固定資産税と入居時期の関係：一番お得な方法は？

質問

土地を購入し、住宅を新築する予定です。
今現在、希望の土地が見つかり、これから購入に向けて話を進めていこう、という段階で、時期的に「急げば年内入居も可能」と住宅メーカーの方に言われています。

入居時期の希望は特にないので、できれば固定資産税・住宅ローン減税などの面で、一番お得になる時期（方法）を選びたいと思っています。

（1）年内に土地購入、年内に入居
（2）年内に土地購入、年明けに入居
（3）年明けに土地購入、年明けに入居

どの方法が一番お得になるのでしょうか？

購入予定の土地は現況更地です。

土地購入後、建物を建築中の状態で年を越すと、H19年1月1日現在で「更地」扱いになり、固定資産税は評価額の70％になり、H19年度は建物に関しての固定資産税はかからないという話も耳にしましたが、本当なのでしょうか？
また、その場合、住宅ローン減税はH19年度の入居扱いになるのでしょうか？

年内に土地を購入するとH18年度分固定資産税の残りは日割りになること、条件的に小規模住宅用地の特例（1/6）を受けられること、などがあるのですが、私自身、中途半端な知識しかないものですから、上手く整理できずに、よくわからなくなってしまいました。

どなたか、わかりやすいご説明と、一番よいと思われる方法をご指導下さい。
どうぞよろしくお願いします。

回答No.4

noname#20102 · ベストアンサー

固定資産税と住宅ローン減税についての損得は他の方々の回答を参考になさってください。
私は別の観点から書かせていただきます。

住宅購入時に時期によって差の出る費用として、
旧住居での住居費(賃貸の場合の家賃、あるいは旧住居が持ち家の場合の固定資産税など)
引越し代(12月は高い)
住宅ローン金利(上昇傾向の時は一ヶ月でも差が大きい)・・・などなどです。

家賃や引越し代やローン利息などは数万～数十万の差が出ることがあります。
それらをすべて考慮すると、年内でも年明けでも結果的にはそう変わらないのではないかと思います。
参考になさってください。

お礼

考えてみたら、家賃（ウチは賃貸なので）というのは馬鹿になりませんよね！
家賃を払い続けているのがもったいないという点も、新築する理由のひとつだったのに、すっかり忘れてしまっていました。
そう考えると、やはりすべて早いに越したことはないって感じに思えてきます。
ご意見ありがとうございました。

回答No.6

montebianca

固定資産税に限っていうと・・・。

いままで回答がでているように固定資産税は1月1日に固定資産税課税台帳（≒不動産登記簿）に記載されている人に納税義務があります。

しかし、年額と言っても、いつからいつまでの期間かは法的には決まっていません。納付が年4回で第一回が4月末とかのレベルです。

通常、不動産取引をする場合、固定資産税は日割りで売り主・買い主が負担します。

で、関東と関西で差があります。

関東では1月1日から12月31日まで暦年で日割り計算します。

関西では4月1日から翌年の3月31日の年度で日割り計算します。

要は、固定資産税の観点からは、いつ買っても差はない。意味がありません。関西の不動産を関東に持っていくとかできないですからね。

お礼

関東と関西で日割りの差があるとは知りませんでした！
もっといろんなことを勉強して、正しい判断をしていかなければいけませんね。
ありがとうございました。

回答No.5

O_o___4Rc9

こん○●は。
税に関する解説は概ねありますので、"私なら．．．" と言う内容を記します。

私なら、 (2) の "年内に土地購入、年明けに入居" です。

最大の理由は、

　『希望に叶う不動産にはなかなかめぐり逢えない』

からです。

確かに、納める税金は少ないに越したことはありません。
しかし、遅かれ早かれ、資産が増えれば税金は納めざるを得ません。
数万円(!?) の差額の税金を節税(!?)したいが為に、
不動産取得時の固定資産税の損得を優先させ、
お気に入りの不動産を見送ってしまうのはもったいない気がします
(購入予定の土地が永遠に買い手が付かないのであれば話は別です)。

不動産取得時の節税(固定資産税)!? も大切ですが、
それよりも、不動産取得時にかかる総費用の観点から
購入・入居時機を判断されてみてはいかがですか。

例えば、

・ 希望に叶う土地を見つけた <- その土地をぜひ購入したい。
・ 間取りや仕様等はじっくり検討したい <- 後悔したくない、予算内におさめたい。
・ 引っ越しは繁忙期を避けたい <- 無駄な費用はおさえたい。

