不動産業者との駆け引き

質問

何度も同じような質問ですみません。

間口１２．３ｍ、奥行き１４．９ｍの５５．６６坪の土地を不動産業者に勧められ、
実際に見て来たのですが、気に入っています。

価格は１，３９０万円だったのですが、
「仲介手数料なしで、１，３５０万円で検討して下さい」と言われました。
１，３５０万円ですと坪単価は２４２，５４４円です。

そのエリア一帯は、都市公団がほとんどの土地を押さえており、
すでに抽選で私は落選してしまった土地です。
その押さえていなかった物件の１つを検討しているのですが、
都市公団は同じような条件の土地を坪単価２０８，０００円で
宅地分譲しました。

都市公団は、まとまった区画を販売するので坪単価を安く提供しても仕方が無く、
一般の不動産業者が絡んだ物件になると、当然ですが値段が上がる事も分かります。

不動産業者は１，３９０万円を、仲介手数料なしの１，３５０万円で私に言い値を提示しましたが、
その金額は妥当な気もするし、少し高価な気もします。

もちろん都市公団並の坪単価まで下げる事は不可能ですが、
仲介手数料なしで１，３００万円を切る金額まで、
交渉する価値はあると思っています。

人気のないエリアでしたら、ガクンと値引きも可能だと思いますが、
開発されたばかりのエリアで人気もあります。
都市公団の抽選では平均３．８倍の倍率でした。

あとは私の交渉テクニックの問題ですが、
何せ私は生まれて初めて不動産屋に入ったので、
知識ではとうていプロには勝てません。

兄の友人の不動産業の友人に聞いたら、
「交渉次第では１，２７０万円までは落とせる」と言います。
兄の友人に「中に入って一緒に交渉して」と言ったら、
「同業者だから、それだけは出来ない」と言われました。

どうすれば値引き出来ると思いますか？

回答No.5

mm456789

不動産業者です。

わざわざ書き込むようなことではないかもしれませんが、Ｎｏ４の方のシビアな回答にほぼ１００％同意です。

資金不足かどうかは分かりませんが、駆け引きなどと言っている時点で少し目的がズレている気がします。

お礼

専門家様のアドバイスありがとうございます。

不動産業者＝いかにして高く物件を裁いて会社に利益を生み出すか
消費者＝いかにして理想の額に近く交渉で持って行くか

私はそう思っています。

資金不足ではありませんが、土地が１０万円でも安くなれば、
家に掛けられる費用が多くなるので、家づくりにプラスです。

不動産屋が「分かりました！」と言う額、
こちらが「納得しました！」と言う額が、
適正価格だと思っています。
何度も何度も「あと少し」と値引き交渉しているのではありません。

少しぐらい消費者にも値引き交渉する権利はあると思いますが。
だいぶ向こうは利益があるはずなのですから。

回答No.4

noname#39684

■zundoko777さん、こんにちは。

よくお読みください。何度も書きますが、そこが「ほんとうに」人気エリアなのか、ただの似非人気エリアなのか、が非常に重要です。

私の意見は「ほんとんに欲しい土地なら、50万円の値引き交渉などしてないで、1350万円で買うこと」が結論です。

■不動産購入の価格は定価があるものではありません。希望者の数との問題です。ですから「1300円まで値切れる」と思って交渉していても、その間に「1350万円で買う」と言う人が現れて売れてしまったらそれまでなのです。電気製品のように在庫があるわけではありませんから、価格は「競争」なのです。

■私はこれまでに家と土地を５回買っていますが、いずれも人気エリアです。その経験から「交渉次第では1270万円までは落とせる」という友人の不動産屋の話は「アホ」の一言に尽きます。おそらく人気エリアを扱ったことのない不動産屋なのでしょう。あるいは単純に虚勢をはるだけのウソをついたのでしょう。人気エリアで５％以上の値引き呈示されて「はいはい」と返事する地主などいません。

人気エリアでは「値引きは３％まで。それ以上交渉を長引かせると他の客にもっていかれる」というのが常識です。

■50万円値切るということは地主に50万円損をさせる、ということなのです。突然現れた見ず知らずの人の「俺ために50万円損をしろ」と言われた地主が「いやだね」と言っても不思議はありませんよね。どうして「値切る価値がある」とか「落とせる」とか自信をもって言えるのでしょうか？私にはさっぱりわかりません。

■そこがほんとうに人気エリアなら、不動産屋の価格提示は「1350万円で買うのか買わないのか決めてください。この値段で買わないのなら、他の客に売ります。」という言葉にとれます。価格交渉をしている場合ではありません。

■つまり、1390万円の物件を1350万円で買えるのに、1300万円まで値切っていたとします。「そこに1320万円で買う」という客が現れ、売れてしまった場合、後の客のために時間をかけて値切っていたような結果となります。ですから、人気エリアでは値切ることは自分が買うための交渉にならず、他の客に安く買われるためのものだけになってしまうことが往々にあるのです。

