任意売却について

質問

資産として第三抵当権（第１は公庫、２は銀行、　３は知人）（ローン先は公庫、銀行で総額６０００万ほどです）までついたアパートを所有していますが、ローンが払いきれず手放そうと思います。しかし希望価格である７０００万では、ドコの不動産屋でも売れなかったところ、ある不動産屋から任売をもちかけられました。　　
任売とは、極端な話・・５０００万で買主がみつかれば、あとは不動産屋が公庫や銀行と交渉してローンをチャラにしてくれるということでいいのでしょうか？

　　別の質問ですが、不渡りが半年間に２回出た場合（倒産ということだと思います）は、その会社名、その代表者名では日本全国の銀行ではもう一生、当座預金を作ることはできないということでしょうか？

回答No.1

mahopie · ベストアンサー

「任売」とは任意売却の意味でしかないので、質問者が今行っている担保付の不動産を債務者本人の意思により売却しようとしている行為が「任売」に他ならないということになります。通常は担保権者からの強制処分＝「競売」との対比で使われる言葉です。

担保設定銀行・公庫等金融機関は物件売却により借入が全額返済できれば、何ら条件をつけずに物件売却を応諾しますが、借入残債務が残る場合には残債務をどうするのかについての納得が得られなければ、売却自体を応諾しません。本件では銀行側の対応がキャスティングボードとなりそうです。

競売にせよ任売にせよ担保物権処分で残った残債務への返済義務は残りますので、自己破産を経ないと債務から免れる術はありません。不動産屋にとっては質問者がどうなろうが自社で仲介物件扱い手数料をえようとしているだけと考えて、安易な決着を期待しない方が良さそうです。

担保金融機関にとっては任売を選択する方が、競売による時間のロス（1年以上）と売却金額の低下（競売価格想定は時価の７０％）よりは任売の方が手取り回収分が大きくなると期待される一方で、本件のような手数料目当ての仲介業者の参入や所有者への資金還流（業者手数料から所有者へ資金が還流する場合がある）、後順位担保権者への資金提供（抹消料として価値のない担保権者へも売却資金の一部を提供する）といったグレーゾーンの処理が必要なことから、損得勘定抜きで敢えて競売を選択する場合もあり得ます。

後段の質問は、手形交換所単位で手形事故（＝不渡発生・取引停止処分）の発生者（会社・代表者）の情報を蓄積して、加盟金融機関の照会に応じて情報提供をしている、ということで、情報保有期限については定めがあります。又、手形交換所を別にすれば、ピンポイントで照会しない限り分からないこと、地方銀行・信用金庫では営業テリトリーを越える手形交換所には加入していなければ照会できない、という制度制約があります。
例としては、東京手形交換所で不渡りを起こしても、大阪の手形交換所では事故情報が無い、大阪の地方銀行では東京の手形交換所情報を得る手段は無い、というケースが有ります。

お礼

よくわかりました。タイピングにも時間がかかったと思いますので、ほんとうに感謝しております。
ありがとうございました。

締め切るときにポイントをいれますので、何かの折にはまたよろしくおねがいします。

回答No.4

montebianca

追記
本題と外れますが、公庫絡みでは、公庫の方針と思いますが、最近は、まず競売にかけません。宅建業者に「任売」をさせているようです。
数件の物件をまとめて入札にかけて取り扱う宅建業者を決めている例もあります。
通常は、公庫から依頼を受けた宅建業者が交渉窓口として来ると思いますが・・。
宅建業法で媒介手数料（仲介手数料）の上限が決まっていますので、高く売ってくれる業者なら、どこでも構わないですが・・。
公庫の委託を受けた業者の方が安心ですかね？

お礼

ありがとうございました。

何かの折りにはまたよろしくおねがいします。

回答No.3

montebianca

「任売」の補足ですが、NO1さんの言われているとおりですが、要は担保権者が担保権の実行としての不動産の「競売」を行う場合、競売によると既に回答にあるように
(1)時間がかかる
(2)競売では通常取引価格の２～３割以下の価格で落札される。
(3)競落物件には公庫の融資が付かない
・・等々の理由があるので、数年前に東京地裁の第20民事部だったと思いますが、「競売」によることなしに「宅建業者」に不動産売買を媒介（＝任売）させれば、より高く不動産が処分されてお互いの利益になるという指導？をして、それ以来、特に？「競売」に対し「任売」という言葉が使われるようになったとの記憶があります。（裁判所も競売事件の増加に手を焼いたのでしょう）

要は「競売」にかけるよりは宅建業者に媒介させると高く容易に売却できますよ・・という意味で「任売」という言葉を使っているだけです。

回答No.2

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担保は「優先して売却金を貰う権利」であって
「借金をチャラにする権利」ではありません。

「高く売れれば、売却益は全て自分のもの」で「損をすれば、銀行が面倒を見る」なんて
ムシの良い話は存在しませんよ？

尚、倒産した場合　裏情報が各地へ回るので
事実上　同名の名義では口座を作るのは難しいでしょう。

お礼

ありがとうございました。