過去の根抵当権の登記について

質問

ある土地を社有地として購入を検討しています。
その土地の登記簿を見ると、平成７年にＡ社が購入し、平成１０年にはＡ社からＢ社へ売買されており、Ｂ社が現在の所有者です。
平成７年にＡ社が取得した時、Ｃ社がＡ社を債務者として５億円の根抵当権を設定しています。なおＣ社の社長とＢ社の社長は同一人物です。
今年の８月になって、新たに根抵当権が登記されました。発生日は上記平成７年の根抵当権と同日で、債務者はＡ社、金額も同じ５億円、債権者はＢ社、Ｃ社の社長個人です。
ご教示いただきたいのは、既に所有者ではないＡ社を債務者とする根抵当権を、今頃になってなぜ登記したのかということです。何かの狙いがあっての手口なのかと考えると不安で、土地購入を見合そうかとも考えています。
お気付きの点がありましたら助言等いただけると幸いです。

回答No.2

noname#20836 · ベストアンサー

Ａ社、Ｂ社、Ｃ社がどのような関係にある会社なのかがわかりませんが、同じグループに属する企業群（同じ個人がいくつも会社を作っているような場合等）にはよくあることです。

債務者は所有権者でなければならにということはありません。
全くの第三者でも可能です。
「なぜ」そのようなことを行ったのかは「社内事情」ということでしょうから、推測もできません。

さて、相手方所有者が売却を承認し、質問者側が購入を承認するのであれば、乙区に現に存在する担保権等は最終決済時に抹消するのがごく普通の取引慣行です。
買い主が支払った購入代金の一部を根抵当権者等に渡して根抵当権の抹消登記に必要な書面等をその場でもらいます。
その場には「司法書士」が立会い、売り主側の売渡に関する書類一式や現在付いている担保権が全て抹消できるだけの書類が完備されているかを確認し、その上で売買代金の移動が行われます。
通常の売買においては担保権が残ったままで決済を行うことはありません。

当初の売買契約書にも「最終決済時までに担保権等の抹消をできるように準備し、当日には抹消登記申請ができるようにすること」が明記されているはずです。

どうしても心配であるなら、売買契約書の全文をしっかり読むことです。
（まあ契約書の内容を確認することは当然のこととは言えますが）
また、決済当日に司法書士に対して、全ての担保権が消えたきれいな所有権が手にはいるのだということを確認すればいいでしょう。

補足

アドバイスありがとうございました。
もしよろしければご教示いただきたいのですが、今回新たに登記された根抵当権は、建前上は現所有者であるＢ社とは全く関係ないものです。にもかかわらず、今頃になって登記されたということが気になります。
つまり、仮に今登記されている根抵当権をキレイにして我が社が購入したとしても、我が社と関係ない根抵当権が登記されるということもありうるのではないかということです。心配しすぎでしょうか？

回答No.5

noname#20836

>建前上は現所有者であるＢ社とは全く関係ないものです。
>我が社と関係ない根抵当権が登記されるということもありうるのではないか

誤解があるようです。

抵当権設定契約を行ったいるのは「債権者：根抵当権者」と「抵当権設定者：所有者」であり、登記申請もこの２者が行います。
債務者は登記申請には関わりません。

所有者の知らないところで勝手に登記がなされるということは原則としてありません。
例外としてあるのも「判決に基づくもの」だけですので、事実上「所有者が知らないうちに」ということはありません。

最終決済時に全ての担保権等を抹消して所有権を取得したならば、その後は所有者が自由に処分できることとなり、他者が「勝手に」何かをすることはできません。

お礼

早速の回答ありがとうございます。
そうすると、この８月に根抵当を登記したのは「Ｂ社の社長である個人（根抵当権者として）」と「Ｂ社（所有者として）」ということですね。分かりました。
でも、なぜＢ社とその社長は今頃こんなことをしたのか・・不思議です。
いずれにせよ、過度に神経質になることもなさそうですね。
参考にさせていただきます。

回答No.4

mahopie

不動産の売買でのリスクだけに着目するのなら、買い手側の仲介不動産業者に対してその点の理由を確認することと、売買条件に「付着する担保権を売買の資金決済時点で抹消する」ことを条件に付けることでカバーされます。（この場合手付金支払いは先行しますが）

不動産の名義移転・担保設定については、あくまでも推測ですが、以下のストーリーでそんなに外れていないと考えます。
(1) 平成７年のA社の取得以降不動産価格は当然下落しているので、その下落をA社の税金対策上実現させる為に、身内のB社へ売却してA社が売却損を出した。（A社の本業で利益が出ていることが前提）

(2) B社は購入資金をA社へ支払せず、A社がC社に対する負債をB社が引き受けする形式を取った。当社グループ全体では当該資産を保有しておく理由があった。

(3) C社のA社に対する５億円の根抵当権に対する、主たる担保物権は別に存在しており、今回の対象物件は、追加的「共同担保」という扱いで解除したり追加設定したりしている。（この点は登記簿の共同担保目録で確認すれば判明する。共同担保の付け外しだけなら少額の司法書士手数料程度で収まる）

(4) 平成１０年のA→Bへの売買時点で登記を一旦フリーにしたのは、税務署に対する外形面を整える（第三者への売却を装う）為ではないか、と推測するが詳細は不明）

(5) 今回当社グループ間で当該不動産を保有しておく理由が無くなったか、外部売却する理由が生じたので、売却への運びとなった。

この流れであるなら、「売買契約＝手付金交付の時点で当該不動産から担保を抹消すること」を条件にしても相手方は条件を飲むと考えますので、申し入れするべきかも知れません。

お礼

アドバイスありがとうございました。
共同担保目録ですか、確認してみます。

回答No.3

susun-hene

素人の方が１番心配する土地の売買ですね。
高額の抵当権が付いているので、売買が心配。あきらめようか・・・。でもどうして心配なのか私にはわかりまんが・・・。

解決策
(1)担保権を抹消してから売買する。でも、お金を返済しないと抹消してくれません。
これは、現実的ではありません。

(2)売買時に、担保権の抹消と所有権移転をする。
売買時に、土地を担保に取っている銀行の担当者が、売買代金の入金を確認して担保権の抹消委任状を司法書士に渡します。抹消と所有権移転を同時に登記してそれでおしまい。
あなたが銀行からお金を借りるのであれば、融資銀行の担当者が同席して、融資金を交付して担保権の設定を同時にします。
担保権の登記のある不動産の殆どかこうして売買します。
過去の資金の流れなど何も心配することはありません。
気に入ったのであれば話を進めることですね。

お礼

銀行ですか？銀行は全く登場しないのですが・・
あまり心配しなくてもよさそうですね。アドバイスありがとうございました。

回答No.1

noname#46899

土地を売買する際には法的にまっさらな状態で取引するのが常識だと思います。
怪しい取引のような気がしますが、どうしてもその土地が欲しいなら、「手付金の支払日までに根抵当権の登記を解除する」「根抵当権の登記解除ができない場合にはこの取引はなかったものとする」といった条件を付けるべきではないでしょうか。

お礼

そうなんです。この人達はかなり怪しいんです（笑）
〇〇興業とか〇〇商会とかの社名で、防犯カメラだらけの雑居ビルがオフィスですし。
いずれにしても、早速のアドバイスありがとうございました。参考にさせていただきます。