ワンルームマンション経営って…

質問

老後に備えてとマンション経営を薦められています。
話を聞くとよい事ばかり聞かれるのですが、ごく普通のサラリーマンが投資を行うのに、リスクはどのようなものがありますか？そんなに危険なものではないのでしょうか？

回答No.3

mokatan · ベストアンサー

＞家賃保障は３年毎の更新で家賃に対する１２％の固定

家賃保障が１２％ですか？それは保障金額なのでしょうか？それとも、１２％引いたもの・・・つまり８８％の金額が保障されるということでしょうか？また、高い家賃保障をうたいながらも、小さく注意書きとして数年で下がってしまうことが記載されていることもあるので、広告等あれば注意して隅々まで読む必要があります。

＞修繕費等・設備補修費用等は手数料に含まれていて、ローン費用以外は一切掛かることはないと言っています。

修繕費・設備補修費用が手数料に含まれるという話は聞いたことがないので何ともいえないのですが・・・
ローン費用以外かからないということは、部屋の改装費等もかからないということでしょうか？ちなみに、手数料はおいくらですか？一回の改装にどんなにキレイに部屋を使用していても、数万～１０万前後はかかると思ってください。改装を大してしないのであれば、その費用負担はないでしょうけど、その分次の入居者の部屋の扱いが乱暴になったり、賃貸がつきにくい等のデメリットもあります。そしてそれプラス設備補修費用ですよね？設備はものにもよりますが、１０年前後でダメになるものも多いです。それが全てペイできないような手数料でしたら、どこかに落とし穴があるはずです。マンションの修繕・設備補修は一度だけじゃないです、何度もありますので一回目は手数料でペイできるけど、二回目以降は実費負担になりますということも可能性としてあると思います。また、マンションの修繕積立金等が毎月かかると思いますが、この費用もいずれあがりますよ？

＞また、場所が都心の人気地区で今の時代背景から考えて簡単に値下がりすることはあり得ないと行っています。

それは、どこの会社でどの立地でも言ううたい文句です。確かに都心や大都市の一部は地価が上昇してきています。が、それが今後どうなるかなんて誰にも未来の確定はできないのです。たとえ人気のある立地でも、賃料が高ければ入居者が入りにくい場合もありますし、その部屋の設備等によっても人気度は変わります。今はフローリング・風呂トイレセパレート等の設備が人気ですけど、それがいつ変わるかなんて保障がありません。それに、どんな人気地区でも新築でなくなったら賃料の値引き交渉はあります。それに応じるかはオーナーさん次第ですが。

＞メリットとして、ローン完済後の家賃収入と経費計上による節税、万が一時の団信を上げています。

確かにローン完済後の家賃収入は魅力かもしれませんね。ただ、完済までに何年かかりますか？それまで賃貸がつき続けるでしょうか？人気地区であればあるほど、それまでにもっといい物件は出来てると思いますよ。節税ですが、はっきりいって頭金（物件価格の１割）がペイできるかどうかぐらいしか返ってきませんよ。還付率も年々下がりますので、１年目は確かに大きく税金が減ります。しかし、これはほとんど期待しないほうがいいでしょう。あくまでも一時的なものですから。また、その時の確定申告は自分でするのか、会社がしてくれるのかというのもポイントですよ。素人がすると、経費計上についても分からないことば多いでしょう。

また、万が一の時の団信ですが、確かにご本人が亡くなった際に、負債は消えて遺族に対して資産というかたちでマンションが残ります。しかし、ご遺族が何かの理由で資金難になったとき、不動産は左から右へと現金にかえることはできませんし、築年数等によっては購入時の数分の１での売買になります。家賃収入をあてにするという手もありますが、家賃収入は必ず毎月あるものではないですからね。運よく賃貸がつき続ければ儲け物、そうでなければ不用のものです。

あと、補足ですが
現在の法律では、大家より入居者が保護されています。以前の勤務先でよくあった話なのですが、入居者をつけたいがあまりに審査を甘くして、結果家賃滞納が起こることが多かったです。その場合も、強制退去はなかなか出来ません、入居者に払う意思さえあれば支払いがなくても退去させることができない、保証人も名前を貸しただけだからと支払いを拒否する人も多いです。又、入居者が行方不明になっても勝手に中のものを処分できないし・・・と泣き寝入りする大家さんも多いですよ。そういったアフターフォローがどうなっているかによって、投資用マンション経営をされている方の実際の感想も違ってくるかと思います。

