共有部分について

質問

うちの、部屋なんですが、下からの臭いなどが食事を作る時など、臭ってきます。
これが、発覚したのが、住んでから、1ヶ月も経たないうちです。
前にひどい時には、煙が部屋中に充満しました。
で、ここのマンションはどういう構造になっているのか？って聞いたら、
換気扇の部分の配管工が共有部分になっているみたいなのです。
コンロの下に物置ける場所の部分の壁がかなり開いていて、
そこから匂いがきてたみたいなんです。
そこをふさいで欲しいとお願いしたところ、
今、応急処置として、ガムテープでふさいでるだけです。
だから、ちゃんと、工事をしてほしいとお願いしたところ、総会で話し合うと言う事でした。
結論としては、1ヶ月後に、理事が代わるから、
それまでは、我慢して欲しいみたいな事を言われました。
でも、それから、また、話し合って結論を出すと言うことでした。

何か、聞いた話によると、理事が認めないみたいなです。
「そんな事くらいで、金は出せん」とか言ってるらしいです。
かかる費用は、20万程度らしいです。
で、管理会社の人も弱い人なのか、理事に対して、強く言う事が出来ません。
ちゃんと、払ってるのに、入ってきたばかりだからとか関係あるんですか？
今は、住んで3ヶ月程なんですが、全然話が進みません。
それから、中にはいっていた、不動産屋の人ががいたんですけど、
今日になって知ったのですが、さっさと先月末で辞めていたそうです。
これって、無責任ですよね？？
一応、連絡をした所、辞めたけど、最後までちゃんとうやるとは言ってくれてますが信じられません。
腹が立ちますし、精神的に参りそうです
欠陥住宅を売ったのと一緒じゃないですか？
このような場合はどうしたら良いんでしょうか？
訴えることは出来ますか？

回答No.4

yachtman

質問者様が区分所有者なら、集会を開いてくれないことについてでしたら、訴える必要もなく、団体訴訟することもなく、集会を開くことが出来ます。
区分所有者の５分の１以上で議決権の５分の１以上を持っている人は、管理組合に集会の招集を請求することができるのです。(区分所有法第34条)
しかも、集会の招集を請求しても、集会の招集の通知がなかったとき、その請求をした区分所有者は、集会を招集することができるのです。(区分所有法第34条)
ちなみに、私は理事ではなかったとき、区分所有法第34条を使って、私が集会を招集のうえ集会の議長をしたことがあります。

売買契約基づく瑕疵担保責任は、設備等については質問者様の専有部内に設置であれば問えます。
階下の専有内の設備の不作為で起こった煙・臭気が、質問者様の専有部内へ及んだときときは、売主に瑕疵担保責任を問えません。
この場合は、階下の区分所有者に損害賠償と被害の再発防止の請求をすることとなります。
ちなみに、宅地建物取引業者が作成する売買契約書は、売主の瑕疵担保責任免除条項を書き込むことが通常ですのでご注意下さい。

対処してもらうまで、一方的に管理費(共益費)を減額したり、支払い拒否すると言って交渉することは厳禁です。
本件被害と管理費(共益費)負担義務は関係のないことですから、もしも一方的に減額したり支払い拒否したら、賃借の場合賃貸借契約違約解除に、所有の場合区分所有法に基づく明渡訴訟になる覚悟か必要です。

管理会社が理事に対して強く言う事が出来ないのは当然です。
管理会社のお客様は区分所有者全員ですが、区分所有者のリーダーである理事達は会社で云うと取締役員会に当たります。
一般の区分所有者よりも、取締役員会に当たる理事達に低姿勢になることは不可思議ではありません。
管理会社も、慈善ではなく商売として管理業務に務めているのですから、お客様のリーダーに強く喋らずに管理業務解約される危険を避けようと努めて当然です。

私が質問様の立場なら、現理事長に「本件発生箇所が共用か否かの確認議案」「共用だった場合の改良施工の承認案」を議題とする集会開催を請求します。
それでも、集会の招集の通知がなかったときは、ご近所に声かけして区分所有者の５分の１以上で議決権の５分の１以上の賛同を取ったうえ、管理組合に集会の招集を請求します。
それでも、集会の招集の通知がなかったときは、私が集会を招集のうえ、集会の議長を務めて議案を審議します。

