危険ですか？敷金３ヶ月分・礼金解約引き０・退去時補修費実費

質問

タイトル通りなのですが・・来月から入居しようとしている物件です。
(築２年・オートロック１Kマンション)
賃貸セールスマンから「退去時は普通に使っていれば３年住んだとしても３万引き程度で残りの敷金は戻ってくるし礼金タダ！この物件でこの好条件は普通ならありえないが、入居条件として某大手信販会社のクレジットカードに加入してもらう代わりに(家賃引き落とし用と、家賃支払い能力を把握する為だそう。年会費は初年度無料・翌年より1000円ちょっといるとの事)、この条件が可能になっている。もし退去時ぼったくられそうになったらそんな物件を紹介したうちの信用もなくなるから、うちに来てくれれば一緒に管理会社に抗議してあげる」
との事でとりあえず仮押さえしたのですが、友人の話やネットで調べていると、やはり補修費実費はとんでもない金額をふっかけられることも多いそうで、心配になってきました・・・。
最近は特に大阪では退去時の借主負担金のトラブルが多いため、きちんとしたガイドラインができたので安心との情報もあったのですが、本当に信用して大丈夫なのでしょうか。
この賃貸営業マンに一筆書いて頂こうかとも考えているのですが・・・無意味でしょうか。
ちなみに女性１人暮らし・タバコ吸わない・ペットなし・潔癖症の為、
きれいに使う自信はあるのですが。
何分初めての事でして、詳しい方にアドバイスを頂きたいです。
宜しくお願いいたします。

回答No.1

noname#239262 · ベストアンサー

賃貸住宅に限らず、すべての住宅に共通して言えるのですが、不動産には“買い得”や“借り得”の物件など、絶対に存在しません。まずはこの事を頭の中に入れておいてください。

　「来月から入居しようとしている物件」とありますが、もう契約は済んだのですか？　これからですか？
　これからであれば、契約前に「原状回復」「ハウスクリーニング」や「附帯設備の修繕」などの借主負担について、しっかり説明を受け、きちんと確認してください。たとえ営業マンが口頭でなんと言おうと、契約書に書かれている内容がすべてです。
　不動産業者が家賃引き落としやその他の理由により、クレジットカードを利用したり契約させることは、よくある事です。主な理由は「家賃の取りこぼし防止」と「入居時の人物審査」を兼ねてです。

　なお「ガイドライン」は目安・指針のため、法的効力や強制力はありません。前述の通り、契約書に書かれた内容を了承して契約したのなら、当然ながら契約書に従わなければなりません。
　ただ…余程の「不人気物件」や「訳アリ物件」ならともかく、今時『諸々の退去時費用は３万引き程度で残りの敷金は戻ってくる』というのは、聞いたことがありません。もちろん、契約書に同様のことが書かれているのであれば一切問題ないのですが…ただし、本来「原状回復」や「ハウスクリーニング」は全額貸主負担が原則で、これらの費用は月家賃に含まれるよう賃料を設定すべなのです。そういう大原則のもとでは十分考えられるのですが…正直、にわかに信じがたいです。

　とにかく、不安があったら急ぎ契約してしまわないこと。不明な点はきちんと説明を受けてください。それと契約時は、できれば誰かに同行を頼みましょう。女性一人での契約は足元を見られる可能性も無くはないので、おすすめできません。

お礼

夜分にもかかわらず、早速のご回答ありがとうございました。
まだ契約はしておりません。重要事項説明書にサインをして、申込金
千円を支払っただけです。
しかも、よく読んでみるとこの説明書を説明した営業マンと記載されている宅建取引主任者の名前が違うんです！
私に説明をしてくれた営業マンは名刺には主任とは書いてありましたが、免許の提示がなく、２０代前半の若い男性であまり宅建を持っているような人には・・・失礼ですが見えなかった気がします。
彼が無免許で説明していたとしたら法律違反ですよね？
やはり疑問が多いですよね・・不信感が増してきました。
某大手賃貸チェーン店(フランチャイズ店のようでしたが)だったのですが。
明日、本契約の前にもう一度確認してみます。具体的に、注意すべき点や確認すべき事は他にもありますか？
アドバイス頂けたら幸いです。

