仲介料詐欺？建物請負立会い料

質問

仲介業者からの紹介で新築一戸建てを契約いました。土地が決まってからその後自由設計で建てましたが、契約時に建築確認も下りてないのに、建物の仲介手数料（引渡しの時に）も支払いました。この状況では建物の仲介料は発生しないはずですよね？
　領収書を見てみれば、土地のほうにはきちんと仲介手数料と建物のほうには建物請負立会い料と記されていました。紹介してもらった工務店（建ててもらった業者）の営業からは建物の仲介料と言って支払いました。建物請負　立会い料なんて一言も聞いてません。これは詐欺では？建物の仲介料を返金してもらいたいのですが、どうすればいいのでしょうか？回答お願いします。

回答No.7

May_K · ベストアンサー

No.1です。

補足事項を読み直し、仲介業者の詐欺的行為を立証できる可能性があることに気付きました（今さらで申し訳ありませんが）。

以下の点を確認してみてください。
○必要資金内訳書の中に土地／建物仲介料という記述がありますか？
○その仲介料は「所得税抜き物件価格＊3.15%＋63000円」程度ですか？
○建築条件付土地の売買を謳ったチラシなどは残っていますか？
○あるいは土地の売買契約書に「解除条件（例：3ヶ月以内に建築請負工事が締結できなかった場合、手付金を無条件で返還する）」の特約事項は書いてありますか？

○の１，２つ目が該当すれば明らかに最初から建物の仲介料を取るつもりであった意図がわかります。
その一方で、○３，４つ目に「建築条件付土地契約」であることが自明な条項があれば、法律上、建物の仲介料を取ることは禁じられています（仲介していないので）。

仮に建物の仲介料が「請負工事立会い料」と記されていても、同金額と土地仲介料の合計額が必要資金内訳書の金額と符合していれば、明らかに土地・建物仲介料として認識されるはずです。

これを論証として「宅建協会」ではなく、先に紹介したNPOの弁護士に相談してみてください。

どうも補足説明を読む限り、工務店も仲介業者とグルになっている恐れがあるので（まともな工務店なら「建物の仲介料はかからない」と伝えるはずで、安くさせるという話はしない）、工務店の協力は期待できそうにありません。そうなった場合、自らの立場を守るのは証拠となる「書類」です。確認してみてください。

書類が揃ったら、書面で請負工事立会い料請求はこのような理由で建物仲介料以外の何物でもないため違法である。よって当該費用の返還を要求しますと「記録の残る書面で日付を入れて」相手に送ってください。
応じられない場合、お住まいの都道府県の不動産取引問題窓口に相談する旨、記載しておいて下さい。
相手が何もやましい部分が無く、返還する義務は無いと主張した場合には、窓口（消費者取引に関するトラブル窓口：生活課ではありません）に相談してください。
それと並行して、NPOに相談することも忘れないで下さい。

回答No.6

May_K

ANO.1です。

こういった問題に関して、不動産問題を扱う弁護士が宅建協会への相談を勧めたという話を聞きませんね。何故なら宅建協会は「不動産取引業者による組織」であり、同業者の問題を公平に裁く能力があるのか疑問視しているためかも知れません（良い事例が、日本弁護士会が公平な建物建築請負契約を目指して作成した、請負契約書自主案の存在）。
消費者相談窓口は御住まいの地方自治体の「都市開発部（局）、ないしは県土整備部」の窓口でしたか？「消費者取引に関するトラブル窓口」であった場合、相談すべき部署が違ったかも知れません。

私がお勧めしたのは、地方自治体の「都市整備局住宅政策推進部不動産業課」です（当該の名称は東京都の場合）。
こちらは悪質な不動産取引をした事業者に対して、行政処分を課すことができる強力な組織です。

添付URLには東京都が行政処分を下した不動産業者が掲載してありますが、こういった処分能力を持つが故に悪徳業者は地方自治体の都市整備部（局）を恐れます。

最後に「正確な説明のないままで結んだ契約が有効か」という論点ですが、正確な説明が無かったと立証できる（例えば質問者さん以外に、仲介業者の説明に立ち会った第三者が居る＝工務店）人が居れば、主張の正当性が認められるかもしれません。

参考URL：

http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2006/02/20g2n400.htm

回答No.5

May_K

ANO.1です。
補足説明有難うございました。
本件が条件付き土地売買契約に絡む問題であること、仲介業者が「建物仲介費」を他の名目で請求していたことが理解できました。

