洗剤で掃除しており、
私が玄関に入ると、そそくさと出て行きました。（「見られた！」という感じで…）
壁紙はわりと使用感のある状態だったので、張替えの有無を仲介業者に確認したところ、
「入居までにきれいにしておくようにします」とのことでした。が、引越し当日部屋に入ると、見学時のまま。
あわてて仲介業者にクレームを入れ、代わりに退去時の保証金引きを減らすよう交渉したのですが、
結局は家賃を月々1000円安くする、ということになりました。

（b）↑のトラブルの後、大家から巨大ベニヤ板を渡され
「壁紙が汚れるから冷蔵庫の後ろにこの板を置くように」と言われました。
「うちの入居者にはみんな置いてもらっている」とも。
とりあえず受け取りましたが、冷蔵庫による壁紙焼けなどは
借主負担ではないと知っていたので、５年間使用していません。

物件は築15年弱、マンション１Ｆにある大家の会社が建築資材を扱っているためか、
内装もプロによるものなのか怪しい雰囲気なのです。（壁紙のすき間、フローリングへの塗料？の汚れ、etc...）
ベニヤ板（1.5m四方、しかも明らかに汚れている）を渡してくるなどの点から、
大家は私の退去後もリフォーム等する気はなかったと思われますし、
保証金30万円を全額受け取るのにも関わらず、メンテナンスをする気もないのか、と腹が立ちました。
ですが、もともとあった部屋のダメージ状態を入居時に大家立会いで確認していなかったため、
私があけた穴とあわせ、フローリングや壁紙の総張替えなど、
通常のもの以上の改装費用を逆に請求されてしまうのではと心配です。
さわらぬ神にたたりなし、でしょうか。

よろしければアドバイスをお願いします。
長文ですのにここまで読んでいただき、ありがとうございました。

回答No.1

noname#205550 · ベストアンサー

入居時に大家さんの立会いはないそうですが、仲介業者の立会いはありますか。
また、不具合について入居時に写真等撮影しましたか？

私の場合も、写真撮影などしませんでしたが、(1)書面にて預託保証金全額の返還請求をし、(2)大家さんから修繕費用による相殺を主張されるようであれば、(3)さらに書面にて修繕費用の詳細な内訳を書面にて回答するよう請求しました。(4)その後、内訳書が送付されてきましたので、その内訳一つ一つを検討し、理由がないと考えられるものについて、更にその部分相当額について、(5)再度書面にて理由（まあ通常損耗である旨）を付して請求をしました。
ここまでやったら、大家さんも根負けしたようで、保証金全額を返して来ました。
要するに、毅然（感情的にはならないように）な態度をとるべきではないでしょうか。
少々面倒ですが、全てを書面にて行うのが良いかと思います。

あと、退去時には念の為部屋の細かい部分の写真を撮っておきました。
何があるかわかりませんから。

お礼

ご回答ありがとうございます！
お礼が大変遅くなり、申し訳ありません。

似かよったシチュエーションでの経験談とのことで、とても参考になります。
≫入居時に大家さんの立会いはないそうですが、仲介業者の立会いはありますか。
≫また、不具合について入居時に写真等撮影しましたか？

大家・仲介業者の立会いはなく、写真撮影はしていませんでした。
不動産業者はあくまで『契約までの仲介』とのことで、管理は大家さんの会社がしているので。

≫(1)書面にて預託保証金全額の返還請求をし

この書面とは、内容証明郵便で送られたのでしょうか。
どのような書式を使用されましたか？よろしければ詳細を伺いたいです。

≫あと、退去時には念の為部屋の細かい部分の写真を撮っておきました。

後々トラブルが長引いたときのための証拠ということですね。
退去時には私も写真をとるようにします。

回答No.2

noname#205550

預託保証金返還請求については、内容・配達証明付書留郵便が好ましいと思います。
その前に、建物の明渡し確認書はもらいましょうね。
鍵だけ返して明渡が完了したとはいえないですからね。
ひどい大家は、鍵は返還済みなのに、原状回復工事が終了まで明渡しは完了していないとして、工事期間の相当賃料を請求してくるところがありますから。

その後の交渉については、普通郵便でもよいかと思います。
ただし、控えは当然にコピーしておきましたが。