耐震基準適合証明書の有無について

質問

住宅を購入する前に、重要事項説明として、「耐震基準適合証明書」の有無について不動産屋は説明する義務があるのでしょうか。
そのような説明もなく住宅を購入し、後になってその説明書がないことが分かり、住宅ローン控除が受けられなくなりました。

宅建業法についていろいろ調べているのですが、決定的な証拠が見つかりません。法的に裏付けられるものがあればいいのですが。

よろしくお願いいたします。

回答No.5

toro8855

義務があるかないかとは少し話がそれますが・・・。
業者の方には「プロ意識」を正しい方向で持ってもらいたいですね。
こちらに義務がないから買主の損得など関係ない、とは情けないです。
サービス面での競争も企業の生き残りには必要ですよ。
買主さんも感情的にならず、冷静に、法的対処を検討して下さい＾＾
ガツンと一矢報いることが出来れば幸い、無理でもいい勉強になるのではないでしょうか＾＾

回答No.4

noname#65504

適合証明自体は説明義務はありませんが、1981年６月１日以前に新築されたと思われる建物については、耐震診断などの実施の有無、実施している場合はその結果や耐震補強の実施などについて重要事項説明で説明することになっています。

適合証明は耐震診断に準じるようなものですので、１９８１年以前の物件で適合証明を受けるための検査などを受けている場合は、その結果などを説明する義務があります。また耐震診断などをしていなければしていないことを説明する義務はあります（適合証明＝耐震診断ではなく、適合証明＜耐震診断となるので、耐震診断をしていないという説明があれば、適合証明がないことになりますので、耐震診断の実施無しとなっていれば、適合証明がないと明示しなくても違法ではないと思います）。

但しこれは昨年（２００６年）４月２４日に施行されたものなので、それ以前の仲介の場合は必ずしも違法行為ではないことになります。

http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha06/01/010313_3_.html

更に、宅建業法の改正は1981年の耐震基準の大改正を念頭において耐震性から見て説明義務があることを追加したものですが、減税に対する適合証明はもう少し対象範囲が広く（新築年数ではなく築年数で規定しているため）、宅建業法にかからない場合でも、減税に対して適合証明が必要な場合があります。

このような場合は、宅建業法上説明義務はないことになります。
例えば木造の場合、築２０年のものなら適合証明がないと減税対象になりませんが、築２０年の場合１９８７年築となりますので、1981年６月以降から１９８７年の間の物件は宅建業法上における説明義務対象の建物ではありません。

先の回答の補足を見ると、昭和５７年（１９８２年）築の物件のようですから、このケースに当たるようです。

ただし、補足説明を見ると、説明上に瑕疵（減税が受けられると思われるような説明があったこと）があったので、消費者契約法により、取り消しは無理としても損害賠償などできる可能性があります。

消費者生活センターなどに相談してみてください。

お礼

貴重なご意見ありがとうございます。
説明義務がないとしても、やはり不動産屋の説明には疑問を抱きます。
専門機関に相談してみようと思います。
ありがとうございました。

回答No.3

momoko3

「耐震基準適合証明書」の有無について不動産屋は説明する義務と住宅ローン控除はまったく別のことですので、そのせいで、減税が受けられなくなるという考えはおかしいと思います。

また、重要事項でそのような義務はありませんが、分かれば説明をした方が良いという程度です。特に昭和５６年以前の住宅に対しては、耐震診断をしたかしないかという項目が最近加わりましたが、これも義務ではありません。

中古住宅で耐震基準適合証明書を取得するのは、現実的には無理なことだと思います。費用もかなりかかるでしょうし、建物を一部壊さないといけないかもしれません。

しかし、不動産業者は、築２０年以上の建物（木造）を買えば、減税が受けられないことぐらいは、説明すべきでしたね。

そのことで、県庁の不動産業の指導する課があるので、聞いてみてください。

お礼

ご回答ありがとうございます。
昭和５７年築の建物ですが、確定申告をしようと「耐震基準適合証明書」をもらいに行った時に、取得できるかどうか分からないものに費用をかけたくなかったという説明を受けました。
契約の時には減税が受けられるとも言っていたのです。
聞けば聞くほど、不動産屋の言っていることはおかしいと思います。
貴重なご意見ありがとうございました。

回答No.2

bell753

＞住宅を購入する前に、重要事項説明として、「耐震基準適合証明書」の有無について不動産屋は説明する義務があるのでしょうか。

ありません。
そもそも中古住宅を購入する場合で住宅ローン減税を享受しようと思っていたなら、買主は対象物件の築年数や耐震性の確認をすることは最低限しなければならないことです。

それをしていないにも拘らず説明責任を不動産業者に転嫁しようなどとは、言語道断、呆れて物が言えません。

お礼

ご回答ありがとうございます。

＞買主は対象物件の築年数や耐震性の確認をすることは最低限しなければならないことです。

確認はしました。した上で不動産屋は「住宅ローン控除」が受けられると言ったんです。ただ「耐震基準適合証明書」有無について聞いていなかっただけです。税金について正しい知識がないくせに、なぜ控除が受けられるなどと言ったのでしょう。
こちらこそ呆れてものが言えません。

回答No.1

walkingdic

>不動産屋は説明する義務があるのでしょうか。
ありません。

もともと住宅ローン減税では、耐震基準適合証明書付であれば購入意欲が促進されるだろうということを念頭に置いています。
つまりそれが販売でうたい文句になっていないのであれば、その効果はないわけです。
住宅ローン減税は購入意欲の促進が目的なので、証明書がないにもかかわらず購入した人は、減税があるから購入したのではなく、別に住宅ローン減税をする理由がないということからローン減税が受けられません。

あくまでローン減税の目的は購入意欲促進のためであり、庶民の負担を軽減することは目的ではありません。

不動産業者にはこの上記の税制の説明義務はありませんし、税理士・税務署以外の人が税制についてアドバイスすることは禁じられているので、そもそも説明義務どころか説明をすることは法律上は出来ないことになっています。

税金の話は税務署または税理士に聞かねばなりません。

お礼

ご回答ありがとうございます。
不動産屋から契約前に住宅ローン控除が受けられるとの説明がありましたし、「税の知識」という本を頂き、それを解読する限り私自身も控除が受けられると確信していました。
その説明と本の発行自体、違法行為ということになりますね。