騒音被害が未改善の場合の「賃料支払い拒否」は可能？

質問

賃貸住宅において、他の入居者による社会通念を逸脱する程度の騒音被害があった場合、大家に対して「生活の用途に供することができる住宅の提供債務の不履行」を理由として、家賃の一部（もしくは全部）の支払い拒否をすることは可能なのでしょうか？

私は可能だと考えていましたが、大家（もしくは管理会社）に入居者同士の騒音トラブルを改善する義務はない、という回答を見かけたので気になりました。

回答No.5

noname#65504 · ベストアンサー

＞「生活の用途に供することができる住宅の提供債務の不履行」を理由として、家賃の一部（もしくは全部）の支払い拒否をすることは可能なのでしょうか？

債務不履行があれば、理論的には可能と思いますが、実際問題債務不履行として認められるかというと、難しいのではないでしょうか？

大家さんには住環境の提供する責務はありますが、問題は社会通念上逸脱する騒音を発生している近隣住民にありますので、そちらに損害賠償などを請求すると考えるのが一般的な方向性だと思います。

むしろ隣人が社会通念上許される範囲の騒音しか発生していないにもかかわらず、許されないほど大きい騒音を他の住民に感じさせてしまう場合のほうが大家の住環境提供責任は大きいと思います。

また、管理責任としてどれくらいの対応をしているのかによりその判断は変わります。借地借家法で違反住民であってもそう簡単に追い出したりできないようになっているのは、先の回答にあるとおりですので、大家としては注意をする等しかできる方法は限定されています。

それらを全うした上では、完全な解決方法を大家は持っていないことから、管理者としての義務は果たしているというふうに考えられるものと思います。

実際問題騒音に変化がなくても、どの程度大家が努力しているかにより、義務を果たしているかどうかの判断は変わると思います。

すなわち、近隣トラブルに対して、改善へ向けての努力義務はあるけど、解決に至らないことに対する責任はほとんどないと思います。

また、大家・隣人に対して損害賠償などを行う場合、その騒音の大きさなどを証明するのは質問者に責任がありますので、これはかなり困難ですね。費用も結構かかりますし。

なお、＃２さんが紹介している供託って家賃に関する合意が得られない場合など、大家が家賃の受け取りを拒否している場合など、借り手が支払いをしようとしているのに受け取りがなされない場合、家賃滞納にならないようにする手であって、大家が受け取りを拒否していない場合では使えなかったと思います。
http://www.moj.go.jp/MINJI/minji07.html

参考までに騒音規制法の話をしておきます。
騒音規制法は特定施設を有する工場など、特定建設作業、道路についての騒音を規制する法律です。
工場と工事については、規制規準が定められていますが、道路については要請基準が定められているだけで規制規準は定められていません。
規制規準は超過すれば管理者の違反となりますが、要請基準は管理者の違反になりません。改善を管理者に要求することができるだけです。

扱いがなぜ違っているかというと、工場と工事の騒音は騒音発生源が管理者の管轄下にあります。それは自分のところのものが騒音源だからです。
しかし、道路については道路管理者とは別な一般の自動車が騒音源です。道路管理者は路面舗装の管理や速度制限や標識などにより騒音を低減するように努力する義務はありますが、速度規制や過積載など法律を守らない運転者の発生する騒音にまで責任はとれないからです。

速度超過等については警察に取り締まりを依頼することはできますが、これは騒音規制法により取り締まるのではなく、他の道交法などをもとに取り締まるだけです。

近隣騒音問題に対する決まった法律はありません。そのため、裁判などでは判断基準がないので、騒音規制法や自治体の定める条例など他の法律などを参考に判断します。
騒音規制法を参考にすると、大家の管理責任というのは工場の管理責任よりも、道路管理者の管理責任に近いものがありますので、それらが参考にされる可能性が強いと思います。
また近隣騒音問題に対しては、道路騒音における道交法のようなものが存在しません。だから警察もほとんど介入できません。そのためより解決が困難となっています。

