欠陥住宅とまでは言えないでしょうか？（長文）

質問

住宅を購入後3年で、今更ながらどうしてもふに落ちない箇所が1点あり、時すでに遅しですか？

平らな更地でした。しかし完成後、車1台分の車庫以外すべてブロック塀で覆われて30cm～の盛り土があります。その為、車庫以外の土地を有効活用できません。

あとで写真を見てみると、基礎の底辺が周りの公道より高くなってるのに気づきました。普通は周りと同じ高さのさら地に基礎の下3分の1位が地面に埋まって上3分の2位が出ているのが普通ですよね？それが、公道より高く盛り土がされていてその上に基礎があります。ですから、土を公道と同じ高さまで掘るとコンクリート基礎の下が出てしまうのです。

エスキース図に小さく　＋600　と書かれているのに気づきました。それ以外、仲介業者からもこのような作りになるというのは聞いてませんし、住宅の資料、間取り図、重要事項説明書などにも記載なしです。普通の建売と異なった特殊な事項は告知義務はなかったのでしょうか？

高い買い物だったのに、玄関周りに自転車1台とめられません。もし普通の作りなら、ブロック塀さえ壊せば玄関の隣に自転車5台と大型バイクも止められるスペースがあります。それができない。玄関は出てすぐに急な階段だし。折角30坪あるのに近所の20坪の建売の方がまだまし。

家の裏は自力で何ヶ月もかかり平らにしました。しかし土中の配管や基礎下の露出の処理等、一人では限界があり、力つきました

家ばかり意識して、周りに意識がいかなかったのもあります。家自体の価格は安かったので多少チャチなのは構いませんが子供が自転車に乗るようになり、不便さがのしかかっています。建築設計図ができる前に仮契約したのに、なぜこんな作りにしたのか。家全体を30cm下げろとは言いません。せめて土を周りと同じ高さにしてもらいたい。

新たな出費はやです。裁判で勝てるならします。
3年経って、泣き寝入りしかないのでしょうか。

回答No.1

question99 · ベストアンサー

こんにちは。

敷地割りに関する件についてのご相談ですね。
築後３年が経過しているということ、そして文章から注文住宅（または売建）であったと推測いたします。

まず、(1)周囲がブロックで囲われている　(2)盛り土があり公道よりＵＰしている　(3)急な階段があり不便　という部分がご不満なのだと思います。

まず、(1)「周囲がブロックで囲われている」という部分ですが施工時ないし完成時に引渡書にサインしてある訳ですから、３年経過して注文を付けてもクレーマー以外の何ものでもありません。瑕疵でもありませんので、免責になると思います。

(2)「盛り土があり公道よりＵＰしている」という部分ですが、一般的に土地を削って土砂を処分するのと、新たに盛り土をするのでは後者の方がコスト的に安くなります。igarashi_122さんも家自体の価格は安かったと認めているように工務店サイドの施工ミスや瑕疵とまでは言い切れません。説明に関してですが、エスキー図に記入されていること、重要事項説明（冊子全体ですので図面もその一部です）後にサインをしたと言う点で著しい不備はないものと認められるのです。

(3)「急な階段があって不便」という点も、契約・施工・完成時にそれが分かっていたのですから、その段階で主張したほうが良かったのかもしれませんね。３年が経過しているという点についても非常に厳しいと思います。

>家ばかり意識して、周りに意識がいかなかった
>のもあります

これが全てです。自らの瑕疵とでもいうべきでしょうか。たしかに工務店サイドもプロとして「価格が上がりますけれど○○の方が後々良いですよ」くらいのアドバイスをしても良かったかもしれませんが、自己主張が強く、価格一辺倒の交渉をすれば、結局落とせるところでコストダウンをするしかなくなる訳です。

最近は商品の価値や市場価格を充分理解しないで物件を購入される方も多いのですが、のちに後悔される場合が多いといえます。

igarashi_122さんの最後に書かれているような「新たな出費はやです」という姿勢では解決できないと思います。心情的には理解できますが・・・。

ちなみに裁判でも・・・ということですが、(1)工務店に著しい瑕疵がない　(2)引渡し時に問題にしておらず、築後３年が経過しているという部分でかなり弱いと思います。

また、最近は軽々しく裁判を口にされる方が多いのですが、裁判をするためにもお金と時間がかかります。裁判に勝てば良いのでしょうが、結局のところ和解となるケースが多く、負けてしまったら目も当てられません。ちなみに和解になったとしても、裁判費用は折半です。

