住宅ローンの賢い返済方法は・・・。

質問

住宅を購入してから２年を過ぎた今日この頃の私ですが
現在３年固定金利にて返済しております。
この返済方法を選んだのは単に一番金利が安いからで選びました。購入後は仕事の残業が増えた為、思ってたより貯金が出来、３００万位繰り上げ返済をと考えております。
また、この機会に今年で３年固定の満期を迎える為、（ほっておくと自動に変動金利になるので）以後の返済をどうするかいろいろネット等で調べてるのですが結局、どの返済方法が良いのか判断がつきません。調べるからに長期固定がほのめかされてますが、現状だけで見ますと金利差より算出しますと毎月２万近く増えるようになりますので、どうも判断がつきません。
『結局は個人の考え』と言われかねないのですが、ニュートラルな考えとしまして長期固定がやっぱり良いものなのでしょうか？
また繰り上げ返済は固定時の手数料を考慮しそのまま１度変動金利に移行してから返済し、必要であればまた直ぐに固定に変えたらとも思ってますがこの考えはいかがなものでしょうか？

ちなみに私は決して絡な返済が出来てる訳ではありません

私の考えのポイント
(1)返済方法は長期固定がやっぱりベストなのか？
今の短期固定の金利から長期固定の金利までまだまだかかる気がしますが、簡単に上がるものなのでしょうか？
(2)繰り上げ返済のタイミング
・住宅ローン減税期間中でもあるので返済金額が減ると減税額も減る？
・変動金利時になったら返すべきか？
(3)今のスタンダードな返済方法は

まだまだ勉強不足の無知の者ですが何方か
良い知恵、サイトありましたらご教授宜しくお願いします。

回答No.2

a26 · ベストアンサー

住宅販売側からで言えば
1）金利選択は人によりケースバイケースです。
　常に繰上返済を意識しているならば、低金利で借りてどんどん返す。とにかく安定した返済額なら長期固定でしのぐという感じではないでしょうか。
　barubiさんの場合、2年間で300万円は結構すごいです。今後、数年間同じように貯められるなら、短期固定でも良いと思いますが・・・心配なら5年くらいの中間金利にしてみては。

2）残元金が控除対象額より少なくなれば減税額は減りますが、繰上返済した分余計な金利も払ってないですよ。
　銀行によりますが、ローン特約期間中は繰上返済できないところもあります。

3）まだ短期固定の人も多いですが、やっぱりこれも返済の考え方しだい。
　優遇金利はスタートダッシュ型より全期間型の方が多いような感じがしますが。

お礼

ご教授ありがとうございます。
参考にさせていただき検討します

回答No.3

noname#35582

金融機関に勤務しており、以前住宅ローンを担当したことがある者です。

３年固定の固定期間が終わった後、ほっておくと自動に変動金利になるのですか？
変動金利に切り替わった後の金利優遇はどうなっていますか？
住宅ローンで固定金利選択型（固定－とは書いてありますが、実際には変動金利の一種です）を利用されていると、最初の借入時のみ金利の優遇がある場合と、特約をすることにより全期間店頭表示金利からマイナス何パーセントという優遇がある場合があります。
それによって、(1)のご質問への回答は変わってきます。
あとは残債務や返済期間によっても回答は変わりますが…。

もし、固定期間終了後は金利優遇措置がない－というのであれば、金利の面から考えても、
> １度変動金利に移行してから
> 必要であればまた直ぐに固定に変えたら
> この考えはいかがなものでしょうか？
これがベストです。
ただ、次に固定に変える時には短期よりも残り全期間固定を考慮のうえで、返済計画を立てられた方がよろしいかと思います。

繰上返済のタイミングについては、「変動金利になったら」はあまり関係ないでしょう。
固定期間が終わって金利が高くなるならその前に返す－方が有効です。
所詮、住宅ローン減税分は住宅ローンの借入利率よりも下です。

(3)については、(1)の回答とも重複しますが…。
微妙なのが「今年で３年固定」が終了されるという、「今年」が、今年の残り11か月弱のどのあたりかということです。
何しろ、量的緩和解除、ゼロ金利解除になれば状況は変わってきますから。
私自身（現在は融資ではなく資金運用を担当しています）は、金融緩和策解除の後、即、ゼロ金利解除とはならないと思っているので、「とりあえず変動金利になってもしばらくは様子見」を選択します。
その後はタイミングを計って、「もう（当分の間）金利が下がることはない」と考えたところで長期固定に変更する－というところですね。

お礼

ご教授ありがとうございます。

回答No.1

ipa222

１　長期固定がベストですが、いつのタイミングから金利が上昇するかは、はっきりしていません。
金利は、あがるときには急上昇します。

２　残額が減ると減税額も減ります。返済が得か、減税が得かは計算してみてはいかがでしょうか？

３　現在、新規にローンを組む場合、長期固定がスタンダードです。

お礼

ご教授ありがとうございます。
参考にさせていただき検討します