ところで、債務不履行と認められない場合、家賃の支払いを拒否すれば、それは家賃滞納として、質問者が契約解除をされる原因となりますし、遅延に対する延滞金などを法定利息で請求される危険性もあります（かなり高い金利です）。
かなり危険性の高い行動ですので、お気をつけ下さい。

むしろ大家や他の住民と共同して、その社会通念上逸脱している騒音を発生している人に損害賠償を請求するほうがやりやすいような気がします。

お礼

>>騒音規制法を参考にすると、大家の管理責任というのは工場の管理責任よりも、道路管理者の管理責任に近いものがありますので、それらが参考にされる可能性が強いと思います。

この二者の場合だと後者に近い性格があると思いますが、道路管理者と近隣住民には契約関係がないのに対し、大家と被害者は契約関係があるのが大きな違いだと思います。
ですので、契約を根拠に被害者は大家に債務の完全履行請求もしくは損害賠償請求ができると考えたのですが。

>>ところで、債務不履行と認められない場合、家賃の支払いを拒否すれば…

たしかに、債務不履行にならない場合はご指摘の通りですね。
でももし債務不履行になる場合は、供託は使えないとしても同時履行の抗弁権は使えませんか？

ご回答、ありがとうございました。

補足

皆様に頂いた回答をもとに私なりに勉強した結果、

・大家には「建物空間の提供債務」だけでなく「生活の用途に供することができる住宅の提供債務」もある。
・上記債務の不履行は、民法415条により「無過失責任（結果責任）」ではなく「過失責任」になるので、大家に過失がない（手を尽くした）場合は責任を追及できない。
・これを言い換えれば、大家に過失がある（手を尽くしてない）場合は債務不履行による損害賠償請求をすることも可能である。その場合、大家はその損害分を加害者に求償できる。
・債務不履行について大家に過失があった場合は、民法533条の同時履行の抗弁権により家賃の支払いを拒否できる。
・大家に損害賠償請求をする代わりに、加害者に対して不法行為に基づく損害賠償請求をすることもできる。

という様に理解をしたのですが、正しいでしょうか。
よろしかったらご意見ください。

回答No.8

mm456789

不動産業者です。

この場合、貸主にできることは、

騒音源の入居者に改善申し入れをする→再三の申し入れに関わらず改善がなければ契約解除の申し入れをする→契約解除が拒否されたら裁判を経て強制執行による退去を実現する。
（最後の退去については、裁判をせずに荒っぽいやり方で退去を迫るということもできますが、法に抵触する恐れがあるので、これをやるかやらないかは貸主の判断です）

という手続きで、

実際問題として、貸主が騒音問題を放置せずこれらの作業に着手したとしたら、貸主としてできることを行っている以上、質問者様が貸主の債務不履行を主張し、それを原因とする損害賠償請求を行うのは難しい　というのがこれまでの回答者の方と同様私の見解です。

また質問者様が主張されている「生活の用途に供することができる住宅の提供債務」についてですが、これはあくまでも「居住をするのに必要な設備が整った専用空間を提供すること」が基礎的要素になると思われますので、恐らく法の判断を仰げば、例え社会通念を逸脱する騒音被害があるとはいえ、○○駅から○分の距離にある専用設備の付いた○○造の共同住宅の１室を専用使用できるという基本的状況に変わりが無い以上、騒音問題を理由に「生活の用途に供することができる住宅の提供債務」に大きな瑕疵があるとは認めらない　という様な見解になるのではないかと思いました。

つまり騒音問題は、貸主の問題解決に向けての姿勢などと絡み、賃料の減額や損害賠償の理由になる可能性が無いとは言えませんが、少なくとも貸主に対しては質問者様が思っているほど金銭面での補償理由として評価されるものではないだろう、というのが私の想像です。