私がこの案件の担当でしたら自己負担で改修をする位の気持ちを持って、その費用を出来るだけ安く請け負ってもらうように工務店にお願いする立場だと思います。

厳しいアドバイスになりましたが、いくつもの案件を通じての回答です。参考にしてください。

お礼

早速のご丁寧なアドバイス本当にありがとうございます。回答が想像していたものに近いのでやはり残念です。文字数制限で書けなかったので宜しければ2点聞いてもらえますでしようか。

建て売りの予約をした時、「こんな感じに建築されます」といって近所の、同じ業者の施工を見せてもらいました。又、新聞折込チラシに「売主施工例」の写真が出てますが、今詳しく観察すると家自体は似ているのに、それらの家は基礎がほとんど平らな地面に入ってて明らかに我が家と違い、土地が有効に生かされた施工例になってます。それでもやはり瑕疵はないのでしょうか。

玄関を出てすぐの4段の階段に危険防止の為手すりを自分でつけたり、ダンプ2台分の見積もりをやめて自分で裏庭を掘削したり、他の出口からはあまりに高いので踏み台を設置、等々、この3年間の苦労はすべて家自体が他の施工例より 50cmも高いからほかありません。

たとえ100万高くても200万高くても他の施工例のように作ってくれていればと思う日々です。説明があり承諾したならともかく、説明が無かった。こんな重大な事が、素人では分かりずらいたった1枚の図面に書かれた小さな数字だけでの説明。以降渡されたのは建物だけの間取りなどの図面。その他膨大な資料。すべてに100%目を通すのは不可能。今になってはやはり騙されたという思いでいっぱいで、無性に腹立たしく悲しいです

補足

ありがとうございました。
工務店、仲介業者への責任追及はあきらめざるをえないような気がします。

回答No.8

ATOK17

追伸

＜買主が知りえない瑕疵を指す。売主が知らせない場合で、普通に注意を払っておいても気づかないようなものがこれにあたる。例えば、住宅であれば表面に現れていないシロアリ被害や雨漏りなどはこれに該当する。＞
＜買主が瑕疵を発見してから1年以内なら契約を解除、または損害賠償請求ができるということである。
住宅に関しては宅地建物取引業法第40条、により、売主が業者の場合、目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合以外の規定は、無効となる。＞

注意を払ったんですか？
一年前から家探しで感じて居たのに払いませんでしたよね？？？？
１年でも２年でも無いですよね？？？
３年も経過してますよね？？？？？？

人に言われて納得出来ないなら
納得するまで直にＨＭと戦えば良いのでは？
納得出来ないのでしょ？？

回答No.7

ATOK17

>ここでハウスメーカー及び仲介業者の名前を公表、自宅の>写真をサイトにアップしてみんなに見てもらっても、全く>問題ないはずですよね？

まぁそれは質問者さんのご自由ですが
皆さんが言っているのは３年経過して今更と言う事ですよ
それをするならご自分だけが匿名と言うのはおかしいと思いますよ
自分の言っている事が正当だ！と思うなら
実名で住所も証さないとフェアでは有りません

>建て売りを1年ほど探していました。数多く見た住宅は全部20坪程で3階建て、車スペースはあっても出し入れがしず>らそうな所ばかり。自転車も1～2台がやっと。で、それら>は20坪という土地にあるとずっと思ってました。
>そんな中30坪の建設前の建て売りを見つけたので

と、一年間家探しをしている際に車などのスペースを気になさっているとお書きになっているのに何故30坪の土地を見つけた際に解らなかったのか疑問です
それを棚に上げてしかも！３年経過・・・でしょ？
買わなければ良かったじゃ無いですか
でも、買ったんでしょ？？？？？

言った言わないの水掛け論以前の問題ですよね？
これだけスペースが欲しいと言わなかった！確認をしなかった！と認めていますよね？

じゃぁ・・・
自分が家を買いました
購入時には不便をさほど感じませんでしたが
子供が出来て、物も増えてきました
収納がこの家の坪数に対して少なく感じます
なんでこんな造りなんだ！！ここにこんなデットスペースが有るなら収納が欲しかった！！

これはＨＭが悪いのでしょうか？

回答No.6

FD2

建築前は平らな更地だったということですよね？
それをあえてその高さまで盛り土をしたということであれば、何か理由があったのでは？建築業者はなんと言っていますか？

ウチの場合は敷地の地面（ＧＬ）が道路面から＋６００ｍｍで現在建築中です。相当使いずらそうですがこの理由はただ一つ。ゲリラ的豪雨があると付近が浸水（ひどいと50cm)するからです。この頻度は数年に一度で普段は穏やかな場所でありとても浸水するような場所に見えません。