マンション管理士に相談することも悪くありませんがお勧め出来ません。
この資格は、受験資格(http://www.fp-guide.jp/mankan/103/index.html)に実務経験さえ問わないためマンシン管理オタクが取得していることが少なくありません。
そのためhttp://mogawa19.kiy.jp/yybbs/yybbs.cgi?page=15の「Ｍ管理士登録要件にせめて区分所有管理士登...」欄記載の通り、管理会社に勤めた経験もなく建築に無知でありながら「私はＭ管理士だ」と強く主張して引っかき回すことが散見しています。
区分所有管理士(http://c11kjzbz.securesites.net/kanrishikai/)は、受験資格に実務経験を問うているので、経験に基づくアドバイスが得られます。
もしも、誰かに相談しようとお考えなら、区分所有管理士をお勧めします。

参考URL：

http://www.mansionadvisor.com/mansion_law/k130.html#34

回答No.3

estate

こんにちは。

まず、賃貸なのでしょうか？　分譲(新築・中古)を購入されたのでしょうか？　

交渉の余地として、「その対処をしてもらうまでは、共益費、管理費の方は、減額させて頂きます(払いません)」と言う旨を伝えて、交渉しましょう。

相手が条件を出すときは、こちらも条件を出しましょう。　でないと、相手は時間をかけるだけです。
早く対処うぃてもらう為には、それなりの時間の制限と対処しなかった場合、どうするかを文書で提示してもらって、それを保管しておきましょう。

それと、もし分譲であれば、共有部分なので、各所有者で持っているものなので、他にもそういった欠陥がないかとか、近隣の方と相談して、団体訴訟をおこすのも一つの手ではないでしょうか。

回答No.2

noname#65504

状況がよくつかめないのですが、共有部分か専有部分かにより対応が代わります。

＞コンロの下に物置ける場所の部分の壁がかなり開いていて

こう書かれているということはその壁は、構造体ではない壁でしょうから、共有部分か専有部分かどうかの判断は個々の状況で代わるものと思います。

共有部分または専有部分と断定できない部分でしたら共有部分と見なし扱いになりますので、マンション管理組合の管轄になります。
２０万という修理代が共有部分の変更に当たらない軽微な変更に該当するかどうかは微妙ですが、共有部分の変更に該当する場合は、理事長判断ではなく管理組合集会による決議を経なければなりません（３／４以上の賛成票が必要）。

そうでない場合も、過半数の賛成を必要とする決議が必要なのが原則ですが、規約等で理事会などで判断できるようになっている場合もあります。

共有部分の場合は、集会を開いてくれないことについてでしたら訴えられる可能性がありますが、修理をしないことについては、理事を訴えることは難しいでしょう。

また、その壁が専有部分でしたら修理代などは自己負担です。

以上が区分所有法に基づくその修理代負担者についての説明でした。

次に売買契約基づく瑕疵担保について説明します。
契約次第では瑕疵として売り主に損害賠償を求めることができる可能性がありますので、売買契約書などもよく確認した方がよいです。新築の場合は分譲マンションなら売り主が宅地建物取引業者であるのが普通なので、最低２年はついているはずです。中古の場合は売り主が個人のことが多いので、ついていないこともあります。訴えられるかどうかは瑕疵担保契約によります。

ちなみに瑕疵については、仲介業者（不動産業者）の責任はありません。瑕疵について責任を持つのは売り主です。

まとめますと、
１．その修理が共有部分の修理になるのか専有部分の修理になるのかを確認する－区分所有法に基づく責任の明確化

２．瑕疵担保責任はどうなっているか売買契約を確認する－売買契約に基づく売り主責任の明確化

以上の２点をご確認下さい。

回答No.1

zorro

話し合っての結論が工事はしないというのであれば、個人で対応するしか方法はありません。どの位の隙間があるか解りません。建築相談室で相談してみてください。

参考URL：

http://www.tokyokenchikushikai.or.jp/guide/soudan/index.html