質問者様が貸主に責任を問えるかと聞いているので、他の回答者の方もその流れに沿って回答していますが、質問文や補足を読む限りは、問題の解決のためには＃７さんの「問題は社会通念上逸脱する騒音を発生している近隣住民にありますので、そちらに損害賠償などを請求すると考えるのが一般的な方向性だと思います。」や＃６さんの「大家を味方にして共同で解決に当たってください。大家は敵では有りません」という回答をベースに原因の除去（騒音の中止や原因者の退去）を目指す方が現実的だと思います。

お礼

>>貸主にできることは、騒音源の入居者に改善申し入れをする→再三の申し入れに関わらず改善がなければ契約解除の申し入れをする→契約解除が拒否されたら裁判を経て強制執行による退去を実現する。

私は、大家に「生活の用途に供することができる住宅の提供債務」があるからこそ、上記の手段を講じる必要があるのだと考えます。
逆に、「居住をするのに必要な設備が整った専用空間を提供する債務」にとどまるのであれば、大家が上記手段を講じる根拠も見つからない為、上記手段を講じる義務もないと思いました。

>>質問者様が貸主に責任を問えるかと聞いているので…原因の除去（騒音の中止や原因者の退去）を目指す方が現実的だと思います。

加害者に責任追及できるのは判っておりますが、「関わりにくいタイプ」「無資力」などの場合は、民法における「共同不法行為」「使用者責任」においても、請求が容易なほうに責任追及することが認められていますので、大家の方対する請求の方が容易な場合にそれが認められるかどうかを質問させて戴きました。

ご回答ありがとうございました。

回答No.7

noname#65504

＃５です。

補足に対する回答ですが、内容的にはだいたい正しいと思います。それは＃５でもだいたい説明したつもりなのですが。。。

・大家には「建物空間の提供債務」だけでなく「生活の用途に供することができる住宅の提供債務」もある。

「大家さんには住環境の提供する責務はありますが、」と既に書いています。
ただし、借地借家法などにより大家の権限は制限されていますので、借地借家法を違反してまで、強制的な対応を求めることはできません。これは他の回答者もおっしゃっているとおりです。

・上記債務の不履行は、民法415条により「無過失責任（結果責任）」ではなく「過失責任」になるので、大家に過失がない（手を尽くした）場合は責任を追及できない。

「管理責任としてどれくらいの対応をしているのかによりその判断は変わります。」、「すなわち、近隣トラブルに対して、改善へ向けての努力義務はあるけど、解決に至らないことに対する責任はほとんどないと思います。」と書いたように、どこまで対応したかにより責任の有無・度合いが変わります。

・これを言い換えれば、大家に過失がある（手を尽くしてない）場合は債務不履行による損害賠償請求をすることも可能である。その場合、大家はその損害分を加害者に求償できる。

前の記述のとおり、対応の度合いによっては管理者としての責任を果たしていないと認められる場合もありますので、前半はできると思います。
後半については説明をしていませんでしたが、第３者が起こした行為により管理者として受けた被害は当然その第３者に請求できます。

・債務不履行について大家に過失があった場合は、民法533条の同時履行の抗弁権により家賃の支払いを拒否できる。

＞でももし債務不履行になる場合は、供託は使えないとしても同時履行の抗弁権は使えませんか？

債務不履行は３つの種類がありますが、引き渡しが遅れているわけではないので履行遅延というのにはならないと思いますし、履行不能とするにはそれを証明する必要があり、騒音問題で住環境提供の履行不能とするのはまず無理だと思います。

住空間は一応提供されていますので、不完全履行というものになると思います。
不完全履行というのは、普通損害賠償権を有しているもので、不完全とはいえすので、引き渡しもすんでいるので、同時抗弁権というのは難しいように思います。
むしろ損害賠償と家賃の相殺という扱いのほうが妥当だと思います。でも、被害額の大きさを証明する必要がありますので、話し合いで解決できなければ裁判などによる方法になると思います。
このあたりは、法律論の問題なので、弁護士に相談するか法律カテなどで確認した方がよいと思います。

