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位置指定道路のデメリットは？
袋小路にある新築の購入を考えております。前面道路が位置指定道路なのですが、公道と違い、現実的にはどのようなデメリットがあるのですか？同じ土地の前面道路が、公道か位置指定道路によって、資産価値は変わるのですか？位置指定道路は今後、公道や他の道路に変わっていくということはありえないのですか？よろしくお願いいたします。
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＞大阪市です。 通常、開発許可が係る敷地、一般的には５００m2以上だと思います。（大阪市＝開発委任市なので、そちらに聞くことになりますが） ５００m2以上の敷地で開発許可が必要だとして、逆に位置指定道路の許可の敷地は５００m2以下の敷地しでしか許可されません。 ※５００m2以下の敷地で位置指定とるバカはいません。 ふつう延長敷地で接道を考えます。 一度、大阪市の建築担当部局に位置指定道路の許可が取ってあるか窓口まで出向いて確認されたほうが良いかと思います。
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- walkingdic
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まずその私道持分はありますか？なければ相当のデメリットが出る可能性があるのでご注意下さい。 私道負担ありと書かれていれば持分はあるでしょう。 >公道と違い、現実的にはどのようなデメリットがあるのですか？ 道路は段々傷みます。アスファルトは１０年もするとかなり痛みます。で、それは自分達で修繕しなければなりません。費用は自分ということです。 あとはですね。私道なので原則警察は関与しませんから、その道路利用者の中で路中の迷惑駐車などがあっても警察は関与してくれないことが多い、つまり自分達で解決しなければならないなとのトラブルが起きることもあります。まあマナーの問題なんですけどね。 >同じ土地の前面道路が、公道か位置指定道路によって、資産価値は変わるのですか？ 一般には位置指定道路の方が公道よりも土地は安めになります。ただ．．．その安めで購入しているわけですから。 >位置指定道路は今後、公道や他の道路に変わっていくということはありえないのですか？ まずありません。特にご質問の場合は袋小路ですよね。だと可能性は限りなく０です。 自治体としても寄付されても管理費がかかるので嫌がります。
＞現実的にはどのようなデメリットがあるのですか？ 簡単に言いますと維持管理が将来的にも共有者負担であること。 たとえば側溝の掃除、破損、アスファルト舗装の修理等 市町がもらってくれないため開発業者は位置指定をとります。 でも、最近、位置指定めずらしいですね？ 何県ですか？ ＞公道か位置指定道路によって、資産価値は変わるのですか？ 認定道路（市町村道）より価値は下ですが、建築できることには変わりありません。 ＞位置指定道路は今後、公道や他の道路に変わっていくということはありえないのですか？ さきに答えたとおり、もらってくれないために、位置指定をとるので、市町の認定道路の基準が変わらない限り、また、議員の圧力がない限り、永遠に共有者管理の道路です。
うーん、ちょっと自信なしなのですが、1の回答に補足致します。 前面道路が位置指定道路の場合には、その道路部分の持分が多少でも有るのか無いのか？という点は少々肝心かもしれません。 「位置指定道路に面して6軒の分譲地」というようなケースですと、大抵道路部分の持分が6分の1ずつは有るものです。 それと土地所有者が上地する理由は見当たらないとは書きましたが、公道でなければその道路の維持整備に関する費用は基本的には所有者で負担しますので、それは一つの理由にはなるでしょうね。失礼しました。 それともう一つ、2様のご回答を見てうっかりしていましたが、袋小路の場合ですと、ターンバックスペースが確保されていなかったりの場合は、市道認定の要件に該当しないケースも多いですから、そもそも公道に出来る道なのか？という確認は必要です。
×管理は市道ですから、自分たちでしなくてはいけません。 〇私道ですから、管理は自分たちでしなくてはいけません。 ＿|￣|○
>袋小路にある新築の購入を考えております。 表に面するところより坪単価が割安ですよね。 家の顔が少ししかのぞかないところ以外は、まぁ悪くないです。 ＞前面道路が位置指定道路なのですが、公道と違い、現実的には ＞どのようなデメリットがあるのですか？ 一番のデメリットは位置指定道路（私道）を使う住戸全員で共有している ということです。4軒とか6軒なら、それぞれが敷地割合で共有しています。 また、管理は市道ですから、自分たちでしなくてはいけません。 公道なら側溝や縁石が壊れたら市町村に文句を言って直してくれと いえます。 公道なら清掃をし町村や区が行います。 でも市道は自分たちでやるしかない。 ＞同じ土地の前面道路が、公道か位置指定道路によって、資産価値は ＞変わるのですか？ たとえば、同じ条件なら、公道なら正味の土地面積が少ないぶんだけ 総額は安いでしょう。 資産価値というぶんでは、あまりかわらないです。 持分といってもせいぜい１～２坪程度ではないですか？ ＞位置指定道路は今後、公道や他の道路に変わっていくということは ＞ありえないのですか？ 袋小路というのは公道としてはありえないです。 公道であるためには、道路が抜けていないといけません。 唯一ありうるのは、将来全体が区画整理になったときに、家も敷地も建替 えるとき、私道部分も資産として評価されますから減分割合が少なくてすむ ことはあります。 あと、まぁありえませんが取り付け道路の拡幅計画でもあれば、今公道に 接している住戸は買収されますが、質問者さまのところは生き残ります。 公道でも幹線でないと拡幅というのはめったにないですが、計画道路に ひっかかると結構大きな補償がえられたりするものです。
なかなか難しいご質問ですね。 大雑把に言えば、位置指定道路というのは、特に建築をするにあたっての接道要件を満たす為に、私有地を道路と見なしてもらうという性質のものです。 ですから、道路を「公道」と「私道」とに大別しますと、「私道」の方に含まれます。しかし位置指定道路として指定されている限りは、その所有者だからと言って勝手に通行制限等が出来なくなりますので、ちょっと曖昧表現ですが「半公道」のような性質になります。 公道ではなく、この位置指定道路としか接道していないことでのデメリットとしては、大きな問題としては特に無いと思いますけれど、厳密には「私有地」ですから、隣接地所有者の全ての合意などが取れれば位置指定の解除も出来ることになっております。（位置指定道路に面して建物が並んでいるようなケースで、解除されることは現実問題として考えにくいですが） ですから、半公道と書いたように、公道的な性質はありながらも根本は私有地であると言った部分をどう判断、評価するかといったところがポイントとなります。個人的には位置指定道路としか接道していないからといって、大きく評価が下がるとは思いませんが、見方によれば、下がることは有っても上がることは無いだろうとも言えます。 又、地域によっては、位置指定道路だけで接道要件を満たしていて、その道路部分の持分が一切ない人が建替えをする場合には、道路所有者の承諾が必要のケースもあると聞いたことがあります。これは地域毎の建築指導課などに問い合わせないと一概に言えませんが・・。そういう地域では評価は下がるでしょうね・・。購入するのでしたら、そのへんの確認は必須事項となりそうです。 それと、道路部分の所有者にその気があれば、ということが大前提ですが、上地し公道として認定してもらうことも可能は可能です。しかし土地に執着がある人が所有者であった場合には、位置指定道路をわざわざ上地する理由も見当たりませんが・・。税金も免除されているでしょうし・・
補足
参考になるご回答有難うございます。大阪市です。