立退きについて

質問

商売をしている父が立退きしてほしいと大家から連絡があったようです。
３０年以上同じ場所で商売をしているのですが、そこは市場になっており以前は１０店舗ぐらいの店がありました。
１０年ぐらい前、父以外の店が年齢などの理由からいっせいに辞められてそれ以降父一人でやってました。
以前は二階がアパートになっていたため住人もいましたがその人たちも出て行ったため今では父のみです。

立退き料の問題なんですが、２５００万円はもらわな出て行かないと言ってるのですが、いったいどれくらいが相場なんですか？
まったく分からず困っています。

回答No.6

mu128

金額的には高額になるため大変だと思います。商売を続けれることが一番良いのですが、建物にも寿命があります。私がその建物や状況を見てもわからないとは思いますが、それでも、築年数のことを考えると、ちょっと心配な気もします。（商売中に、地震があって崩れてしまっても後悔だけでは済まされない場合もあります。）かと言って、立ち退きになってしまえば、今の収入源を奪ってしまうことにもなるわけですので、その点の問題もあります。移転できたとしても、その費用やしばらくお客さんも来ないでしょうから難しい問題です。

おそらく、大家さん側はどうしても立ち退きさせたい場合は、いろいろと調査・確認してから要求してきます。建築士などの建物の危険度の調査とかはやってくると思います。それに対して、どのように対応するかは、やはり、立ち退き関係に強い弁護士さんをつけられた方がいいです。判例では、その金額以上に立退き料が認められたものも多いですが、その状況はそれぞれ違うわけですから絶対ではありませんし、聞いた話によると、昔はともかく、最近では、老朽化による場合は立退き料を免除とまではいかないですが、減額される傾向になっているとのことです。（その点は、本当かどうかはわかりません。弁護士さんに聞いてみて下さい。）また、地裁では何百万という立退き料が判決ででたのに、高裁で単位がひとつ多くなったということもあります。どこまでやるか、などはしっかり交渉して下さい。

今は、質問者さんのお父さんは受身の状態ですので、相手からの要求があった時に受ければいいのですが、何らかの対策はしておいた方がいいと思います。そのためには、一度、弁護士さん（一人でもいいし複数の人に聞いてもいいでしょう）に相談されるようにした方がいいです。第三者しかも法律のプロの意見を聞いてみましょう。

相手方には、こちらが弁護士に相談していることは積極的には言わなくても良いと思います。人によっては、法律家に相談しているなどといわれると、逆にムキになって相手がその気ならこっちも・・・ということになるかもしれません。あくまでも、最初は当事者同士（相手も弁護士からのアドバイスがされているかもしれませんが）での解決を最優先して下さい。なので、お父さんには交渉する時に返答はすぐにせず、一度、息子？さん（質問者さん）と相談してみる・・・というような感じで対応するように言っておいた方がいいでしょう。

お礼

大家側は調停するみたいで色々調べてるようです。(写真を撮りに来たりしてるみたいです)
色々相談した結果、弁護士などには頼まないほうこうになりました。
こうゆう問題で神経をすり減らすより、次に向かってがんばろうってことになりました。
とりあえずあいての出せる額を聞いてそれに色を付けて請求するよていです。

回答No.5

inon

多分こちらが多額の立ち退き料を請求すれば相手は弁護士が出てくると思います。その弁護士の提示額で気に入らなければこちらも弁護士を立てて争うという形になると思います。相場はそこで自ずとから出てくるでしょう。30年も商売をやっていれば、お客も付いて立ち退きに何千万もほしいと思うのも分かりますが、感情論では解決しません。先ず先に弁護士事務所を訪ねて、相場を聞いてみてはいかがでしょうか。勿論費用はかかりますが当然の出費でしょう。
こういう事は先手必勝です。先ず自分の方から理論武装してください。

お礼

ありがとうございます。
司法書士に頼むよう話を進めてるのですが、弁護士に頼んだほうがいいのですか？

回答No.4

noname#26116

質問事項からは立地条件や賃料等の情報がありませんので何とも言えないですが、2,500万円という数字が非現実的と決め付けることは出来ませんよ。金額の大小のみで言ってしまえば、それ以上の数字で決着するケースも珍しくはありませんので。

「立退き料の相場」というのは難しいです。他の方も書かれておるように、
事例は存在するが、その金額が何かの方程式に基づく訳ではなく、ケースバイケースな上にその金額差も大きいことが言えます。

こういう書き方をしても解決にならないと思いますが、

借主側としては「いくら貰えれば退去に応じるのか」
貸主側としては「退去して貰う為に、いくらまで払えるのか」

結局はコレの擦り合わせでしかありません。

何か根拠を持たせたい几帳面な人は、移転費用とか営業保証とか具体的数字の積算をするでしょうし、そういうのも一つのやり方です。
いずれにせよ、お互いの納得した金額が「立退き料」です。

お礼

ありがとうございます。
無謀な金額だということはいろいろ聞いていくうちに分かりました。

回答No.3

mu128

確かに、営業用建物での立ち退きには、居住用と違い営業面での利益もなくなったり少なくなったりしますので、その分、立退き料がかなり多くなることもあります。

結局は、貸主側の正当事由と借主側の正当事由との比較になります。
建物の老朽化していて危険な状況だったり、補修するのに高額な金額がかかるようでしたら、それなりに正当事由は認められて、立退き料自体を貰えるケースにならないかもしれません。双方合意までならない場合は、最終的には裁判での決着になります。その際にも、お互いどれだけの主張ができるかが重要です。お父さんが、今後も、仕事を続けていく必要性が、貸主の正当事由よりも多ければ多いほど金額が多くなってきます。実際に、そのくらいの立退き料を出せとか、ケースによってはもっと多額の立退き料を出せとの判例もありますが、逆に、立退き料を負担しなくても良いという判例もあります。ケースバイケースです。

