分譲マンションの雨漏り 説明義務はないのですか？

質問

平成７年に建てられた分譲マンションに住んでいます。私が、このマンションを購入したのは、平成１２年でした。入居後に知ったのですが、１つ上の階の部屋は、分譲開始直後から雨漏りしていたのです。台風など、ひどい時にはバケツ何杯分も漏れて壁紙もはがれたそうです。その影響か、下の部屋である私の部屋にも雨漏りしたようなあとが残りカビが生えてしまっています。教えていただきたいのは、こういったことは、「私がこのマンションを購入契約するときに管理会社が説明する義務はなかったのかどうか」また「義務違反として訴えられるとしたら、購入から６年経った今でも可能なのかどうか」です。上の階の人は、分譲直後から管理会社の人に文句を言い続けて、やっと昨年マンションの外壁を補修し壁紙等も張り替えてもらったそうです。ですが、雨漏りが伝ってきたと思われる我が家には、なんの補償もありません。管理会社に電話しようと思いますが、どのように対処すればいいのか皆さんの知恵を貸してください。

回答No.3

xyzyx

>「私がこのマンションを購入契約するときに管理会社が説明する義務はなかったのかどうか」

管理会社は売買契約に関与していないので、説明義務はなかったものと思います。
説明義務は売り主及び仲介業者にありました。

>「義務違反として訴えられるとしたら、購入から６年経った今でも可能なのかどうか」

管理会社は義務がないのでできないでしょう。
売り主の瑕疵担保は無過失責任がありますが、特約があればその内容に従うことになります。つまり特約次第です。

また知っていて説明しなかったことが証明できれば、売り主や仲介業者の告知義務違反を訴えることができます。

実際瑕疵担保請求が可能な状態であっても、瑕疵担保が請求できるかどうかは、瑕疵の存在を知ったのがいつかが問題となります。なぜなら瑕疵の発見から１年以内に請求しなければいけないことになっているからです。
上階の雨漏りの発生が新築時から、その後５年後に購入し、更に６年経っているということから推測すると、質問者が知ってから１年以上経っていると思われますので、瑕疵担保が有効期間であっても、請求権は失われていると思います。

雨漏りは共有部分の問題のことが多いですし、原因がはっきりしない場合は共有部分の問題と見なせますので、管理組合に対して修理や補修を求めることができると思います。

回答No.2

nonbi38

＞「私がこのマンションを購入契約するときに管理会社が説明する義務はなかったのかどうか」

　管理会社は関係ないでしょう。購入時にすでに雨漏りがあったとすれば、売主（前の所有者）が説明するべきだったと思います。

建物に欠陥があった場合、通常、建築会社に何とかしてもらえば良いと思いますが、建設から１０年以上経っているので、どうにもしてもらえないでしょう。。。

回答No.1

noname#65504

新築１年以内の物件ではないので、例えそれが未使用であっても、品確法は適用になりませんね。宅建業法の瑕疵担保の規制（売り主が宅地建物取引業者の場合のみ）は２年以上ということなので、宅建業法上の瑕疵担保期間も過ぎていると思います。

となると契約次第ですね。

売買契約で瑕疵担保特約が定めていればそれに従うことになり（通常２年以下しかないのであればおそらく期限切れ）、特約がなければ民法の原則に従い、隠れた瑕疵に対する損害賠償請求が売り主に対してできます（管理会社ではなくあくまで売り主に対してです）。

ただし、知っていて隠していた瑕疵については、説明義務違反ですので、その特約は無効となりますので、民法の原則に従いまだ瑕疵担保請求権があります。
しかし、知っていて隠していたことを証明しなければなりませんが。

説明義務は売り主及び仲介に当たった仲介業者にあります。管理会社が仲介に入っている場合は、下の階にも影響が出ていたことを知っていた可能性が高いですが、別な業者だと、売り主が仲介業者に説明するとか、外見などから簡単に判断できるような雨漏りがなければ、仲介業者としての説明義務はないと思われます。

後は売り主が知っていたかどうかです。これを証明するには管理会社の協力が必要でしょう。もし雨漏りがあれば、上階の人同様に管理会社に要求していたことでしょうから、管理会社が知っている可能性は高いので。

なお、分譲マンションにおいて、原則として外壁や屋根は共有部分になりますので、そこからの雨漏りの管理責任は所有者全員で構成する管理組合にあります（管理会社はそこから委託されて管理しているだけです）。
そして雨漏りを放置しておいた責任も管理組合にありますので、そちらに対して責任を追及できる可能性がまだ残っています。