質問者さんと同じ件でのトラブルが、参考リンクの不動産問題関連ボランティアの掲示板にありました。

ANO.1に書いた通り、条件付き土地売買では仲介業者は、建物に関する仲介料を取ることは出来ません。ただし、No.3さんの回答、およびボランティアの掲示板での回答にもあるように、別項目で代金を請求し、それに施主が応じた場合、「契約の自由」に基づき違法ではないという判断が下せるようです。
しかし、それを抜け道としたトラブルも多発していると同掲示板では書いています。

国民消費センター、ないしはお住まいの地域の役所にある不動産問題窓口への相談を勧めていますが、個人的には後者「役所の問題窓口」への相談が有効と思います。というのは、不動産業者が営業するためには役所での許可が必要であり、問題が頻発する事業者は許認可取消処分になる恐れがあるためです。

参考URL：

http://www.so-dan.net/public/p_ms_frame_comment.php?RecNo=453778&Root=453598&CatId=3

お礼

丁寧でとても分かりやすい回答ありがとうございました。

＞別項目で代金を請求し、それに施主が応じた場合
正確な説明の無いまま（誤解するような説明）で結んだ契約も有効になるんでしょうか？

　市の消費者相談に行ってきましたが、宅建業協会の無料相談があるそうなので、一度相談してみます。ですが建て主の工務店の社長が宅建業協会の会長なので…　会社名を伏せて相談してみます。

補足

お礼のメールの訂正です。

　建て主の工務店の社長は宅建協会の会長は誤り
　　　　　　　　　　　　宅建協会の支部長です。

　ということなので隣の宅建支部に相談に行きます。

回答No.4

May_K

ANO.1,2です。
回答へのコメントを読み、若干混乱してきました。
事実関係を整理するため、若干の質問をさせて下さい。

（１）仲介業者からは「新築一戸建住宅」として紹介されましたか？あるいは「住宅用土地（建築条件付土地を含む）」？
（２）物件販売に際する売り文句に「指定された数社のホームメーカーからご希望の会社を指定可能。」とかありました？
（３）建物請負立会い料を請求したのは、家を建てた工務店の営業ですね？
（４）その工務店が土地の売主でもあるわけですか？

どうも工務店の営業が仲介業者を追い出した云々の件を読む限り、「建築条件付土地」で、工務店営業者が建物に関する余計な手数料まで騙し取ったと推察します。
仮に一戸建住宅販売であれば、建物まで含めた仲介手数料を「仲介業者」に払う形になっている筈です（最高で所得税抜き物件価格＊3.15%＋63000円）。
仲介業者が土地分しか取っていないということは、土地の売買にしか関与していなかった。
すなわち、「請負立会い料」は工務店が自らの工事請負に際して請求している金額なので「仲介料」には該当しない形になります。
No.3さんの仰られるように、法の盲点をついた確信犯的犯行ですが、内容を確認せず印を押してしまった質問者さんにも責任の一端があります。（とは言え、家の購入など一生で何度もあるイベントではなく、かつ、皆金額内訳には無頓着になる傾向があると言われてますので、仕方ない話と思います。私の場合は父親が建築士で、キャンセルした物件の見積書類を見た瞬間に駄目出ししてくれたので運良く助かりましたが。）

繰り返しになりますが、家の購入の経緯から金の流れまでを検証できるような書類（例：物件の広告、領収書、やり取りに関するFax等）を揃え、弁護士に相談してみてください。先に紹介したNPOであれば、e-mailでの相談は無料ですし、親身に相談に乗ってくれます。

補足

＞（１）仲介業者からは「新築一戸建住宅」として紹介されましたか？あるいは「住宅用土地（建築条件付土地を含む）」？

「新築一戸建て住宅」とは紹介されてません。「建築条件付土地」として紹介されました。

＞（２）物件販売に際する売り文句に「指定された数社のホームメーカーからご希望の会社を指定可能。」とかありました？

そういった事は全くなかったです。

＞（３）建物請負立会い料を請求したのは、家を建てた工務店の営業ですね？

　仲介業者が契約の時に必要資金内訳という書類の契約費用の欄に土地・建物の合計の仲介手数料が記入されてました。契約時に、土地の契約書と建物の大まかな仕様の契約書（工事請負契約書）を作成しましました。契約の時に土地と建物の仲介手数料が必要なのを初めて知りましたが、正式に発生する費用と思ってたので疑問に思う事もなく、仲介業者が用意した土地・建物の支払い約定書にサインしました。　しかし、建物請負立会い料と言う説明は全くありませんでした。その後、工務店で設計・仕様打ち合わせの時に工務店の営業担当が、建物の仲介料を細工して安くするからと言って打ち合わせに参加しようとした仲介業者を追い出しました。
　建物請負手数料は仲介業者からの請求になりますが、仲介業者・工務店両者が仲介料との説明しかありませんでした。