今の家賃が適正なのか？　１０店舗くらいの店をおけるほど広いところに一人だけ・・・ということをどう思っているのか？　など、いろんな状況がわからないと、妥当とも思える立退き料はわかりません。
ただ、私がその貸主でしたら、２，５００万円払うのは嫌ですので、どうしても立ち退きしてもらいたい場合は裁判を考えます。

お礼

大家も良く分からない人で内容証明で6ヶ月以内に明け渡せと書いてあったのに、今日電話したら「6ヶ月ですぐに出て行けって事でわない。古いから危ないでしょ。」とのことでした。
古いから危ないと何度も強調して言ってきました。

うちとしては立退き料より商売を続けれるほうが良いのですが・・・

回答No.2

keiyuza

大家してます。

どの程度の立地にある、どのくらいの規模のどんな物件かが分からないので、一般論になりますが、結論から言うと立ち退き料に相場はありません。
「相手がいくら持っていて、どのくらい払うつもりがあるのか？
そして質問者様が欲する金額との差をどう埋めていくのか？」これだけです。当事者同士の妥協が必要です。

質問者様の入居されている物件は、１０店舗くらいのお店とアパートの住人からの賃料収入があるから商売として成り立っているわけで、その収入があるからこそ生活も出来るのでしょうし、固定資産税や建物の維持管理費も払うことが出来るのだと思います。

土地や建物というものは、持ってるだけでいろんなお金が出ていってしまうため、持ってるだけで収入がほとんど無い状態では、持っていること自体がマイナスなのです。
質問文からは、今の大家さんはこのような出ていくものばかりで実入りの無い状況かと推測されます。

そうすると大家さんとしては、その物件を売却するか建て直して新たに収入を得られるようにするか・・・というような選択になってきます。

そこで問題になってくるのが、立ち退きを了承してくれないテナントです。質問者様と大家さんの間で結ばれている賃貸借契約は「借地借家法」という法律に基づいて締結されてらっしゃると思いますが、この法律は、テナントがきちんと賃料を支払い続けている以上、大家側に強制的に立ち退かせる権利は全く無いのです。
テナントさんが「退去するつもりは無い」この一言が１００パーセント通ってしまう、非常に一方的な権利の認め方をしているのが借地借家法です。
その観点からすると、質問者様は賃料をきちんと支払い続けている限り、どんな理由があろうと大家は全く立ち退きを強要できる立場には無い！ということが言えます。ここに「立ち退き料」と言われるお金の発生する隙間があるわけです。

このあたりから核心に近づいていきますが、「立ち退き料」と言われる種類の名目は本来存在しません。法的に認められているお金ではありませんから、相場を把握することも困難でしょうし、第一事例によって金額に差がありすぎると思います。
ならばどのように計算するのかと言うと、例が単純ですが例えば、大家が立ち退き交渉の期限を１年、と決めたならば
「１年間質問者様に貸し続けて発生する損失額」を元に幾らくらいまでなら「払って立ち退いてもらった方が得なのか？」を考えるわけです。

こう考えると、大家側から見た妥当な「立ち退き料」の金額と言うのはそんなに大きな金額にはなりません。
当たり前ですが、払う側はなるべく安い方が良いのです。

それに対してテナント側からすると、「店舗を移してそこで商売が上手くいくか分からない。」「店舗を作るのだってお金がかかる。」引越代だってバカにならない」などなど、様々な要因を考えていくと、かなり莫大な金額になっていきます。そして借地借家法も味方している。

こうなるとテナントとしては、一種ゴネ得のような状態になってくる訳なので、「長期間ゴネていればそれだけたくさんのお金を貰えるってこと？」と思いがちなのですが、長期の交渉になれば交渉中は、大家だって赤字を垂れ流し続けているわけですから、払える額も減ってくるのです。

この大家とテナントの意識の差が大きすぎるため、退去交渉というのは得てしてトラブルになりやすく、その最たる例がバブル経済の真っ只中、ダンプカーに突っ込まれた建物です。

「２５００万円は貰わないと立ち退かない」という姿勢は相手の立場や考えを見越した上で出した金額、なら良いのですが、質問者様のお父様が、ご自分の必要な金額だけを考えて出した金額だとしたならば、トラブルに向かって進んでいる、ということも言えるかと思います。

取り返しのつかないもめごとにならないことを祈ります。

お礼

「地上げ屋に頼んだらお宅もこまるでしょ」と、言われたみたいです。
これって脅し文句じゃないですか？

回答No.1

m_inoue

相場はありませんが普通は家賃の６－１０ヶ月分

商売していれば＋６ヶ月分かな？

だし、その物件に入居者負担で各種設備が追加されていれば金額が判らなくなります

普通に考えて２５００万円はあくどい要求でしょう（さすが商売人）

家賃の何年分でしょうか？

常識的に無理が有るでしょうね

こういう話は複数回の交渉で決着しますから言うだけはタダでしょう．．．（笑）。

お礼

言うのはタダなんで無謀な金額とは思いますが頑張ります。
ありがとうございました。