マンション購入後やっていけるでしょうか・・・

質問

２５９０万円、諸費用１７０万円のマンションの購入を検討しています。

どうしても同居生活から早く抜け出したいと思い、最初は賃貸を考えていたのですが、借家に住んでいたら頭金を貯めるのに時間がかかりそうだしと思い、住宅ローン減税の廃止や消費税の上昇で今が買い時なんてゆー言葉に実際あおられて購入に気持ちが傾いています＞＜

現状は夫２５歳、手取り２８万、ボーナス２８万×２回
妻、２歳と０歳の子、４人暮らしになります。
車は普通車一台です。

貯蓄は５００万弱あり、とりあえず諸費用の１７０万のみキャッシュで払うようローンを計算していただいたのですが、提携のJAローンで１０年目まで金利２％で毎月７万＋管理費等２万必要で、１１年目以降３．２％で、毎月８．４万円くらいのローン金額だった気がします。

その他に固定資産税もかかるし、実家暮らし以外したことがないので、生活費がどれくらいかかるのか検討がつかなくて；；

最初のローンと管理費等で余裕をもって毎月１０万かかるとしたら残り１８万でやっていけるのか、、、

酒もタバコもいらないし贅沢な生活はするつもりはありませんが、
小遣いは２人で２００００円
携帯は２人で　　８０００円
生命保険　　　　７０００円
日経新聞　　　　３０００円
ガソリン　　　１００００円
子供　　　　　１００００円
この他に光熱費、食費などがどれくらいかかるかわからないのですが、目安で計算してみてやっていけれそうだと思いますか？？？

どうしても実家をでたいのでマンション購入の勇気か反対票でもいいのでご意見ください＞＜

回答No.9

noname#35582 · ベストアンサー

＃８です。
お礼をありがとうございました。

通常、マンションの管理会社で加入する火災保険は、「共有部分についてのみ」が対象です。
「専有部分」に関しては各居住者が自己責任のもとで保険を付保することとなっていることが多いです（私が購入したマンションでもそうなっています）。
もしその管理会社で加入する火災保険で、「専有部分」についての火災被害についても、地震被害についても、家財についても補償がされる－というのならばいいのですが…。
管理会社で加入するという保険の「範囲」については、しっかりと把握してくださいね。
地域によっては、特に「地震保険」について。
「火災保険」では、地震被害（地震に伴って発生した火災被害も含む）に対してはカバーされませんので。

ＪＡのローンは、知られていないのですが、意外にいいんですよ（住宅以外についても）。
ＪＡは、県によって住宅ローン商品の設定が違っていますし、住宅販売会社との提携やキャンペーンなどはＪＡごと、独自に行っていたりするので、そのＪＡでないと、いろいろな条件は分かりません。
以前は、全国同一基準で策定された、住宅金融公庫一般融資の基準金利をもとにした「あんしん計画」という、段階金利方式の商品があったと思うのですが…。

> 仮に購入をするとしたら預金の５００万は、計算してもらったとおり諸費用の１７０万のみ現金で、分譲価格のほうの頭金は出せないでしょうか。
> やはり残しておいたほうがいいですかね、といっても家具とかそろえたらたいして残らないか！！
家具・家電は、一から揃えると数百万円は掛かるのではないでしょうか？（私は実家から独立－という形を取りまして、一部の家具は持って行きましたが、未だに実家にも部屋を残してあるため、殆どの家具・家電を購入しました。ぶっちゃけ申し上げますと、１人住まいなのに家具・家電・引越し代で200万円超かかりました…。）
さらに、いろいろな人に聞きましたところ、カーテン代がバカにならない…とのことでした。
知人宅ではカーテン代が数十万円だったとか。
私は、友人に作ってもらったので、材料費の10万円弱で済みましたけれど～。
もし、流動性資金が預貯金の500万円しかないのでしたら、諸費用以外は出さない方がよろしいでしょう。
できれば、妻に少しでも早く働きに出てもらい、家計を助けていただきたいところですが、お子さんがまだお小さいことから考えるとどうでしょうか。
そうなりますと、預貯金は取り崩しの可能性も高いと思われますので、万が一のため、年収の半分以上はお手元に余剰資金があった方がいい－とアドヴァィス差し上げておきます（本当は、年収分くらいの余剰資金が…と言いたいところなのですが）。

