位置指定道路

質問

今回、分譲地（土地＋建物）を契約しましたが、位置指定道路の一番奥に面しています。位置指定道路は、不動産屋の名義になってます。不動産屋さんは、番号もついてますし、ここには建物もたてられませんから、大丈夫ですといってましたが、イーターネットで調べていくと、購入した土地建物を、今後売ったり、建て替えたり、また　不動産屋さんが、位置指定道路を転売したときなど、問題はないのでしょうか。いろいろ問題点を教えてください。よろしくお願いします。

回答No.3

ks5518 · ベストアンサー

位置指定道路というものは、各自治体により認定されます。
位置指定の認定を受けた時点で、その道路は[建築基準法 第42条１項５号道路]とされ、道路としての資格が与えられるのです。
所有者が変わったからといって、その土地の利用方を勝手に替えられるわけではないのです。所有者が一個人で、共同利用の“通路”であることとは訳が違います。

また、「位置指定道路」の認定を何故取るかといえば、開発行為を逃れるために位置指定を取得するケースが多いのです。どちらかといえば、小規模な分譲地や、現在では少ないですが、山林などを造成して別荘地として分譲している所に多く存在します。

道路として存在するのですから、分譲会社によっては事前協議の段階で、役所の担当窓口と寄付行為について話をしている事もあるでしょう。一度役所へ行って、開発担当窓口、道路担当窓口で分譲された経緯や位置指定の事について話を聞くのが良いでしょう。
あまり、心配することは無いと思いますよ。

回答No.4

dr_suguru

補足します。
例えば、２９－１－１の市街化開発は都道府県などで決められています。
http://www.pref.nara.jp/kenchiku/kaihatsusinsa/29kyokahuyou/pdf/29-1-1.pdf
なので、この面積以上で「位置指定道路」は築造されません。
４　道路の位置の指定と開発許可との関係

法第４２条第１項第５号の規定による道路の位置の指定は、都市計画法第２９条第１項の規定により許可を受けなければならない開発行為以外の開発行為による道路を対象とする。

回答No.2

walkingdic

結論から言うと持分をもらえるように交渉して見てください。１／１０とかで十分です。
あまり多いと登録免許税もそれだけ高くなりますので。

私道については色んな話があり、通常は持分がなくても問題にはならないことが多いです。
しかしながら、まれに問題になることがあります。

１．銀行の融資
銀行では担保査定の際に敷地に接続する道路の持分を重視するようになりました。
これは私道にかかわるトラブルが過去によく発生したためです。
そのため、銀行によってはたとえ不動産業者所有であっても、道路に対して抵当権設定を条件としている場合があります。

２．悪質な業者
業者が悪質である場合、まれに問題が起きます。
さすがに通行妨害ということはまずおきませんけど、まれにたとえば道路下にある上下水道などの配管の工事をしなければならなくなった場合に、判子代を求められることがあります。
道路を掘り返すわけですから、この場合には道路所有者の承諾が必要になるので、そのときの判子代ということです。

あとその業者が廃業となっている場合も少々厄介です。

回答No.1

dr_suguru

＞不動産屋さんが、位置指定道路を転売したときなど

一般的に市町村道認定できないので位置指定道路する。
道路の所有権は、デベロッパーから位置指定の使用者に持分移転するのが普通です。

「転売」より会社がつぶれて「競売」になった場合を心配しましょう。
筋ものが落札たらどうします？
民法の通行権の主張って言ってられませんよ。

持分移転してくれるように申し入れましょう。