住宅ローンのタイミング

質問

新築一戸建てを計画しています。
土地は、ＵＲで購入済みで、設計は、建築事務所で行っていただきました。
施工は、工務店に頼むつもりです。（現在、3社見積もりが終了したところです）

問題は、住宅ローンですが、フラット35を利用したいと考えています。
この場合、ローン申し込みは工務店との契約前にすべきでしょうか。
たとえば、工務店との契約後にローンが下りなかった場合は、いったいどうなるのでしょうか。
不安です。お教えください。

回答No.3

mmpingu · ベストアンサー

私もkaatiさんとほぼ同じような経緯で家を手に入れました。（今年の３月竣工、４月入居でした）
土地を手に入れて、建築事務所で設計を終わらせた（当然設計費を払って）挙句、ローンの審査に落ちたらどうしよう・・・と胃が痛くなる思いで不安をかかえておりました。参考になればと思い私の場合をお話します。
まず、ローンの本申込みには、工務店との契約書が必要でした。つまり、申込みの時点で既に工務店との契約が済んでいないといけなかった訳です。契約までして審査に落ちたら・・・と不安になったものです。しかし、銀行での仮審査を行う段階では、まだ見積書（kaatiさんが持っている現在の見積り）でＯＫのはずです。工務店は決まっていなくても可です。本審査、仮審査という言葉におどらされ、心配をしていた訳ですが、実際のところ、私が聞いた銀行の営業マンの話によると、仮審査がＯＫで本審査でＮＧになることはよほどのことがない限りないとのこと。よほどのこととは、仮審査の後、例えば申込み人本人が、急病や事故で亡くなるとか、突然職を失うとか、といったようなことがらでした。（あり得ないことではありませんが・・・）
ようするに、まずは仮審査をしてもらって、そこでＯＫをもらうことが現在最も重要かつ最優先課題ということです。そこでＯＫさえ出れば、後は健康管理と事故に気をつけて日々を送るといったところです。
仮審査はいつでも行ってくれると思います。私の場合は着工の半年以上前に審査だけ先にやってもらいました。まずはＯＫの確保です。
仮審査⇒ＯＫ⇒工務店との契約⇒ローン本申込みという順番だと思います。（当然ＯＫが必要）
余談になりますが、建築事務所の方々でもローンについて相談に乗ってくれると思います。設計以外のことでも、なんでも相談をされたほうがいいと思いますよ。私は毎日のように電話やらメールやらをしていました。しかも設計費もローンに組み込めます。
もう一つの余談ですが、工務店への中間金の手当ては済んでいるでしょうか？ＨＭ等ではなく、工務店への建築設計事務所を通しての委託となると、工事期間も半年程度はかかると思います。必ず中間金は必要になります。金融公庫のようなつなぎ資金のようなものが銀行にあればよいのですが、これには銀行との相談が必要となるでしょう。私の場合は、つなぎ融資という制度を銀行が持っておらず、手形貸し付けで中間金を捻出してもらい、融資実行時に清算という形をとりました。（要するにつなぎです）
ともあれ、まずは仮審査だと思いますよ・・・

お礼

回答ありがとうございます。
自分で選んだ道ですが、本当に不安でたまりません。
ＨＭと違い、アドバイスしてくれる営業マンもおらず、なにか順序を間違えて、家が建たなくなるのではないか？とか考えてしまいます。

早急に仮審査にいこうと思います。
経験にもとづいたアドバイス、ありがとうございました。

回答No.2

kpmg

このご質問内容から推測するに
土地は自己資金で購入されたのでしょうね。
そうだとすれば、よっぽど低年収でなければ、まず大丈夫だと思いますが。
年収に対する返済比率とかはご自分で計算できる問題ですし。

一般論で言えば、見積もりなどで金融機関などで仮審査をやってもらい、OK出れば、本審査に進むこととなります。
仮審査でチェックするポイントは、貴殿にその他借入を含めた返済能力があるかが中心になるかと思います。
一応、代表的なフラット35のHPをリンクするのでご確認ください。この場合は、簡単な仮審査で済みます。SBI以外であれば、その該当金融機関でご確認ください。土地の謄本とか公図、土地購入時の契約書とか重要事項説明書とかいろいろ必要になると思います。

その後請負契約を結び、建築確認を取って、ローンの本申込になるはずです。
請負契約にローン特約が効くかってのはなんともいえないので、早期に相談すべきです。ローン特約期間が終わらないと工事始めないなんてことになりかねません。建売や建築条件付土地の売買ならローン特約って一般的ですけど、土地、設計、工務店と各自ご自分でコーディネイトされているので、いきなり工務店がローンのリスクをしょってくれるか、個人的には少し疑問を感じます（建売等なら売主たる不動産屋がそのリスクを前提に契約に応じる）。
なお、工務店側のリスクとは、工事途中でローンがダメでそれまでのつぎ込んだ仕事も経費倒れになるというリスクです。そう簡単に背負ってくれない気がします。建売なら土地も不動産屋の名義のままなので、建ててしまってから、他の人に売ることもまあ最悪可能です。

またフラット35は物件審査もあるのでやはり早めに工務店には相談、打診をしたほうがいいと思います（工務店の協力が必要）。

参考URL：

http://www.flat35.jp/flow.html

お礼

回答ありがとうございます。
ローン特約は、無理そうですね。
フラット35は、ＳＢＩを考えています。
まずは、ＳＢＩに相談してみます。

回答No.1

dot777

通常はローンは請負基本契約後に結びますね。

また契約書にはローン特約が入ると思いますが。
ローンがおりなかったら契約を取り消すという。
心配なら工務店さんに確認してみたらよいですよ。

お礼

回答ありがとうございました。