・大家に損害賠償請求をする代わりに、加害者に対して不法行為に基づく損害賠償請求をすることもできる。

「問題は社会通念上逸脱する騒音を発生している近隣住民にありますので、そちらに損害賠償などを請求すると考えるのが一般的な方向性だと思います。」、「むしろ大家や他の住民と共同して、その社会通念上逸脱している騒音を発生している人に損害賠償を請求するほうがやりやすいような気がします。」と書いているように、私の考えではこちらのほうが普通だと思います。

また大家に対して損害賠償をしてうまく認められたとしても、騒音問題の解決は見込めません。だからそこに住み続けるよりも転居を考えたほうが、よいと思います。
大家に働きかけるのなら、損害賠償請求をして、その費用を転居に当てるなどのほうが現実的なように思います。

参考URL：

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E4%B8%8D%E5%B1%A5%E8%A1%8C

お礼

概ね私の当初の考えは間違っていなかったようですが、「無過失責任」ではなく「過失責任」というのが重要なポイントのようですね。

でも、最善の解決策は引越しですね。
度々ご回答していただき、ありがとうございました。

回答No.6

m_inoue

＞指導仲裁や問題解決努力義務は何が根拠になるのでしょうか？

明確な法的な基準までは無いと考えています

言わば町内会の役員並の事しか出来ません、
法的な権限が無い以上出来る事は限られています

何度も訪問しても「二度と来るな」と言われれば訪問すら出来ません

＞お判りでしたら裁判年月日を教えてください。

本をお買い下さい

http://www.library.metro.tokyo.jp/1h/1h15.html

法律のジャンルでの再質問でも良いかも知れませんね

＞その損害分を加害者に請求すればよいと思うのですが。

具体的な損害が出た場合は出来るでしょう

例えば
「トラブルで貴方が退去した、家賃が入らなくなった」

具体的に損害が発生しなければ不可能です

しかもそれは騒音元と大家との関係であって貴方には関係有りません

普通の大家は裁判するより泣き寝入りするでしょう

＞共同不法行為や使用者責任

共同不法行為とは、不法行為に関与することであるのは承知されていると思います

大家は加害者側では有りません

その住人の社会生活にまで関与する権限も責任もありません

大家はその物件の設備的な問題にしか権限は有りません

入居者は大家の管理下に置かれていない事をご理解下さい

大家には、
・黙ってペットを飼われても（契約違反）
・勝手に同居されても（契約違反）
・１－２ヶ月滞納されても（契約違反）
退去まではさせられない程度の権限しか有りません
契約に書かれた項目ですら微々たる対応しか出来ません
（半ばグチも入っています）

最後の切り札は「信頼関係の破壊」でしょうか

これも入居者と大家の間での関係です

家賃の長期滞納などが無ければ無理です

私の物件で貴方と同様な事が有れば「非合法」に解決します
訴えられるのを覚悟で追い出します
でもそれは大家ごとの考え方に任せるしか仕方有りません
騒音を解決しようとしてそれ以上に大きな問題になる事も有るかも知れません

騒音問題の穏便な解決は困難です

＞他の入居者による社会通念を逸脱する程度の騒音被害があった場合

大家を味方にして共同で解決に当たってください

大家は敵では有りません

お礼

>>具体的な損害が出た場合は出来るでしょう。例えば…

そういうケースはもちろんですが、債務が第三者の不法行為（ここでは社会通念を逸脱する程度の騒音行為）により履行不能になった場合でも、その損害は債務者はもちろんのこと債権者でも請求可能ですよね。

>>その住人の社会生活にまで関与する権限も責任もありません

たしかに社会生活に関与する権限はないでしょうが、住居の使用方法については当然関与できるのでは無いでしょうか？

それから費用倒れの問題は別ですが、他の入居者の住居目的を達成できなくするような行為については、裁判をすれば契約や規約に基づき「間接強制」（民事執行法172条）できると思うのですが。

