アパートを解約するには

質問

大学に通うため一人暮らしをしています。このたび家族の転勤で大学のある街に家族が引っ越してきます。
そのため私も家族と暮らそうと個人経営のアパートの大家に話すと４年契約しているため１年で出て行くのは契約違反だと言って了承してくれません。
家族は実家に住んでいて家賃は必要なかったのですが引っ越してきたらアパートを借りるので家賃が発生します。
　同じ街で２つのアパートを借りたら家賃だけで高額な金額になってしまいます。このような場合でも解約できないのでしょうか？
　解約時にはある程度のお金がかかっても構わないのですが。皆様おしえてください。

回答No.2

m_inoue · ベストアンサー

大家してます

貴方の大家は間違っています

契約違反では有りません、契約に則って解除する事になります

契約の内容次第ですが、

普通は「短期解約違約金」が定められています

わたしの物件では家賃の１ヶ月分が違約金です

契約内容が良く理解できないのでしたら、仲介業者を介しての契約でしたらそちらと相談して下さい
教えてくれます

普通の契約で考えてみましょう

・３／２０解約希望申し込みなら
・４／２０以降を退去日にしましょう
この日以前だと退去通告日違反で１ヶ月分の違約金
４月の家賃は日割りか４月分を支払う
・現状回復の修繕費の精算

以上で退去できます

大家に解約したい人を留める権利は有りません

安心して下さい

お礼

そうなんですか。ありがとうございます。契約違反だと言われたので解約できないと思ってました。しかし大家さんは何度行っても契約違反としか言いません。これから大家さんには何て言えばいいのでしょうか？たびたび質問すみませんが教えていただけないでしょうか？

回答No.13

adviserX1

コメントありがとうございます。adviserX1です。

＞ありがとうございます。ちかくの支部に相談でいいんですか？
今回のケースの場合も本当に深刻な金銭問題です。不動産屋さんが
頼りにならなかったり、頑固な大家さんですとなお更と思います。

私もお客様からは頼りにされてるかどうか分かりませんが...
...(　= =) トオイメ

不動産に関する相談なら、何でも乗っていただけますよ。
(*゜▽゜)ノ

お礼

お答えありがとうございます。

補足

相談した結果このケースの場合３ヶ月程の違約金で出て行くことが可能のようです。
その違約金は敷金から引くことが出来るので少ないお金で解約できるとのことでした。

その旨を今日、大家に言ってそれでもだめでしたら内容証明に決断します。

回答No.12

phj

＃5です。

ほかの方の説明もあるように、４年でも解約手続きの定めがないものは、大家側の落ち度（配慮義務違反　民法及び消費者保護法、もしくは重要事項説明義務違反　不動産取引法）です。

前にも書いたように、民法では違約解約金は３ヶ月と規定してますから、＃１０に記載のある裁判による和解が３ヶ月～６ヶ月というのはそれを踏まえてのことです。
また４年契約は、更新手数料など借主（貴方）のほうにもメリットがあると思われますので、今回は最大６ヶ月を覚悟したほうが良いでしょう。（ただし、貸主側にも落ち度がありますから、どこまで相殺されるかは、話し合いまたは裁判しだいです）

また退去に関してですが、＃１１の方法で内容証明で退去宣言し、大家のことを気にせず退去するのがよいと思いますが、そのままだと損害賠償請求をされる恐れがありますので、妥当と思われる解約金と原状回復費（できれば業者に見積もってもらった金額）を法務局に供託し、その旨を内容証明にも明記しましょう。また敷金を入れてある場合は、解約金と相殺する旨も明記しましょう。

また別の見地から大家の不当性を見てみると、大家が言っている１年間の空室は貴方の責任ではありません。
そのような大家の損失を、本来もらえるはずの利益という観点から、逸失利益といいますが、今の時期なら直ちに新しい入居者を確保できるはずですから、１２ヶ月の逸失利益が発生するとは考えられません。

