23区内で中古マンションを購入した際の税金について教えてください

質問

東京23区内で1500～2000万円、30～40平米（10坪前後）、1～2人向けの広さの中古マンション購入を検討しています。物件はまだ確定していません。２ヶ月前位からネットで探し始め、やっと本格的に不動産会社とアプローチをとりはじめたばかりの初心者です。住宅ローンと購入時の諸経費（税金除く）については、このサイトや銀行のサイトで詳しく説明があるし本も購入したので、最初にこのぐらいで、毎月このぐらいだから年間でざっとこのぐらいで考えればいいんだな～という程度には理解できました。
しかし、税金のことがさっぱりわかりません。最初にかかる住宅取得税、毎年かかる固定資産税、都市計画税、の概算費用を知るためには『物件評価額』というものを知る必要があるのでしょうか？それは購入しないとわかりませんか？それとも不動産会社に物件毎に聞くものなのでしょうか？
もし、だいたいの計算方法（購入価格の何％位とか）があるならぜひ教えてください。50平米以下なので各種の減税措置のようなものは受けられないみたいなので、アバウトにでもいいから金額を知りたいのです（毎月１万円あてておけばいいよ、とか）。それと上記の３つ以外に払う税金はありますか？税務署のページ見てもさっぱりなので、よろしくお願いします。

回答No.3

maria_sharapova · ベストアンサー

＞最初にかかる住宅取得税

正式名称は「不動産取得税」です。東京都の場合ですと下記URLのサイトを熟読して頂ければ概要はつかめます。これは都道府県税なので、#1さんが書いているように税務署（こっちは国税です）に行ってもただの無駄足になります。都内ですと各区の管轄の都税事務所がありますので、質問があればそこできいて下さい。

「不動産取得税」は固定資産税評価額に基づいて算出されます。このサイトでは原則申告納税となっていますが、申告納税しようとしたところ、実際には所有権移転登記が完了すると、法務局から自動的に都税事務所に連絡がいき、都税事務所から納税通知書がお手元に届けられる、という賦課課税方式になっています。ただ、その通知書が来るまでには割と時間がかかるのが現実です。もしそれがお嫌なら、原則通り申告書を作成すると（といっても私の場合は都税事務所の方に書き方を教わりながら作成しましたが）、割と早く納税通知書が送られて来ます。

固定資産税評価額を知るためには、「固定資産税評価証明書」を取得すれば判明します。但しこれを取得することができるのは、現在の所有者と、弁護士や司法書士などに限定されていて、誰でも取れるわけではありません。ちょうど他人の住民票が誰でも取れないのと同じで、不動産仲介業者に頼んで現在の所有者さんから「固定資産税納税通知書」のコピーをもらうしかありません。もちろん、現在の所有者に「固定資産税評価証明書」を取ってもらうこともできますが、有料になるので多分嫌がられるでしょう。

また、同時に固定資産税額と都市計画税額をも知ることができますので、一石二鳥です。

但しこの「固定資産税評価額」は３年に１度、評価替えが行われます。固定資産税と都市計画税は、毎年１月１日に所有している人に対して賦課されますが、たまたま評価替えが行われた年の前年に取得されてしまうと、前の所有者とは金額が異なることになってしまう点が要注意です。都税事務所に、評価替えがいつ行われるかを確認しておくことが必要です。言い換えれば3年間は額が変わらないということです。

＞税務署のページ見てもさっぱりなので

当然です。税務署が扱うのは国税ですので、都道府県税である「不動産取得税」や、各市区町村税である「固定資産税」と「都市計画税」は関係ないからです。

あと、他にかかる税金があります。それは登記申請の際にかかる登録免許税（国税）です。これも「固定資産税評価額」に基づいて計算されます。たいがいは登記は司法書士の先生に依頼すると思われますが、請求される手数料の中に、この登録免許税と、純粋な司法書士の先生の報酬とが含まれています。最近は法務局も丁寧になってきましたので、私は自分で申請書を作成し、不動産の登記申請を行いました。1回ミスして取り下げろと言われましたが、最近では法務局も丁寧に教えてくれますから、所有権移転登記くらいはご自分でなさった方が安上がりです。ただ、忙しくてそんな暇はない、という場合は司法書士の先生に依頼された方が確実にできます。