回答よろしくお願いいたします。

回答No.3

RRRK

本ケースでは建物についても仲介手数料を要求したのなら、
違法行為だと思いますが、相手は「建物請負立会い料」と
称して徴収しています。
恐らく相手は確信犯で、法律の盲点を突いた行為と思われます。
詐欺だと事を荒立てても、無駄なような気がします。

そもそも、支払の時に何も確認しないで、支払って、
ちゃんと領収書まで受け取っているのですから、質問者様に
落ち度があると言わざるをえません。

まあ、別の書き込みを拝見しても、相手は良心的な業者でないことは
明らかなので、ここで質問するより、法律の専門家に相談することを
お勧めします。

回答No.2

May_K

すみません。ANo.1です。

質問で括弧書きの中を読み落としていました。
既に引渡しも済まされているのですね。
すると話は複雑になりそうです。
ここで質問ですが、建築確認が下りた段階で契約書は土地売買契約書から土地つき住宅売買契約に差し替えられましたか？

仮に差し替えられていた場合、これが正式な契約書なので「最初に契約する際には建物は無かった。よって建物の仲介料は無効」と主張するのは難しいと思います。

もし、土地売買契約書と建築工事請負契約がそのまま正式な契約書として残っているのならば（その可能性は低いと思いますが）、契約書を根拠に建物分の仲介料返還を求めてみてはどうでしょうか？
要求に応じる可能性が低いと思いますが、いずれにしても弁護士の判断を仰ぐのは有用と思います。

大変失礼しました。

お礼

丁寧な回答有難うございます。
　只今書類を確認したところ、土地売買契約書と工事請負契約書の二つが別々にありました。支払った建物の仲介手数料の領収書には、建物請負立会い料と記されています。その領収書には私の署名と印鑑を押しています。その時は正式な書類と思っていたので…担当の営業マンはそんなこと一言も言ってなかったのに酷いです。
　その営業マンは間取り・設計・設備の打ち合わせの時に同席しようとした仲介者を「建物の仲介料を安く細工するから」といって勝手に追い出しましたので、仲介者は全く建物の請負なんてしてません。
　この状態で建物請負立会い料は返金してもらえるのでしょうか？

回答No.1

May_K

以前、建築条件付土地売買で仲介業者ともめたことがあり、その際に色々調べ、また、NPOの弁護士に相談した際に学んだ知識を元に書きます。

○最初に「建築確認が取れていない家屋を一戸建てとして売買する」のは「青田買い」と称する違法行為です。
○建築確認なしの物件を売買する場合、「建築条件付土地」として先に土地の売買をし、家屋の設計が決まり建築確認が取れた段階で建築請負契約を施主と建設業者の間で締結します。
○建築条件付土地の取引の際、仲介業者が取れるのは「土地の売買仲介料だけです。
○ただし、最近は施主の間取や内装に関する要求が多くなったため、間取変更の自由度が極めて低い「建築確認取得済み」物件の販売は難しくなっています。また、建設しても売れ残るリスクがあるため、業者側としても物件が売れるまで、建物は参考デザイン程度しか作成しない場合も多く見られます。結果、青田買いの事例が増えます。

さて、結論ですが、Triro2006さんが締結された契約自体が違法ですので、建物に関する仲介料のみ返還せよと請求しても、簡単に返してもらえるとは思えません。（一戸建ての仲介ですと主張されれば、見た目の契約上はその通りなので。出るところに出ようと思っても、「まあまあ、せっかくの物件を手放したくないでしょう？」と言われるのが殆ど）

正直、この手の交渉は当事者同氏では押し問答になって解決できないので、NPOの弁護士に相談し、交渉の席にも同席してもらった方が良いと思います（メール等での相談は無料、立会いは有料）。
考えられるオプションは３つ。
（１）違法契約であることを根拠に、契約の無効を主張し解除する。（物件を放棄することになるでしょう）
（２）現契約を破棄し、「条件付土地」売買契約に切り替える。（但し、相手方が質問者さんの一方的契約破棄として、手付金等を違約金として返還しないリスクがあります。そのために弁護士の立会い、アドバイスは必要です）
（３）せっかくの物件を失いたくないので、現状を甘受する。

とりあえず、「建物自体の仲介はしていないので、建物の仲介料は返還して欲しい。」と書面で内容と日付け等の記録を残し（例：FAX）、申し出てはいかがでしょうか。（必ずやり取りは書面で証拠の残る形にしてください。それが後で強力な証拠になることもあります）
その答え如何で、対応を考えると良いと思います。

大変な時間を要し、また、ストレスも溜まると思いますが、あきらめずに頑張って下さい。

ちなみに私が相談したNPOのリンクを添付します。

参考URL：

http://www.iengo.ne.jp/s01_gaido.html