店舗賃貸契約書の有効性(長文です)

質問

賃貸契約書について質問したいと思います。
私が賃貸している物件は5階建ての2階部分です。　　　仲介者に契約前に1階入り口(共用部分)に誘導の電飾看板を設置したい、電気は共用コンセントから引きますので別途請求してください。と申し出ました。大家さんに確認してOKがでれば設置しても構いません。確認後OKが出る)ただし看板図面を提出してください。とのことでした。
契約前看板の概要を直接大家さんにお話し了承を得ました。
工事中に私と工事責任者大家さんで現場確認して口頭で了承し図面をお渡ししました。
その後営業も始めました。2ヵ月後
看板について他テナントからクレームが出ました。
当方にも共用部分に看板はだめだ。撤去しろ。俺が認めてないからだめだ。といわれました。このような調子で大家さんにもクレームを出し続けた結果大家さんと仲介者から看板を取ってくれないか？と言われ何度か話合いが持たれましたが、なかなか進まず、ある日突然看板設置は契約書には看板などを設置する場合は書類で承諾と書いてあり書類がないので違法なので撤去しろ。と通達されました。
相手のほうは弁護士を使い契約書の有効性を訴えつづけます。
当方はその後の工事責任者を含めた現場説明および着工後しばらくなにも言われなかったこと。また話合いの中での看板は認めたが
サイズが思ったより大きかった。と言った大家さんの発言(ボイスレコーダーで録音してあります。)
と付帯設備電気代として請求されつづけていること。
などがあります。しかし相手側からは契約書上違反しているので即刻撤去してほしいと言われています。
代替案として撤去しても構わないが看板が設置できない分の賃料の値下げと設置した看板製作設置費用および撤去費用を求めています。しかし相手は撤去費用だけ負担するがあとは一切応じない、ということです。
当方に勝算はあるのでしょうか？

回答No.3

akaruikurasi

店舗賃貸物件を持つ大家です。あくまでもこの質問投稿をさらっと読ませて頂いた私（法律知識ナシ）の感想で、という事で答えさせて頂きます。

入居時に一旦大家さんがO.K.出した訳ですよね。そして2ヵ月後に他のテナントからクレーム。大家は慌てふためき、話し合いがつかないので、契約書を助っ人に持ち出した・・・と。

勝手な大家だなと思います。他テナントから色々と言われ収拾がつかなくなってしまったんでしょうね。

「契約書」は「一般賃貸借契約書」ですか？（公正証書ではなくて）
「賃貸人と賃借人とで異議が生じた場合は、互いに信義を重んじ誠意を持って協議する」と言うニュアンスの言葉がどこかに書かれてあるはず・・・

相手が弁護士をたててきたところからして、もう強気で行くしかないのでは？大家が承知したので設置したんだと言う事を強く主張すればよいと思います。

補足

ありがとうございます。大家の立場からでも勝手だと思われますか？
契約書は公正証書ではありませんので賃貸人と賃借人とで異議が生じた場合は、互いに信義を重んじ誠意を持って協議する」と言うニュアンスの言葉がどこかに書かれてあるはず・・・
は書いてあります。ただ相手からは私が契約違反でこちらも譲歩している。と主張していますが・・・

回答No.2

kyoheii

こんにちは。

　ご質問の内容をまとめると、店舗の賃貸借契約について、大家さんとの口頭による合意と契約書面による合意のいずれが優先するのかということであろうと思われます。

　質問者は、契約前に大家との打ち合わせを行い、看板を設置していますね。しかも、その看板は、質問者が営業を行うために設置するものだったのでしょうから、大家さんはそのことを認識した上で、これを了承し、質問者と契約しているはずです。

　したがって、質問者と大家の間には、看板を設置することを条件として賃貸借契約を締結する意思があったことになります。

　その後、賃貸借契約を書面にされたのだと思いますが、いくらその書面に看板設置の承諾書面が必要である旨が書かれてあったとしても、それは、看板設置を全面的に禁止するものではなく、看板を設置しようとする際には、事前に大家に相談をし、承諾を得て、トラブルを未然に防止しようとしたものであるはずです。

　そうすると、質問者は、書面による承諾こそないものの、契約締結に至る過程で口頭による承諾を得ているうえ、看板設置の現場確認に大家も立ち会い、異議を述べていないようですから、事実上、上記の趣旨で設けられた契約条項には違反していないことになります。

　むしろ、看板設置を容認した大家が、(1)承諾書面を質問者に渡していない点及び(2)契約条項を盾にして、質問者に費用負担させてまで撤去させようとする点に非があるのであり、大家の側が契約に違反しているといえます。証拠もいくらかあるようですから、仮に裁判にでもなったとしても、それらをうまく利用すれば十分に勝算はあります。

　おそらく、大家は、他の賃借人が出て行き、賃貸収入が減少することを恐れているのでしょう。大家の弁護士にしても、質問者の方が有利だということは分かっていると思いますよ。

　最後に、金銭面での解決の点ですが、看板を設置できることを信頼したために質問者が被った損害については請求することができます。具体的には、看板の製作・設置にかかった費用、撤去に要する費用、看板がなくなることによる営業上の損失などです。賃料についても、看板の設置ができなければその店舗を借りることはなかったということがはっきりしていれば、減額も可能でしょう。

　話を有利に進めようとされるなら、質問者も、弁護士等の専門家に話を聞いたように暗にほのめかすことや、一旦は設置の合意をした以上、承諾書面を質問者に渡さない大家が契約違反であること、合意をしたことの証拠や証人（工事責任者など）もあり、裁判に訴えてもらっても構わないことなどをそれとなく指摘することが効果的だと思います。

補足

ありがとうございます。知り合いの弁護士さんには相談してますが、本来大きな判例の弁護士の方らしく
契約書にはうたってないから私が負ける可能性があると言われました。あまり乗る気ではないのかもしれません。このまま自分で解決するか、弁護士さんにお願いするか迷っています。正直とばっちりのような形なので弁護士を立ててまでやることなのか疑問に思っています。

回答No.1

hachi2191

契約に至る経緯，契約書の詳細な内容などより具体的な事情がわからなければ何ともいえません。それも文章のやり取りだけでは判断は難しいでしょう。
相手も弁護士に依頼されておりますし，弁護士に直接相談されるのがよいと思います。

お礼

ありがとうございます。