回答No.3

noname#239262

＃１です。色々と大変でしたね…普通は、わかっていても「業者が怖い」と躊躇してなかなか言えないものですが、よくがんばられたと思います。また、せっかく見つけた物件が流れてしまい残念でしたが、契約後（退去時）にトラブルより良かったのでは。人生において大変貴重な経験をされたのだと思います。

　さて、不動産業者選びですが、必ずしも「大手チェーン店はダメ」「地元業者はマル」とは限りません。正直、今回の業者はかなり悪質だと思いますが、それほどではなくても「原状回復・ハウスクリーニングは全額貸主負担」という物件・業者は大変多いです。ケース・バイ・ケースである程度は妥協した方が良いと思いますが…ANo.1で冒頭に書いた『不動産に借り得物件など存在しない』ことだけは頭に入れておいてください。

　なお「極端に悪質業者を事前に知りたい」場合や、今回のように「悪質業者を何とかして欲しい」と思ったら、まずは都道府県の「不動産業課」などに連絡してみましょう。ちなみに、物件が東京都の場合は、東京都知事内の「不動産業課」です。
　ここでは行政による“行政処分履歴”を調べることができます。自治体から行政処分を受けているのは「本当に悪質な業者のみ」ですが、一つの目安になるでしょう。
　また、気休め程度かもしれませんが、不動産情報ネットワーク「アットホーム」のレシーズ・エージェントも参考にされてください。選んだ業者に著しい不備があったらアットホームにクレームぶつけることもできるので、活用価値あると思います。
http://www.athome.co.jp/
http://www2.athome.co.jp/atweb_static/agent/agent.html

　なお、今後の物件選びは、できるだけ誰かに付き添ってもらいましょう。営業マンの態度を客観的に判断してもらったり、イザという時の証人にもなります。
　契約関連については、今回のことをぜひ教訓になされてください。

お礼

yuri_sさん、ご回答ありがとうございました。
本当に、今回のことは色々勉強になりました・・・ショックでしたが、
退去時に大変な目に遭うよりは良かったと思います。
地元で、小さい不動産屋さんですが古くからやっていて、知人からの
評判も良いところを見つけたので近々いってみようと思います。
今回の経験をふまえて、よく考えていい物件を見つけます！
本当に、参考になるご回答を何度も有難うございました。

回答No.2

noname#239262

＃１です。後々のトラブル回避には契約前・契約時が重要です。いい加減に契約して後でトラブルになっても、正当かつ妥当に行なわれた契約であれば撤回・無効にできないことも多々あります。

　契約前に『重要事項説明書にサイン』とありますが、重要事項説明書は手元にありますか？
　物件により異なるものの、重要事項説明書では(1)物件状況（ex．過去に窃盗・火事・自殺があったなども含む）と(2)入居中や退去時の修繕　などについて記載されているのが一般的です。
　(2)について書かれている場合、どのような内容でしょうか。以下の点について具体的に記載されているかどうか確認してください。
●入居中の修繕負担について（ex．雨漏りや附帯設備の自然故障は全額貸主負担、電球・水道パッキンは借主負担）
●退去時の修繕負担について、質問内容にあった『普通に使っていれば３年住んだとしても３万引き程度で残りの敷金は戻ってくる』旨が具体的文章で記載されているか
●そもそも退去時の原状回復やハウスクリーニング費用負担は国土交通省の「ガイドライン」に沿っているかhttp://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/kaihukugaido.htm
●物件が東京都内の場合は「東京ルール」に沿っているかhttp://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/tintai/310-3-jyuutaku.htm