度々のご回答ありがとうございました。

補足

皆様に頂いた回答をもとに私なりに勉強した結果、

・大家には「建物空間の提供債務」だけでなく「生活の用途に供することができる住宅の提供債務」もある。
・上記債務の不履行は、民法415条により「無過失責任（結果責任）」ではなく「過失責任」になるので、大家に過失がない（手を尽くした）場合は責任を追及できない。
・これを言い換えれば、大家に過失がある（手を尽くしてない）場合は債務不履行による損害賠償請求をすることも可能である。その場合、大家はその損害分を加害者に求償できる。
・債務不履行について大家に過失があった場合は、民法533条の同時履行の抗弁権により家賃の支払いを拒否できる。
・大家に損害賠償請求をする代わりに、加害者に対して不法行為に基づく損害賠償請求をすることもできる。

という様に理解をしたのですが、正しいでしょうか。
よろしかったらご意見ください。

貴殿のご回答によれば、「生活の用途に供することができる住宅の提供債務」は存在しないようにとれるのですが。

回答No.4

m_inoue

＃３です

＞大家にも管理責任が発生すると思いますが。

物件に関する責任は有ります、契約に則って対応する責任が有ります

＞親子における監督責任

子供が成人なら親でも責任はありません

＞生活の用途に供することができるような住居を提供する義務

住居に関してはその通りです

近隣関係はあくまで居住者の問題です
大家は仲裁しかできません、法律でも騒音を出しただけでの契約解除までは認めてくれません
法律で認めてくれないこと以上の事をどうやって実行できるでしょうか？

＞債務不履行の背金は負う必要があると思われますが。

大家は貴方に対してなんら債務を負っておりません

ペットを内緒で飼われようが、騒音を出そうが退去・契約解除までは出来ないのが実態です（判例にあります）

大家が出来ることはあくまで指導と仲裁です

貴方は警察でも行政でもご自分でも出来ない事を誰かに責任転嫁しようとされています

お気持ちは分かりますが大家でも解決は困難です

従って最終的な責任は騒音の発生者に求めて下さい

大家が騒音の発生者に対してなんら行動を起こさない場合は問題が有るでしょうが対応した結果の責任までは負えないと思いますが．．．。

「大家は問題解決に努力する義務はあるが最終的な責任は無い」

家賃は貴方の債務ですので支払われなければ債務不履行になるでしょう

http://www.heyasagase.com/guide/trouble/oto/t_oto07.html

http://www.tomatohome.jp/z_gyoumu/newpage125.htm

http://www.chintaisenmon.com/nayami/08_10/jire/

お礼

>>大家は貴方に対してなんら債務を負っておりません

だとすると、指導仲裁や問題解決努力義務は何が根拠になるのでしょうか？

>>騒音を出そうが退去・契約解除までは出来ないのが実態です（判例にあります）

判例を勉強したいので、お判りでしたら裁判年月日を教えてください。

それと、大家に契約の解除権が認められないとしても、損害賠償請求権はあると思うのです。
つまり、被害者から管理責任を追及されても、その損害分を加害者に請求すればよいと思うのですが。