どうぞ胸をはって、退去なさってください。
供託手続き↓

参考URL：

http://www.moj.go.jp/MINJI/minji07.html

お礼

ありがとうございます。

強気の態度で大家に挑みたいと思います。

親と相談して内容証明も視野に入れ参考にさせて頂きます。

行政書士事務所に行って相談すればいいのですよね？

回答No.11

m_inoue

＃２です

先ほども書いたとおり、裁判になっても３ヶ月分の支払で済みます

内容証明郵便で意志を再度告げて勝手に退去してください

「○月○日に申し出ましたとおり退去させていただきます」

申し出をした日付は必ず書きましょう

それで勝手に引っ越しすれば構いません

恐らく大家も裁判はしてこないでしょうが、
裁判になっても過去の判例からも３ヶ月程度の違約金しか認められないでしょう

貴方にとってそれ以上不利になることはありません

敷金は２－３ヶ月でしょうからちょうど違約金か少しの追加になるかも知れません

なぜ貴方がそんなに弱気になるのかが私には理解できません

契約は守るべきものですが「理不尽」な要求は断固抵抗するべきです
自分だけのことでは済みません、後に続く方のためにも抵抗しましょう

不当な大家は、まともな大家にとっても敵です

大学生専用のようなマンションでは４年契約自体はあるそうです
でもそれは「途中の更新料を軽減してあげたい」が目的のようです

貴方の大家のように４年間の利益確保のためでは有りません

特約に書いてあれば最大６ヶ月くらいの違約金は認められるようです

お礼

すみません。
少し弱気になってました。

今週中に決着をつけたいと思います。

回答No.10

m_inoue

＃２です

不動産屋に聞いてみました

・仲介業者経由での契約だと解約規定のないものは違法（重要事項説明の義務が有るそうです）

・大家との直接契約なら一応は契約に違法性は無い
（契約自由の原則）

と、言うことでした

ただし、「期間の定めのある契約」でも過去の判例では突然の中途解約は、

・大家側からなら６ヶ月の事前通告

・入居者側からなら３ヶ月の事前通告又は３ヶ月分の違約金

これで和解もしくは調停になることがほとんどだそうです

実際の判例までは調べられませんが、そのあたりが話の落としどころのようです

頑張って交渉してください

裁判では勝てても時間と費用が掛かります、なんとかまとめてください

お礼

皆様本当にアドバイスありがとうございます。
お礼が遅くなりすみませんでした。

大家はどうしても一年間は解約させないつもりです。
おかげで引越しの準備もできません。

今日は親に連絡してもらいましたが結果は同じででした。もう半分諦めモードです。

たしかに解約させたくない大家の気持ちも分かりますが家庭の事情も少しは理解してもらいたいです。

皆さんの真摯な回答に感謝しています。

この問題が解決するまで回答を締め切らないをお許しください。
こんな問題誰に相談していいか分からないので。

回答No.9

adviserX1

はじめまして<(_ _)>　不動産業に従事している者です。

うちの地域では、その様な話は聞いた事ありません。
asanbさんにとりましては、すごく酷な話ですね...。

asanbさんが締結された契約内容は分かりませんが、基本的に
「借地借家法」により、賃借人は保護されています。この法律は
"賃借人に不利な特約等は無効"と記載されています。