補足

理由は聞いていません。ただ、下記の方の回答によると経費を浮かせるためだと解釈しています。この辺りは大雨はあっても浸水はありません。どの建て売りも基礎は地面に埋まった作りです。同じハウスメーカーの建て売りが近所にありますがそれも普通の作りです。なのにここだけが…

回答No.5

yu-yake

原因はコミニュケーション不足と工務店の配慮の無さだったのでしょう
ただ、この配慮の無さに瑕疵はないと私も思います

地盤が公道と同じ高さのため10年しか経たないのに束や床が腐ったり、シロアリが発生したりでさんざんな目に会った方がおっしゃってました

「盛土をして公道よりしっかり高くしてればこんな事にはならなかったのに・・・」

こういう例もあるので前向きに考えた方がいいと思いますよ
気をきかせてわざわざ高くしてくれたんだと

地域が浸水した時自宅だけ被害を免れるかもしれません
そのときは逆に感謝するかもです

敷地や間取りがわからないのですが「あと100万、200万高くても」と考えていたのならその予算で外周りを改装されてはどうですか
玄関に向けての階段かスロープ、駐車場、駐輪場

よく話を詰めて出来上がりをしっかり予測して、デザインや使い勝手、予算が折り合えばいいのでは？
配管や基礎下の露出も含めてきれいに仕舞える工法もありますから、業者の腕次第ですね

補足

建て売りを1年ほど探していました。数多く見た住宅は全部20坪程で3階建て、車スペースはあっても出し入れがしずらそうな所ばかり。自転車も1～2台がやっと。で、それらは20坪という土地にあるとずっと思ってました。
そんな中30坪の建設前の建て売りを見つけたので、まさか自転車1台に苦労するとは…車の出し入れの不便さは無かったもののこの有り様です。
今思い出すと、見てきた住宅全てが住宅の周りは公道と同じ高さです。今回のように盛り土にされると、見た目は他の住宅より高級そうに見えるのは確かです。それに騙されてしまったわけです。
この辺りは浸水の心配もありません。ですから近所でもあちらこちらで建て売りが販売されてますが、全てが“普通“に作ってあります。
ハウスメーカーの案内を見ても“普通”の物件ばかりです。盛り土も少しならわかりますが50cmは高すぎます。

このように作る事でいくら経費が浮かせたのか知りたい限りです。
その事がわかればあきらめもつくと思うのでその事に対してはもう一度質問してみます。

回答No.4

ATOK17

おはようございます。

＃１さんが書いている通り瑕疵ではないもの推測されます

自分が充分なビジョンを施工業者へ伝わって無いのか言わなかったのか
３年経ってからの不便さは自分のこれからの生活を考えて居なかったと言う事になりますよね？
ローンを組まれたと思います
その時にローン年数分は今後の生活を想像しませんか？
土地を有効活用しようと考えて建てなかったのですか？

言って無い事は相手に推測しろ！と言うのも酷と言う物ですよ
施工業者が車にバイクに自転車が５台置けます！置ける設計をします！と言っていたのですか？？
生活ビジョンは伝えないと・・・

自分は建築設計図前に契約をしたのなら尚更の事
自分の思い通りに持っていかせます
この設計士のセンスは駄目だなぁと思った施工業者とは結局付き合いませんでしたがね
あらかた見えてから契約しました
好みを追求して金額が上がってしまう可能性有りですしね
お金を払うので当然と思いガッシガッシ確認です

地盤の問題も有るかも知れませんので
勝手に掘るのはやめた方が良いのでは？？

家が建って引き渡し前に確認したのに
で、ＯＫ出しているのに泣き寝入りも何も無いでしょうね

補足

当時は忙しくてじっくり考える余裕がありませんでした。
でも今よ～く考えると変だなと。
3年も経ってしまったのは後悔してますが、
引渡し前に確認しOKが出ればどうでもよいのでしょうか。

仲介業者はバタバタと忙しそうに動いていて、会うと必ず「場所的に一番いい所ですよ。今でも購入希望者がたくさんいるんですよ。ただ○○さんが一番に予約頂いたので残念ながらお断りせざるを得ないんです」と。これは「別に○○さんがキャンセルしたっていくらでも買い手がいますよ」と聞こえてました。今考えるとそれが作戦だったんでしょうね。