　なお(2)の内容は重要事項説明書ではなく、賃貸借契約書に書かれている場合もあります。もし重要事項説明書に(2)の記載が無ければ賃貸借契約書に書かれているはずなので、契約書に署名・捺印する前に必ず説明を受けてください。
　その際、わかりにくい文言は説明してもらい、納得できない内容であれば契約せずに保留すること。内容が意味不明であっても説明されたこと自体について納得し“了承”して契約すれば、後々モメても後の祭りです。民法や消費者契約法では『納得した上での正式な契約＝契約内容は有効』となります。

　また、(2)の内容が重要事項説明書に書かれていた場合、『サインした』のですから【業者が説明→借主が納得・了承してサイン→業者は記載内容と説明内容に異議・問題なかったものとして理解】となります。
　つまり上述同様、仮に借主にとって不当・不利益な内容であったとしても『納得して了承したのだから約束としては有効』となるのです。もし内容が不明でしたら、今からでも遅くないので、賃貸借契約書に署名・捺印する前に再度説明を受けてください。
　また『普通に使っていれば３年住んだとしても３万引き程度で残りの敷金は戻ってくる』旨の文言が見つからなかったら、賃貸借契約書にも書かれていないことを確認した後、業者に一筆書いてもらいましょう。勿論、正式書類ですから日付と業者の署名・社判入りで。

　また、本来ですと重要事項の説明は「宅建主任者」が「身分証明書を提示したまま（ex．机の上に置く、首から下げている）で説明」しなければなりません。しかしながら、説明内容や重要事項説明書・賃貸借契約書に一切問題なかったのであれば、結果オーライということで大目に見てあげましょう。ただし、重要事項の再説明を渋ったら『説明者が宅建主任者じゃなかった』と言ってOKです。（※宅建資格は若くして取得する人もいるので外見では所持・不所持は判断できかねます）

　最後に…大手賃貸チェーンだからといって、必ずしも優良不動産業者とは限りません。チェーン店なので業者（店舗）にもよるのですが、私は個人的に『レオパレス・エイプル・ミニミニはやめたおいた方が良い』とアドバイスしています。各社とも数度の行政処分（←重罰）を受けるほどの悪質行為を行なっており、契約者とのトラブルが絶えないから。初めて、しかも1人で賃貸借契約を行なうには不向な業者です。（※押しの一手に抗えず「大手だから実績あるし大丈夫」の言葉を鵜呑みにしてしまうから）

お礼

yuri_s様、度々のご返答ありがとうございました。
あれからもう一度きちんと確認させてもらい、退去時の修繕費等について明確にしてから契約しようとしたのですが・・・。
担当営業マンのあまりの対応にあきれてしまいキャンセルしてきました。
・「クリーニング・防虫対策・鍵交換は済んでいる」とをあれ程確認したのにも関わらず、「じゃあ証明できる明細を見せて欲しい」と申し出たところ「やっぱりやっていなかった。借主の負担で行ってくれ」と請求されかけました。
・退去時の修繕について、ガイドラインに基づいて決めます、と書面で残して欲しいと申し出たが断られた。
・ならば前の居住者の修繕費用の明細を、修理箇所と値段の部分だけで良いので見せて欲しいと申し出たが「個人情報保護法の関係で・・」と断られた。(個人情報保護法には名前や住所など個人を特定できる情報以外該当しないはずなのですが)
・あまりにもひどいので、宅建の提示を求めたところ、その営業マンも、店長ですら持ってないとの事でした。重要事項の書類にある名前は誰なのか確認すると「常駐している社員ではない。説明をした日も、今日も休みだったので自分が代わりに行った。後日会わせるつもりだった」との事でした。それは宅建法違反では？と指摘すると、そうですね～、違反です。とアッサリ開き直ったため、即キャンセルし千円も取り返してきました。
ちなみに、yuri_sさんが挙げられた３つのチェーン店の一つです(笑)
本当最悪ですね！他の不動産屋を当たり直してみようと思います。
やはり知名度は無くても地元型の信頼できる不動産屋の方がよいのでしょうか・・・。なんだか怖くなってきました。