詳しい内容は、asanbさんのお住まいの宅地建物取引業協会の支部へ
相談された方がいいと思いますよ(*゜▽゜)ノ　

私の見解からすれば、asanbさんは解約できます。すぐには無理かも
しれませんが、相当の期間内(１～２ヶ月）に解約できるはずです。

違約金の支払い等はあるかもしれませんが、この契約内容はasanbさんにとって不利すぎますよ！！

参考ＵＲＬとして、全国の宅地建物取引業協会のＵＲＬを書いておきます。

また、「借地借家法」という法律の参考ＵＲＬはこちらに♪
→http://www.houko.com/00/01/H03/090.HTM#s3

参考URL：

http://www.zentaku.or.jp/

お礼

ありがとうございます。ちかくの支部に相談でいいんですか？

回答No.8

run-chan

少し事例が異なりますが下記のサイトでの回答が参考になると思います。

大家さんは別の賃借人を探せるのですから、
１年分の賃料は大きすぎると思います。

参考URL：

http://www.asahi.com/housing/soudan/030515.html

回答No.7

m_inoue

＃２です

解約の記述のない契約？

その大家さん、かなり法律に詳しい方かも知れません

民法の通りに解釈すれば契約は解除できません

ただ、今は消費者保護法などによって世の中の流れが変わってきている事をしらないだけかも？

今日、ちょうど不動産屋との打合せが有りますからそこで一度聞いてあげましょうね

おそらく最悪でも３ヶ月分の違約金で収まるとは思います

それがまかり通るなら、うちの契約も違約金条項は削除しようかな？．．．（爆）。

４年間の期間や解約条項無し．．．かなり手強い大家のようです

大家のための賃貸情報
http://www.geonetwork.co.jp/qa2002-9.htm

回答No.6

run-chan

今回は敷金の返還が問題になるのでしょうね。

大家さんが『４年契約＝４年分の家賃の確保確定』と
勘違いしているのかも知れませんし、あなたが若いのでなめられているのかもしれません。

違約金の支払い（１ヶ月程度）で解決できる話だと思います。契約書に記載されているはずです。記載されていないのであれば払う必要は全くありません。

大家さんとこれ以上の話ができないようであれば、解約と敷金の返還を求める内容証明郵便をだしておくと良いと思います。ご自分で郵便局から出すことも可能です。請求の事実の証拠とするためです。書式はインターネットで検索すれば出てくると思います。行政書士さんに頼んだ場合は１～３万円くらいかかります。

お礼

もし話合っても理解してもらえないときは内容証明も最終手段として考えることにします。
どうもありがとうございました。

補足

今日時間が出来たので大家に会ってきました。
しかし結果はダメでした。
皆様にアドバイスしてもらった通りに話しました
そしたら一年たったら出て行っていいといいました。
もし今出て行くなら一年分の家賃を払えと言います。
契約書には解約の文字が一切なくてこまっています。

このままあきらめるしかないのでしょうか？

回答No.5

phj

どのような契約でも契約されていればすべて通るというわけではありません。

特に解約方法が書かれていない場合は、大家側の落ち度（配慮義務違反）にあたります。
本当は専門的知識のある方に間に入ってもらうのが良いでしょう。

４年の契約でその間住み続けなければならないという契約自体が公序良俗違反として認定される場合もありますが、長期契約により借主（貴方）にメリットがあるならそれは相殺されます。

一応、民法で解約権は３ヶ月前の申し入れにより解約できるとなっています。

参考URL：

http://www2u.biglobe.ne.jp/~tk-club/mei-joubun/mi/minpou/0617.htm

補足

参考ＵＲＬ見せてもらいました　
期間の定めのない賃貸借の解約の申入れとありますが
４年契約とは期間の定めあるということには
ならないのでしょうか？
教えてください

回答No.4

timeup

結論：解約可能です。

珍しい大家ですね。　私も賃貸物件をビル・倉庫や店やアパートを日本に持っていますが、そういう事が出来たら、うれしいです(^_^;)

不動産屋は通していないのでしょうか？　
４年契約と言うのもアパートの賃貸では珍しいですね（４年制大学で卒業まで契約更新が要らないならそれだけ有利だったと思います）。　
不動産屋を通しての紹介・契約ならその不動産屋に言いましょう。
少なくても不動産屋を開くためには宅建免許が必要で、それが通らないという程度の知識がないはずはありません（私の知識は一回目の大学卒業時に取ったものなので、期間は違っている可能性もありますが、契約解除は出来ます）。

珍しい契約期間が大学を通しての紹介なら、学生課に相談して下さい。　今の時期なら入るから大家も五月蝿くないはずですが。

契約書がなくても、一般契約と同じになりますので、一ヶ月の予告か、一か月分を払うことで解約が出来ます。

もし、先方が受け取り拒否などをするなら、内容証明でその旨を送りつけて、代金は公的機関に預ける方法があります。　
支払いが銀行引き落としなら、銀行に言って、その引き落としは契約解除になったので以後は引き落とししないように言って下さい。これは電話ででも出来ます。

お礼

ありがとうございます。月曜日に大家にいってきます。
またなにかありましたら補足にて質問させてもらいます。