お礼

再度お返事ありがとうございます！！
火災保険は専有部分も会社ではいってくれているようです。といっても諸費用のほうで火災保険料お預かり金で１５万計上されてるので自分が払っていることになりますが。その中に五年間の地震保険がはいっているといわれました。

そんなに家具家電代かかるんですか！＞＜
私もほとんど一からそろえるのでバカにならないですね。
無理言って交渉した結果９０万引きで２５００万にしていただき、カーテン、照明、エアコンをつけてもうことになりました。
たぶん買います・・・！＞＜
私は子供が二人とも保育園いったら働くつもりです＾＾
頑張ります。ありがとうございました！

回答No.8

noname#35582

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンも担当したことがある者です（ＦＰは２級技能士しか持っていませんので…）。
思いつくままにつらつらと連ねていきます。
長文になると思いますが、しばらくお付き合いください。

管理費等はマンションによって本当に内容が違います。
特に修繕積立金の扱いは違います。
事前に長期修繕計画の内容にも目を通されるべきだと思います（月々の積立額は少なくしておいて、必要な時に１戸当たり100万円単位での徴収をする－というところもあるようですから）。

ちなみに、私も昨年マンションを購入しました（私は40歳の独身女性です）。
世帯状況が違うので水道・光熱費は参考にならないと思いますので書くのをやめておきますが、管理費等は、駐車場代や修繕積立金を含めて月３万円程度です。

さて、まず住宅ローンについてですが…。
ご質問者さま（の旦那さま）の場合、「ボーナス返済はなし」とされた方が良いです。
ボーナスが年で給与の２か月分という割合は、多い方ではありませんから、ボーナスは資金繰りの予備資金として取っておかれた方が良いでしょう。

マンション購入資金の2590万円を100％借り入れとして、35年返済、ボーナス返済なし、元利均等償還、当初適用金利が2.00％－という条件で借りたとしますと、毎月の返済額は85,757円となります。

11年目以降の3.20％というのは、現時点では確定ではないと思いますが、提携住宅ローンの特殊な条件として確定してもらえているのでしょうか？
これはしっかりと確認しておいてください。
あくまでも「現時点における」でしたら、10年後の固定期間満了時の金利情勢によって適用金利は変わると考え、適用金利が何パーセントまでならば返済していけるのかかも考えなければなりません。
もし3.20％で確定しているのならば、現在、殆どの金融機関で、全期間固定の優遇金利でも3.00％以上の金利設定になっていますから、（元金＋利息の）総返済予定額は、ＪＡの提携ローンの方が200万円以上少なくて済みますよ（繰上返済をしないと仮定）。
ざっと計算しますと、金利が11年目から3.20％になれば、毎月の返済額は98,109円となり、（元金＋利息の）総返済予定額は39,728,421円となります。
対して、最初から完済まで3.00％で借りたとすれば、毎月の返済額は99,676円で、（元金＋利息の）総返済予定額は41,864,004円になります。
これと（元金＋利息の）総返済予定額が同レベルになるのは、11年目以降の金利が3.85％以上になる場合です。
10年後の金利がどの程度になっているかは誰にも分かりません。

ボーナスの額も手取りとすれば、年収は500万円弱程度ですね。
ローン等の返済能力は、手取り額ではなく、税込み年収で見ます。
他に借入金があったり、クレジットカードをたくさん保有していなければ、毎月の返済額が85,757円であっても、返済能力的には「問題なし」とされるレベルと思います。

ところで、旦那さまＪＡの組合員ではありませんよね。
そうでなければ、ＪＡとのお取引をする場合、員外利用規制の関係で、出資金を支払って准組合員にならなければなりません。
出資金ですから「配当」がもらえますけれど（配当は「利息」のようなものです。当該ＪＡの業績がよければ、もらえる配当金額も金融機関の預貯金利息とは比較にならないくらいです）。
保証料70万円は、他の金融機関に比べれば多少高めだと思います。
2590万円の借り入れで35年返済ならば、50～60万円程度というところが多いかと思います。

フラット35は、物件購入価格の80％までしか融資を受けられませんので、フラット35単独ならば貯金が500万円弱しかないのであれば利用できません。
併せ貸しという手段もありますけれど、これは、取り扱っている金融機関と扱っていない金融機関があります。