書かれている「1300万円まで交渉する価値」があるとはどういうことかわかりませんが、ご自身が1300万円で交渉しているということは、他の客に1320万円とか1340万円で売れてしまう可能性を作っている、ということです。

■私はこれまでに２回は、他の客が値切っている間に、後番で来てそれより高い値を付けて土地を買い取っています。地主には値切る客よりもすぐに言い値で買ってくれる客が良いにきまっています。

これはあくまでも人気エリアです。人気エリアでの土地の買い方は、他の土地の買い方とは全く異なります。売り出し価格より高く買うことさえあります。「土地は値切れる」という一つ覚えから脱却しないとほんとうに人気の土地は手に入りません。

■これまで何度かzundoko777さんのご質問を拝見しています。このエリアの購入をしたいお気持ちは十分に伝わってきますが、全体に感じますことは、そのエリアの土地を買うには「資金不足」なのではないでしょうか？

２倍でも３倍でも競争者が１人でも出てくれば、その競争者とは「資金力」の競争になるのです。買う人を決めるのは、先着順や不動産業者の采配でもなければ地主の温情でもありません。「金」があるか無いかです。

お礼

こんばんは、いつもありがとうございます。

人気エリアです。
状況を考えたら、値引きよりも言い値で押さえる事が先ですね。
逃してしまってからでは、後の祭りですから。

しかし出されて１か月経つ物件なのに、他に商談がなかったので、
「値引き出来るかも」と思ってしまいました。
大きく広告していないので、誰も気が付かないのかも知れません。

ファイナンシャルプランナーに相談した結果、
不動産屋の言い値は、予算の５０万円だけオーバーです。
ファイナンシャルプランナーは「値切ってダメなら、即買え」
と言います。

確かに「金」があるか無いかの問題ですが、粘って価格が落ちる物であれば、
粘る価値はあると思っていました。

蛇足ですが、私の知り合いで不動産業をしている方を避難される覚えは御座いません。

回答No.3

dot777

交渉に入ってもらうのは無理でも、それなりにお礼を支払って土地を見てもらい、アドバイスは貰えばよいのではないですか。
最後は指し値でしょう。現金で購入できるのなら、即金で１２７０万でどうかと言って見るのも手です。

お礼

土地を即金で払えるには払えますが、後々が厳しくなります。
住宅金融公庫で融資を受けるための条件に乗らなくなるのです。
現金で１，０００万円、あとはローンになるでしょう。

回答No.2

tuu_chan

私も今年土地を購入しましたが。
NO.1さんの説明通り詳しく調べた方がいいです。
私は事前に自分で購入予定の土地の謄本を取り、変な抵当権が無いか確認したりもしました。
その土地は売り出ししてから半年は過ぎていたので、直ぐには売れないと考え、不動産会社に興味があることは伝え10日ほど時間を貰い、すでに決めていた工務店に、10日間の間にこっそりライフライン関係やその地域の地盤状況などを調べてもらい確認し問題なしの回答をもらい商談しました。
売値は1300万でしたが、私は仲介料とは別に1200万なら買うつもりでしたので、不動産会社に1150万なら直ぐ契約すると伝えました。
売主は個人のかたで、不動産会社から数日後電話があり、1150万はキツイので1180万ならどうでしょうか？と、電話があり即答せず、次の日OKの返事をしました。
私は依頼した工務店を決めていたので、事前にある程度プランをして建築費の概算がほぼ分かっていたので、当方の予算からすぐ逆算し土地の希望価格を出していたので、一発勝負で交渉しました。
結果的には20万安くでき大満足でした。

ある程度総予算が見えてるなら希望額より少し下げた額で交渉してみるのも方法かと思います。
そのかわり、金額が合えば即決しますと、伝えた方がいいと思います。
人気地域とはいえ、直ぐ決まるのはお互いにメリットはあるので良いと思います。
それに、言うのはタダですし、挑戦しましょう。

お礼

挑戦したいのですが、他の方からの回答を見ると、
値引きどころではないようです。

他の人に押さえられる前に、少々高くても押さえます。

回答No.1

0430

値引き以前にその土地のことを詳しくお調べになる事をお勧めします。
現在の持ち主、地盤、容積率、建蔽率、上下水、電気、ガス。近隣の状態他。
土地を買ったは造成が必要だったり、高圧線が近くにあるとか等々で家の建築はおろか、売却もできない場合もあります。
全て調べて、どうしても購入したいなら、1300万にはなると思いますよ。
売却される方の手取りは1200万以上とは考えられません。
場所はどこなのでしょうか。

お礼

場所は栃木県宇都宮市です。
ここ１０年ぐらいで一気に大ブレイクした土地です。

第１種低層住居専用地域なので、建ぺい率・容積率は５０／８０。
上水道は市営水道、下水道は公共下水（雨水と汚水の分流式）
電気は東京電力（株）、ガスは東京ガス（株）、
地盤は昔は田んぼだったので、場所によっては緩いかも。
造成は完了済み、高圧線は７０ｍ北東にあります。
地目は宅地です。