等のお考えがあるとすれば、

"土地購入は即日、建物設計はじっくり9月一杯、入居は年明け2月中くらい"

と、スケジュールがみえてきます。

お礼

『希望に叶う不動産にはなかなかめぐり逢えない』
おっしゃるとおりだと思います。
ご意見いただき、少しでも損をしない方法をと考えるあまり、視野が狭くなっていたかもしれません。
あらためて考えてみると、今の土地は、ほぼ「希望に叶う不動産」だと言えます。
税金ばかりにとらわれず、もっと広い視野で考えて判断していきたいと思います。
ありがとうございました。

回答No.3

o24hit

こんにちは。

○純粋に固定資産税だけで考えますと

・固定資産税は、毎年1月1日現在に登記簿に所有者として登記されている方にその年度分の固定資産が全額課税されます。

・つまり、購入された日より、所有権の移転登記をいつされたかが重要です。
　土地購入が登記と言うことでしたら、(3)が一番お徳になります。とりあえず一年分は前の所有者に課税されますから。

>年内に土地を購入するとH18年度分固定資産税の残りは日割りになる

・これは税制で決められていることではありません。あくまでも1月1日に登記していた方に全額課税されます。
　ただし、売主、買主の間で、日割りにすることにされることはよくあるケースですから、そういう当事者間の取り決めですね。

お礼

土地が現況更地なので、年内に土地を買うと、固定資産税の残りが日割りになったとしても、割高ってことになりますよね。それも考えると年明けに購入する方が、いろんな準備も進められるのでお得ですよね。
ただ、その土地が来年まで残っているかどうか・・・。
もうすこし考えてみます。
ありがとうございました。

回答No.2

walkingdic

>どの方法が一番お得になるのでしょうか？
(1),(3)あたりですね。まあ強いて言うと(1)の方が出来るのであればよいかなと思いますけど、あまり急いで失敗するよりは(3)の方がよいとは思います。
ただ土地が来年に購入するまで残っているという可能性があればよいのですけど、可能性が低ければ(2)もやむなしではないかと思いますけど。売買契約は締結するけど売買は来年というのは売主は承諾しないでしょうから。

>H19年1月1日現在で「更地」扱いになり、固定資産税は評価額の70％になり、H19年度は建物に関しての固定資産税はかからないという話も耳にしましたが、本当なのでしょうか？

固定資産税の評価額の７０％を課税するということはありません。固定資産税の税率は１．４％ですよ。
場所により都市計画税の０．３％が加算されますけど。
厳密に言うと、固定資産税評価額から更に課税標準額を出してそれに税率をかけます。

なんにしても、更地扱いであり、宅地に対する特例の減税は受けられませんので、高いのは事実です。
（一定基準までは税額が１／６になる特例が不適用ということです）
日割り計算はしません。年単位です。

>また、その場合、住宅ローン減税はH19年度の入居扱いになるのでしょうか？
はい。来年居住であれば今年は受けられません。

>年内に土地を購入するとH18年度分固定資産税の残りは日割りになること
そうです。

>条件的に小規模住宅用地の特例（1/6）を受けられること、などがあるのですが
はい。その認識でかまいません。
ただ正確にいいますと、固定資産税の特例は年内居住ではなく、年内に表示登記完了ですね。
（表示登記は完成間近で登記できます）
住宅ローン減税は居住年です。

お礼

年内に土地を購入して来年に入居したのでは、
土地が「更地扱い」で固定資産税はやっぱり高いということですよね。それはマズイ・・・。
登記の件も勉強になりました。
スムーズに事が進めば、年内に完成間近までもっていけそうなので、その線で頑張ってみようかと思っています。
ありがとうございました。

回答No.1

X-trail_00

固定資産税は日割りでは？
住宅ローン減税を考えると今年。
http://www.mof.go.jp/jouhou/syuzei/siryou/063.htm
これから年々減税額が減りますよ
今年に買えば今年の所得税がmax30万円返ってきますが
来年ならmax25万円しか返ってきません。

買う物件、ローン金額、収入が
3500万　3000万　600万　とかなら今年でしょう
2500万　2000万　500万　なら来年でもいいかもしれません。

お礼

住宅ローン減税を考えると、やっぱり今年度中ですよね。
固定資産税のことも考えた上で、差し引きどれがお得か、となると・・・わからなくなっちゃうんですよねぇ。
もう少し勉強が必要ですね。
ありがとうございました。