上記の説明でお分かりにならないことがありましたら、補足質問して下さい。

参考URL：

http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/fudosan.html

お礼

見るところがそもそも違っていたんですね、失礼しました。登録免許税は不動産が出してきた諸費用の中に入ってるみたいです、たぶん「登記費用」というのがそれにあたるのかな。わたしが見に行った物件だと30万円位。たかい～。購入するとお金かかるんですねぇ。でも賃貸も辛くなってきたし、困りました。ご回答ありがとうございました。

回答No.5

maria_sharapova

＃３＆４です。

＞たぶん「登記費用」というのがそれにあたるのかな。わたしが見に行った物件だと30万円位。たかい～。

そうです。「登記費用」の中に含まれています。しかも、意外と高いんですよ、この登録免許税。それに、おっしゃってる「登記費用」の中にはこれ以外にも司法書士の先生の報酬やら日当やら交通費なんかも含まれます。

しかもですね、今、新聞などで盛んに話題になってますが、現在は平成18年1月31日までこの登録免許税の軽減措置が採られていて、税率が半分になってますが、それが廃止される方向で議論が進んでます。国土交通省や不動産業界は不動産取引の低迷を招くという理由で反発してますが、一体どうなっちゃうんでしょうね。

＞物件の固定資産税等清算という項目は約10万円位なので（多めに見積もったそうです）

固定資産税等清算というのは、物件の所有権移転が売主から買主に移る時点を境にして、年間にかかる固定資産税と都市計画税を所有する期間（日数）で売主と買主とで按分計算するわけです。

＃３にも書いた様に、固定資産税と都市計画税は、毎年１月１日に所有している人に対して賦課されますから、質問者さんの取得時期が年の初めに近ければ近いほど、負担額は増えるわけです。ただ、いつの時点で質問者さんが買われるか分からないので、目の子で算出しているわけです。

回答No.4

maria_sharapova

＃３です。

１つ書き漏らしたことがありました。質問者さんは「不動産取得税」の額をお知りになりたいんでしたね。そのことに触れずにすいませんでした。

私の場合は、都税事務所で申告納税すると言ったらその場で金額を計算してくれました。計算式があるそうですが、私には分かりません。なので、都税事務所に事情を説明して、「固定資産税評価額」を伝えて計算を頼めばしてくれるのではないか、と思います。特に、

＞各種の減税措置のようなものは受けられない

とのことですので、計算は簡単な筈です。これがあると計算がややこしくなるので、前にご紹介した申告納税でなく、登記完了後に法務局からの連絡を待って納税通知書を送付している、と、都税事務所の方が説明して下さいました。

お礼

う～ん。ほんとに目安を知りたかっただけなのですが、一筋縄にはいかない質問だったんですね。ややこしいです。ちなみに見に行った物件の固定資産税等清算という項目は約10万円位なので（多めに見積もったそうです）年間にしてプラス数万円程度に考えればいいのかな、と思いました。二度目のご回答ありがとうございました。

回答No.2

jetaime

追加です。そこまで具体的に進んでしまう前でも、

　私だったら、「この地域のマンションでこれくらいの大きさだったらどれくらいの固定資産税がかかりますかね～。」と不動産屋さんに聞いちゃいます。

　不動産屋さんは何件も物件を扱ってますから、そこらへんの数字は把握していて、大まかな数字は提示してくれるのではないでしょうかね～。

　あまり対象地域が広いと税金の差がでてしまうかもしれませんので、ある程度の地域指定は必要だと思いますが。

お礼

やっぱり物件ありき、で考えたほうがいいのですね。二度目のご回答ありがとうございました！

回答No.1

jetaime

こんにちは。

中古マンションでしたら、売主さんには固定資産税評価額がわかっており、現在の固定資産税・都市計画税の年税額ははっきりしていると思います。

なので、不動産屋さんに該当の物件の固定資産税等について確認すれば良いのではないでしょうか。売主さんにいくらくらいか確認してくれると思います。

不動産取得税は、固定資産税評価額を元に課税されるのかな～？（←あやふやな意見ですので、税務署に直接確認してください。）

お礼

物件を決めてお話がだいぶ進んでからじゃないとわからないってことでしょうか。月1万円で済むのか2万円以上かかるのかで計画の仕方がずいぶん変わっちゃいます。困りました～。でもご回答ありがとうございました。