あと、住宅ローンを組む場合には、火災保険（ＪＡの場合はおそらく建物更生共済）に加入し、それに対してＪＡが質権を設定することになります。
その費用が掛かりますが、一般の損害保険会社の火災保険と建物更生共済は、かなり違っていまして、火災保険が最初に掛金を払って掛け捨てとなるのに対し、建物更生共済は、毎年共済掛金を支払い、満期返戻があるパターンです。
実は、この費用が安くはないので…。
本当に納得いくまで、しっかりとお話を聞かれるべきだと思います。

そのように住宅ローンを考えていって、生活資金としては、手取り28万円から12万円くらいがローン返済、管理費等に充当されるのでは…と考えます。
残り16万円…。
15万円で生活をする工夫ができれば…といったところでしょうか。
> 実家暮らし以外したことがないので、生活費がどれくらいかかるのか検討がつかなくて；；
う～ん。
生活ばかりは、各家庭によって様々に違いがありますから、いくら「節約」「倹約」を心がけたり、アドヴァィスをされても、要不要は、そのお宅の方にしか分かりません。
ただ、小さなお子さんがお２人ですと、15万円での遣り繰りは大変だと思います。
生活費に対しては、実家の恩恵って結構被っていると思いますよ。
ご自身も言っていらっしゃるように、借家に住んでいたら、現在ある預貯金500万円弱も貯められなかったのではないでしょうか？

確かに、住宅ローン減税の廃止や消費税の上昇は考えたいところですが、生活を破綻させ、一旦手に入れた「家」を手離さざるを得なくなるようでは、意味がありません。

＃６さんが提案されている「賃貸で生活をしてみて、生活費を把握してみる」という手段を取られてはいかがでしょう。
私の試算からすれば、家賃＋駐車場代で12万円以上のところ…ですね。
もちろん、一旦にしろ実家を出られることになりますので、引っ越し代もかかりますけれど。

お礼

>住宅ローンを組む場合には、火災保険（ＪＡの場合はおそらく建物更生共済）に加入し、それに対してＪＡが質権を設定することになります。

火災保険についての話は少ししか聞いていなかったので、きちんと聞いておきたいと思います。
たしか、マンション会社の方で加入するため、入居者に負担はないと言っていた気がするのですが・・・

ＪＡのローンも悪くはないみたいですね、勧められると裏があるのではないかと考えてしまうもので＾＾；
でも１１年目以降の金利もはっきり聞いてみたいと思います。
フラット３５は難しそうですね。

仮に購入をするとしたら預金の５００万は、計算してもらったとおり諸費用の１７０万のみ現金で、分譲価格のほうの頭金は出せないでしょうか。
やはり残しておいたほうがいいですかね、といっても家具とかそろえたらたいして残らないか！！

すごく参考になりました、ありがとうございます！！

回答No.7

iichiho

お子さんが小学生の10年後くらいの生活費を試算してみました。

住宅ローン　84,000円
管理費 20,000円
修繕積立 20,000円
固定資産　10,000円
> 小遣いは２人で２００００円
> 携帯は２人で　　８０００円
> 生命保険　　　　７０００円
> 日経新聞　　　　３０００円
> ガソリン　　　１００００円
食費　50,000万円（子供の食費の増加とお菓子代等）
外食費　10,000円
水道光熱費千円　25,000円
生活用品雑費　10,000円
固定電話　5,000円
子供費二人で　80,000円
車の維持費　 30,000円（保険・税金・車検・メンテ等）
車の購入費　 30,000円（8年に1度・本体220万円程度）
レジャー費　10,000円

総合計422,000円。
ボーナスでも補填できないので、下記のものを節約してみましょう。

食費　50,000→30,000円
外食費　10,000円→0円
新聞　3,000→0円
水道光熱費25,000→15,000円
子供費　80,000→40,000円（クラブ・習い物・塾は禁止）
レジャー費　10,000→0円
車の購入費　30,000→20,000円（9年に1度・本体170万円程度）

上記のものを節約すれば月間319,000円になります。
給与28万円から32万円程度に増えていることを期待するか、もし無理でも年間468,000円のマイナスは年間560,000のボーナスで補填可能です。