お礼

mokatanさん。お返事ありがとうございます。しかも丁寧に詳しく。感激しています。

>家賃保障が１２％ですか？それは保障金額なのでしょうか？
説明では家賃に対して１２％を支払うと、全額保証すると言う話でした。

>ローン費用以外かからないということは、部屋の改装費等もかからないということでしょうか？ちなみに、手数料はおいくらですか？
維持管理費として毎月１万＋消費税ですべて業者が請け負い、オーナーの負担は一切ないと言うことでした。

相手に対し、少し興味を示してしまったのでまずかったのですが、断る際のしつこさと言ったら恐ろしいくらいでした。最後は捨て台詞の吐きまくりで、こっちも不愉快になるし…。そんなにいい話なら初対面の人間にしつこくしなくても、いくらでも買い手はいるはずですよねぇ。とにかく契約を急がせようとするので、怪しく思った部分もありますが、数千万の買い物を数日間で契約するきにはどうしてもなれませんし、皆さんのアドバイスが大変参考になりました。本当にありがとうございます。

回答No.2

mokatan

以前に、投資用マンションの営業をしていました
営業マンは色々といいことばっかりいいますよね～。そして、デメリットはほんの少しだけ。

どうしてもマンション投資をしたいのであれば、営業マンに非常に嫌がられるやり方ですが、その会社の家賃保障を必ず利用したほうがいいです。その家賃保障も８～９割で、ローンが全額返済し終えるまではつけておかないと、もし１ヶ月でも空室が出た場合にそれを取り返すのには数ヶ月以上かかります。この物件なら必ずすぐに賃貸つきますよ！と営業マンは言うでしょうが、それでも時期によっては数ヶ月の空室がつくことはザラです。家賃保障もない物件なら検討するのもやめたほうがいいでしょう。それに、家賃は一定ということは絶対ありません。よっぽど立地条件がよければ横ばい、又は値上がりすることもありますが、そんなのはほとんどありません。少しずつ千円、二千円と家賃額は下がっていきます。
また、月々のローンの支払いが家賃でペイできたとしても、それ以外に退去時の修繕費等・設備補修費用等はオーナー負担になります。
負担が大きくなって転売しようと思っても、まず一度中古になった時点で価値は最低半額になると思ったほうがいいです。それに、営業マンに転売を申し出ても、ファミリータイプ以上に転売は難しいですし、営業マンもそこまで熱心に取り組まないですよ、新築売ったほうが成績的にもいいですからね。
実際、ワンルームに住むのは学生や一人暮らしの方、はっきりいって出入りが激しいので改装費用がバカになりません。せっかくたまった家賃とローン返済の差額も、改装費であっという間になくなりますし、それ以上かかることも多いです。
どうせ賃貸を行うなら、長期居住が見込めるファミリータイプの方が断然いいのですが（私がいた会社では、社員でもマンション経営している人はいましたが、その人たちは全員ファミリータイプでやってました）、実際問題として、これで必ず儲かります！！ってものじゃないので、ローンを組んでまで行うのは家計によっぽどの余裕がないかぎりやらないほうが正解です。

補足

mokatanさん。お返事ありがとうございます。もう少しお尋ねしても良いですか？

家賃保障は３年毎の更新で家賃に対する１２％の固定、修繕費等・設備補修費用等は手数料に含まれていて、ローン費用以外は一切掛かることはないと言っています。
また、場所が都心の人気地区で今の時代背景から考えて簡単に値下がりすることはあり得ないと行っています。
メリットとして、ローン完済後の家賃収入と経費計上による節税、万が一時の団信を上げています。

設けると積もりもないし、mokatanさんにアドバイスを頂き、断固契約をするつもりはありませんが社会勉強のために参考にしたいと思っています。ご迷惑でなければお教え頂けると助かります。

回答No.1

noname#20623

散々こういう勧誘がきますが。

●家賃は何時までも初期の値段を維持できない。
　初期に固定資産税等をペイしていても、
　結局足が出るでしょう。

●そもそも入居者が居る保証が無い。
　ただ無駄にローンを払う期間の方が長いかも。
　そもそも、すぐに入居されるような良い条件の
　場所なら勧誘などせんでも売れます。

●売る段になると、二束三文になる。
　買ってすぐに売ったとしても1千万単位の損が
　出るでしょうね。

●そもそもそんなに儲かる経営なら、人に紹介しない
　でその会社自ら貸した方が儲かる。

●修繕費なども家主持ち。

現金一括購入でやるのならまだしも、ローン組んでまでやるのは個人的にはバカと思います。

お礼

やっぱりそうですよね。もともと設けるつもりもありませんでしたし、貯蓄代わりにどうかなと考えていましたが、やはりやめることにします。色々検索しましたが大よそ否定的な意見が多いですね。
ちなみに別回答者の方に補足質問を投稿しました。もし、ご意見が頂けるのであれば幸いです。
dwarf-v50さん。ありがとういございました。