住宅ローン 最適な組み合わせは？

質問

こんにちは。
現在、新築分譲マンションの購入を検討しています。
住宅ローンの組み方で、我が家に最適なプランを探しているのですが、まだ勉強し始めたばかりで何がいいのか分かりません。フラット３５だけでは足りないということは分かっているのですが…（苦笑）。
以下のような場合であれば、皆さんはどのようなローンの組み方を考えますか？おすすめの銀行やローンの組み合わせやがあれば教えてください。

家族：夫（３１才）、妻（３２才）、子ども２人（３才・１才）
年収：夫６００万＆２年後からは妻が仕事に復帰するため＋４００万
物件価格：３４００万円
頭金：５００万円
（ちなみに管理費、修繕積立金、駐車場代で月２．８万円の予定）

妻の収入が見込めない２年間は、確かにツライといえばツライのですが、その後は保育園など余計にかかる諸経費を除いた分は極力繰り上げ返済に当てていく覚悟です。
できれば、皆さんのプランのメリット・デメリットなどもお書き添えいただければ大変参考になります。どうぞよろしくお願い致します。

回答No.3

noname#20102 · ベストアンサー

#2です。

＞３年固定の場合の税控除とはどのような制度なのでしょう？

一般に言う住宅ローン控除のことです。
12月31日時点でのローン残高の1％を、所得税から控除されるというものです。
これは、ローン残高が多い方が控除額は多くなります。
が、金利が1％以上で借りている場合、税の控除額よりローン利息の方が大きいため、残高は少しでも早く減らした方が得なのです。
つまり、1％以下とまではいかなくても、繰り上げ返済できない場合、できるだけ低金利の方が得だということです。
例えば3年固定で1.4％という金利ならば、控除で1％返ってくるので0.4％の金利ということになります。(これは概算です)

＞育児休業中（しかも無給期間中）の場合のローンは組むことができるのでしょうか？

これは銀行によると思います。
でも、昨年の所得がないということですよね？
それでは審査で通らないと思います。
育児休業なので確実に復職できるといっても、直近の年収で審査しますから、かなり厳しいのではないでしょうか。

＞贈与税や「奥様の方が大変な損をする」という部分についても詳しくお教え頂けないでしょうか？

つまり、奥様が審査に通らなくて旦那さんの単独でローンを組むことになった場合、ローンの名義は夫、つまりその分の家の名義持分は夫ということになります。
夫の所有財産なので夫が出資するのが当然で、これを誰かが代わりに払うということは、贈与となります。
つまり、奥様の収入からローン返済をしたら、妻→夫への贈与となって、贈与税がかかります。
年間110万以内ならば贈与税はかかりません。
しかし、110万以内だからといって奥様がローン返済をすれば、その分は夫の所有財産になるという点で、つまり夫にただであげていることになるのです。
つまり奥様が出資した分も、離婚の時には奥様のものにならないということです。
贈与としなくても、夫が単独債務で夫の収入はすべてローン返済にまわすのでもいいと思いますが、その場合、生活費を奥様の収入から出すことにすると、つまり「奥様に食べさせてもらう」ことになり、その方法でも奥様が損をすることになります。
つまり奥様がローンを組めない状態で、その借入額は問題が起こりはしないでしょうか？という意味です。

お礼

epp様、再度のご回答ありがとうございます。大変勉強になりました。
ローンはやはり夫名義で組むことになりそうです。頭金として妻名義の預金からも出す事になるので、「共有名義」という形で持ち分を決めていくのが良いのかな?と思っています。ちなみに、持ち分の割合の設定の仕方によってメリット・デメリットが生じることはあるのでしょうか？収入比では夫：妻＝６：４なのですが…。共有名義にする際に気を付けなければならないことなどがあれば、ぜひご教示ください。よろしくお願い致します。

回答No.4

noname#20102

＃2です。再々度。

＞持ち分の割合の設定の仕方によってメリット・デメリットが生じることはあるのでしょうか？

持分の設定はあくまでも、出資した割合で算出しましょう。
でないと贈与税がかかります。
頭金が500万ということですが、これは誰のお金ですか？
夫が出すならば夫の名義にして、妻が出すなら妻の名義にすればよいです。

＞収入比では夫：妻＝６：４なのですが…。

収入比は関係ありません。
例えばですが、ローン2900万を夫が組、頭金500万を妻が出すとするなら、持分比率は夫が29/34、妻が5/34となります。

お礼

とても詳しいご説明をいただき、感謝しております。
教えて頂いたことを生かしてローンや名義について検討していきたいと思います。ありがとうございました。

回答No.2

noname#20102

本来なら、フラット35の全期固定と、10年固定との併用が一番お得です。
これなら手数料無料のフラットの方を先にどんどん繰り上げ返済できて、金利軽減効果が高いからです。
でも、質問者さまの場合、当初2年間は繰り上げできそうに無いですね。
それならば3年固定と併用するのがいいと思います。
2年後に奥様が確実に就労できるのであれば、3年後の固定終了時に一気に3年固定の方を繰り上げて残債を減らします。
最初の3年間は繰上げできなくても、低金利の3年固定ならばある程度税控除で取り戻せます。
ただこのプランの場合、3年後の金利上昇のリスクを考慮すると、3年固定の方の割合をあまり多く借りることはできません。
その辺はよくシミュレーションして調整してください。

それと気になったのですが、現在奥様が無収入であれば、ローンは旦那さんの単独債務となりますね？
その場合、2年後から奥様の収入をローン返済に充てると、贈与税がかかるか、もしくは奥様の方がたいへんな損をすることになりますが、それは了承済みなのでしょうか？
参考になさってください。

お礼

アドバイスをありがとうございます。epp様のおっしゃるとおり、２年間は繰り上げが難しいです。３年固定の場合の税控除とはどのような制度なのでしょう？申し訳ありません、勉強不足で…。もし差し支えなければお教えください。
また、正確に言えば、妻は現在育児休業中です。出産して間もなく１年になるので、それ以降は手当なしでの休業となります。育児休業中（しかも無給期間中）の場合のローンは組むことができるのでしょうか？贈与税や「奥様の方が大変な損をする」という部分についても詳しくお教え頂けないでしょうか？よろしくお願い致します。

回答No.1

noname#20412

とりあえず、銀行のキャンペーンで当初の金利は1.0％（3年間）で延滞なく支払えれば基準金利から-0.2～0.3％引きますといったプランがいいかもしれないです。＞地方大手銀ならどこもやってます。
　どのくらいの返済期間かはわかりませんが、35年ローンで月々8～10万円程度かな。（ボーナス払いはしないほうがいいと思います。何かとお金がいることが今後あると思います。）
　2年、3年、5年固定で、金利が安い分に随時切り替えしながら、切り替え時にまとまった現金を入れて返済額を減らすといいかもしれませんね。
　旦那さんも奥さんも高給なので支払い年数を25年とかに狭めて返済するのもいいかもしれませんが、お子さんが幼稚園～大学（大学院）に行かれるかもしれませんのでお金は余分に持っておきませう。

お礼

ありがとうございます。金利の上昇は確かに気になるところですが、tsuchan様のおっしゃる通り、近い将来に教育費などで結構な出費が続くのも分かっているので、３５年間での返済という事にしておいて、繰り上げでどんどん返していくしかないのかなぁ…と思っています。ちなみに、フラット３５と短期の固定の割合としてはどの程度が良いと思いますか？参考までに教えて頂けるとありがたいです。