>>貴方は警察でも行政でもご自分でも出来ない事を誰かに責任転嫁しようとされています

加害者に請求するより大家に請求した方が資力などの関係上容易なこともあると思います。
民法上の共同不法行為や使用者責任の追求と同じ感じです。

ご回答、ありがとうございました。

回答No.3

m_inoue

大家してます

その騒音がどういう騒音か？
大家がそれに対して対応したか？

この２点が重要だと思います

「損害を起こした方が賠償する」のが基本です

大家がいくら注意・指導しても直らないからと言って大家に責任が有るとは思えません

水道が出ないのを大家が修繕しないのは書かれている通り大家の責任でしょう

でも、

騒音を警察が指導しても直らないからと言って警察に損害賠償を請求されますか？

同じ事です

大家にも出来る事と出来ないことは有ります

指導は出来ますが強要は出来ません

お礼

>>「損害を起こした方が賠償する」のが基本です

もちろん加害者への請求が禁止されるわけではありませんが、雇用における使用者責任や親子における監督責任と同じく、大家にも管理責任が発生すると思いますが。

>>大家がいくら注意・指導しても直らないからと言って大家に責任が有るとは思えません

大家は空間だけ提供すればよいのでしょうか。生活の用途に供することができるような住居を提供する義務があると思われますが。

>>騒音を警察が指導しても直らないからと言って警察に損害賠償を請求されますか？

警察には、生活の用途に供することができるような住居を提供する義務がないので請求出来ないと思いますが。

>>指導は出来ますが強要は出来ません

強要はできなくても、債務不履行の背金は負う必要があると思われますが。

具体的な事情を抜きに判断するのは難しいですね。
ご回答ありがとうございました。

回答No.2

messe2006jp

■可能だと思われます。

この場合、債権者（入居者）と債務者（大家）との間に交わされている建物賃貸借契約によって、「債務者は騒音トラブル等には一切関与しない」「騒音トラブルは入居者間のみで解決すること」などの特約が無い限り、債務者は「建物空間の提供」のみならず、「居住の用途を達成できる住居の提供」義務があると考えられます。

ただし、第三者（他の入居者）の行為による騒音が、住居の目的達成が困難になる程のものである必要があります。

■この場合、この債務が第三者の行為によって侵害されたとしても、民法上、債権者は債務者に対して債務の完全履行を求めることができます。

当然、債務者は第三者の侵害行為によって債務の履行を阻害されたのですから、債務者に生じた損害（住居の用途に支障をきたしたことにより受けられなかった賃料等）を第三者に求償することは可能です。

なお、債権者は債務者に対してではなく、債権を侵害した第三者に直接損害賠償請求することも可能です。

■最終的には、具体的な騒音の程度や賃貸借契約（特約）の内容次第と言ったところでしょうか。

大家がトラブル解決に消極的な場合には、家賃の支払い拒否もしくは家賃の供託所への供託などをお勧めします（供託しておけば、賃料不払いを理由とする賃貸借契約解除はできなくなります）。
そうすれば、大家もトラブル解決に動きだすでしょう。

お礼

>>ただし、第三者（他の入居者）の行為による騒音が、住居の目的達成が困難になる程のものである必要があります。

この判定が難しいところですね。
ご回答、ありがとうございました。

回答No.1

1katyan

どこまでを管理する立場にあるのか？そこが問題でしょうね。
たとえば騒音を直すにあったって何百万もかかる場合もありますし、また直す場合に当然家賃に反映される場合もあります。

また騒音が住宅の欠陥の場合は家賃の一部（もしくは全部）の支払い拒否をすることは可能なのになると推定しますが、入居者に問題がある場合は管理者の責任はないと思います。

後は他の入居者による社会通念を逸脱する程度の騒音被害がどのような状況で起こったのか？その状況が違えば回答も変わってくると思いますが

基本的には加害者に対して損害賠償を起こすもので
日常の賃借りしている人の行動まで大家さんの責任にするのはどうかな？

ただ迷惑なので出て行ってほしいと言うことは可能ですが・・・近隣に迷惑をかけた場合は契約を解除できるという法律があったと思う。
ただその行為が悪意なのか、善意なのか？という問題もあり直ちに支払い拒否をすると言うことはできないと思いますが

お礼

ご回答、ありがとうございました。

補足

>>入居者に問題がある場合は管理者の責任はないと思います。
>>日常の賃借りしている人の行動まで大家さんの責任にするのはどうかな？

大家に、他の入居者の日常行動の管理責任はないでしょうが、生活の用途に供することができる住宅の提供債務（つまり近隣に迷惑となる行為を防止する義務）はあると思うのですが、違うのでしょうか？

よろしかったら、この部分についてご意見ください。