ただーし、下記の4点に注意しましょう。

・繰上げ返済はできない
・保険が貧弱なのだが、増額は難しい
・貯金はできない
・もしもの場合の余裕はほとんど無い

どうしても実家を出たいということですので、止めはしませんが、かなりカツカツですので、お子さんがある程度大きくなったら奥さんも働く覚悟でいましょう。

お礼

説明不足ですみません、
管理費、修繕積立金、駐車場で２００００円になります。
旦那は飲食業のため弁当もいらないし朝ごはんしか家で食べられないので、食費は節約できるかなと思います。
日経新聞は会社強制なので３０００円やめられないです～＞＜それにプラス番組欄や広告の入ってる新聞とったら６０００円になりますよねぇ、、、
でも広告は最大の節約の必需品になる気がするし・・・
子供費結構かかりますね～！
車の保険・税金・車検・メンテ等計算したら１月当たり１５０００円くらいでした。それプラスガソリン月１００００円ですね。
十年後のことを考えると車の買い替えも検討しなくてはいけないんですよね＞＜忘れてました！
旦那も私も車に興味ないので１００万くらいので十分かなと思います＾＾

細かいところまでいろいろありがとうございました！！

回答No.6

dod1972

＞貯蓄は５００万弱あり

お住まいがご実家だからこそ、光熱費・食費・通信費などが安く付いて、貯蓄が出来たという事はないでしょうか？

もしそうなら、あわてて大きなローンを抱えるのは危険です。

＞実家暮らし以外したことがないので、生活費がどれくらいかかるのか検討がつかなくて；；

でしたら、一度、賃貸に住んで、実験してみてはいかが？　
＞最初のローンと管理費等で余裕をもって毎月１０万かかるとしたら残り１８万でやっていけるのか、、、

家賃１０万くらいの所に住んで、毎月やりくり出来れば、ローン抱えても、目処はあるということです。

どうも、質問者様の雰囲気では、あわてて駆け込みローンして、１０年後アップアップするパターンに嵌らないか心配です。

引っ越しなどの諸費用が余分にかかりますが、保険と思って、まずは、賃貸から始めて、独立生計を体験なさるのがよろしいかと思いますが・・・破綻したら、また実家に戻ればいいのです。何も後に残りません。

借りた後に生活破綻して、実家に戻ったら、（借金残り-物件売却額）の借金が、もれなく残ります。

お礼

そうです。実家に住まわせてもらっているから貯蓄はできたんだと思います。
私、やりくりとか趣味？で今まで家計簿も一応つけていたのでやっていけるかなと思っていたのですが、そう甘くなさそうですね！

賃貸からですかぁ＞＜独立を実際体験してみるのも大事ですよね。ほんと借りたあとに生活破綻したら大変ですよね；；

ありがとうございます。

回答No.5

noname#67192

こんばんは。
独立をなさりたいとのこと、その心意気やよし！と応援させていただきたい気分ですが、
ご実家をでられたことがないとのこと。

料理や公共料金の支払いなどについてある程度の知識はおありでしょうか。
光熱費、食費のやりくりは、なれないうちはとても苦労するというか、なかなか節約しづらいものです。
私も親元を離れて就職したとき、最初の数ヶ月は給料だけでやっていけずに結構貯金をちょこちょこ下ろしてしまいました。（実家でも料理はずいぶんしていたとおもうのですが…）

あげられている費用だけで、５８０００円、ここに、

●食費40000円
（なれてきた主婦が、ほどほどの普段の節約と、月１，２回のほどほどの外食をするくらいのかんじで、旦那さんは毎日お弁当、スーパーで買えるかんじの生活消耗品（トイレットペーパーやティッシュ、洗剤の類）はここに含めた形で４人分まかなうくらいの金額。残り物整理が上手なら30000円くらいも可能かも。逆に、慣れてない人なら＋10000～15000円くらいしてしまうかも）

●光熱費が22000円
２ＤＫくらいならこれくらいで余裕がでるでしょう…

●固定電話5000円（ネット含め）

●雑費（雑貨、衣料品、クリーニング代など）10000円

●車検などのための積み立て10000円

…このへんでトータル、145000円。
ローンの見積もりはされましたか？
一般的に、家賃は駐車場含めて収入の２割～３割までにしとけ、といわれてるそうです。
で、ローンが収入の３割の金額として84000円。
で、トータル229000円。
５万を貯蓄として給与天引きするとすると、279000円、
…おお、びっくりするくらいぴったりです（＾＾；）