確認は家の中だけです。家の外周はよく見ませんでした。購入者の無知の部分に対して故意に言わないのは
瑕疵ではないのでしょうか。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%91%95%E7%96%B5

自転車1台まともに置けない設計に瑕疵が無いのか私は今更ながら疑問です。みなさん、瑕疵ではないとおっしゃってるようなので、ここでハウスメーカー及び仲介業者の名前を公表、自宅の写真をサイトにアップしてみんなに見てもらっても、全く問題ないはずですよね？

回答No.3

question99

ANo.#1にて回答した者です。

早速のお返事有難うございます。
前回の回答にも書かせていただいたように、私も心情的にはigarashi_122さんのおっしゃっいることが理解できます。そして、工務店サイドもプロとしてもう少し助言してあげても良いのではないかと思います。
特に「大型のバイクに乗られる」「子どもさんがいる家庭である」など営業としては３流の会社だなぁと思います。ご心痛はお察ししています。

しかしながら、法的には著しい瑕疵がない限りigarashi_122さんの希望どおりになる可能性は低く、今回の場合は“工務店が下手なだけ”であって瑕疵ではないものと推測されるのです。

>素人では分かりずらいたった1枚の図面に書かれた
>小さな数字だけでの説明。以降渡されたのは建物
>だけの間取りなどの図面。その他膨大な資料。
>すべてに100%目を通すのは不可能。

その通りです。大きな買い物なのにセーフティガードすら充分でないのが建築業界なのです。ですから、現場に何度も足を運び、気になる点はすぐに確実に伝える必要があるのです。

昔から「家は３度建てて初めて理想が叶う」といいます。それくらい理想の家を建てることは難しいのです。私も建築問題に携わるプロですが、自分の家に満足していません。機会があれば、もう一度理想の家を建ててみたいと思っています。

あと、「施工例」などの件ですが、「あくまで施工例でイメージです」と工務店サイドに主張されれば、それを覆すことは厳しいと思います。

ともあれ、世の中には住宅を購入したくても出来ない方が大勢います。私も自宅に満足しない部分がありますが、これは贅沢な悩みなのかもしれません。充分検討されたのちには、前向きに考えていかれることをお勧めします。

回答No.2

devolatilizer

こんにちは。

建築基準法により、敷地は排水が滞らないよう道路より高くする必要があります。そのため、道路と同じ高さの土地は特別な処置をしなければ、盛り土をする必要があります。盛った土はそのままでは流出してしまいますので、のり面（斜め）にして固めるか、スロープにするか、ブロック等で止めるか等の方法がとられますが、これらは空きスペースの使い方や好みで選ばれます。

斜めにして芝を植えたイメージが好きならばのり面にして、車を入れたければスロープに、庭を広く使いたければ、ブロックで止めて同じ高さの部分を目いっぱいとった方が良い事になりますので、仕様としては至極普通で、業者には全く落ち度は無いと考えます。

仕様に書かれていなければ、せめてブロックをつみ始めたときに、これは困るので何とかしてくださいというのであれば、話のテーブルにのるかもしれませんが、３年経って使いがってが悪いからというのは、ちょっと無理なのではないかと思います。

なお、基礎は、建築基準で土に入る部分が240mm以上, 地上の高さが300mm以上必要ですので、いまから家の周りの土をすべてすくことはできないです。

お礼

ありがとうございます。建築基準法の存在は知っていても熟知して家を買う人っていないと思うのです。　車2台分＋オートバイ1台＋自転車5台分以上の土地があるのに車1台でいっぱいというなんとも悲しい出来上がりです。裏庭の車＋1台分は掘り、自力ではここまでが限界のようです。

下にも書きましたけど、施工例を見せてもらってからは安心してしまったのと、仕事が忙しかったので、時々しか建築現場を見に行けませんでした。ある時基礎ができていてその後は完成近くまでシートがかけれられました。完成間近シートが取られ家自体がちょっと高さがあるかなと思っても、建て売りで出来上がってからじゃ言っても無駄だという思いで当初から諦めてましたが、今になって悔しい思いはつのるばかりです。

仮契約時はまだ間取りも決まってなくて「今なら多少融通がききますよ」という言葉で、思い通りの立派な家になるかと思いきや、家の中や外見は不満は無いものの、近所は20坪前後の建て売りが多い中、30坪にしてはなんともデッドスペースが多いこと。悲しいです。

補足

ありがとうございました。
工務店、仲介業者への責任追及はあきらめざるをえないような気がします。