まあ、やれない金額ではないでしょう。あくまで机上の計算なら。

が、正直、住宅の購入は、頭金を購入金額の３割程度、＋頭金を用意できるようになってから、が安全なコースみたいです。ローンを長く組めば、それだけ利息を払うことになりますし、地震や、建物の老朽化による修理コスト、固定資産税もかかります。
また、現代は、昔のように「ずーっと大家族」ということはなく、「夫婦ふたり→夫婦＋子供→（子供独立して）夫婦二人」みたいに、家族の人数はかわっていくし、必要な部屋の数、広さ、使い勝手のいい設備などどんどんかわっていきます。
それに、旦那様の転勤や、お子様のかよわれる学校などの問題もでてきますし。
…そのつど、都合のいい賃貸、という考え方もよろしいのでは。
（賃貸にすんでみてどうしても持ち家！とおもったらあらためて貯蓄（奥様もがんばって働けば、その分は全部貯金できますし、もし正社員として厚生年金を支払うくらい稼げれば将来もらえる年金もアップ！）して検討するという手もあります。ちなみに、借りさえしなければローン金利の上昇は関係ありません）

回答No.4

kirara3970

FPです。
具体的にはキャッシュフロー表というものを作ってシミュレーションしてみた方が良いです。
マンションの価格から予想すると都心ではなく地方都市かなと思います。
そうは言っても土地代はばかになりません。
例えば、２世代住宅に改築するという方法の検討の余地はありませんか？
玄関台所風呂などまで、完全に２世帯分離という方法もあります。
または、住宅を売却か賃貸にして広い土地に２世帯住宅を建てるなど。

どうするにしてもシミュレーションで数字を出してみてください。

お礼

シミュレーションしてみたいなぁとは思っていたのですが、どこでやっていていくらくらいかかるものなのか全然わかんなくて踏み切れずにいましたが、シミュレーション、検討してみたいとおもいます＾＾

いずれこの家は出ることを前提で同居を始めたものですから、いまから二世帯はちょっと・・・＞＜

ありがとうございました＾＾＾

回答No.3

jane29

no.1とno.2の方の意見に両方とも共感します。
JAローンのその金利も悪くないです。
私も３年前家を買い子供２人　妻子育て専属ですが
今年ローンの金利上がるのでキツイです。

最長３５年ローンでは当然上記程度の生活支出を３５年変わらないのを前提にしても・・・
私だったらボーナス払いを入れずに均等払いでローンの見積もりを出したほうがと思います。
それで数万余裕有る状態で毎月払って行ければ買うのも選択だと思います。
ボーナス全額なのか１部なのかわかりませんが～
子供が大きくなれば買うものも有るし
車の車検や～急の事故
怪我や急病での入院
何か有った時の金が負担になるなら賃貸も選択ですね。

住宅ローンの減税が廃止にもうなっちゃったので買いどきとは、個人的には思いません。
３年前金利１％で買った人が変動、固定の切り替えで不安に思い３％～の１０年以上の固定に切り替えて実は払えなかったりするのです。
もし買うなら新築のローンが条件一番良いので
最初に色々考えてください
住宅金融公庫なども借り換えでは使えません。
三菱UFJ信託なども審査厳しいですが安いです。

お礼

ボーナス払いは１０万ないくらいの支払いで計算してもらったと思います。
JAのこのローンで一番ネックなのが、初期費用の保証料が７０万くらい（確定ではないと言われましたが）なのが高くないか！？と思いました。
フラット３５にすれば保証料もいらないだろうし、繰上げ返済もタダだしいいんじゃないのか？と思うのですが、JAの方を勧めてくるんですよね、、、
こちらは全然知識も足りないのでフラット３５と言ってもピンキリでいろいろあるんだろうし・・・と思うと鵜呑みにしてJAローンにしちゃいそうです。
もう少しローンの勉強したいとおもいます！

回答No.2

tac_001

迷うならあきらめるべし！
そういうときの計算ってどうやってもつじつまをあわせようとしてしまいます
賃貸擁護というわけではありませんが
万が一の場合賃貸は家賃を下げることが出来ます
（引っ越すということ）しかし購入した場合
それは資産ではなく借金です
借金は下げることはできません
このあたりをしっかりと計画しないで勢いで行ってしまうとエライ目に遭います
そういう方々を多く見ています

お礼

慎重なご意見ありがとうございます。
よくかんがえてみます！！

回答No.1

fitzandnao

なんとかなると思います。
ただ、お子さんに将来お金がかかってくると思うのと、マンションは管理費は必ず値上がりしますし、別途修繕費も必要になることもあります。
早いうちにがんばってバンバン返していくといいですよ。

お礼

管理費あがるんですか！？知らなかったです～！
別途修繕費って・・・恐いです＞＜
ありがとうございます！