諸費用の相場について教えてください

質問

建売を青田買いしまして３月にローン実行予定のもの
です。川崎市で価格は4320万です。土地は85平米、
建物96平米です。
諸費用について詳細内訳を聞いたところ、
登記料約40万、表示登記料86000円といわれました。
詳しいことは決済前にならないとわからないと言われ
ましたが、そんなものでしょうか？

どこかのＨＰで3500万のマンションの例があってだい
たい同じくらいかこれより少し高いくらいと思ってい
たら思っていたのより２倍近く高くてびっくりです。

夫婦２人で共有持分にするので登記が２倍分必要に
なってしまったのでしょうか？
銀行ローンの登記は２人目は半額にしてくれるのに。

司法書士が業者指定の人なのでお高めなのでしょうか？

なんだか予定が狂ってカーテン代分が諸費用で消えて
しまうような気がしてきました。

自分で計算してみたいのですが、ＨＰの説明が難しく
て頭が悪くてよくわかりません。
建物評価額をどうやってだしたらよいかわからず、
どうやって計算したらよいか教えていただけないでし
ょうか？

よろしくお願いいたします。

回答No.1

walkingdic · ベストアンサー

>登記料約40万、表示登記料86000円といわれました。
そんなに大きくはずしている値段ではないとは思いますが、正確なところは土地の固定資産税評価額がわからないとなんともいえません。

>詳しいことは決済前にならないとわからないと言われましたが、そんなものでしょうか？
そうですね。大体近くならないと司法書士に依頼しませんのでね。
あと、登録免許税が今年３月末で特例がなくなり移転登記では１％から２％になるのでそれで見積もっている可能性もあります。（ただ今開催中の国会で税制改革案がそのまま通れば延長されます）

>3500万のマンションの例があってだいたい同じくらいかこれより少し高いくらい
マンションとの比較は意味がないですよ。

一番高いのは土地の所有権移転登記にかかる登録免許税ですから。
マンションの場合は建築費用の割合が大きいので、それだと保存登記をいきなりやるから０．１％と土地の移転登記の免許税の１／１０なのですからね。
http://www.taxanser.nta.go.jp/7191.htm

>夫婦２人で共有持分にするので登記が２倍分必要になってしまったのでしょうか？
>銀行ローンの登記は２人目は半額にしてくれるのに。
これはほとんど関係ないですね。主にかかるのは免許税ですから。

>司法書士が業者指定の人なのでお高めなのでしょうか？
さあ、通常手数料は土地・建物両方とすると５～７万程度であれば妥当なところではないですか。
表示登記の費用の８．６万というのはリーズナブルですし。（大体９万程度です）

>建物評価額をどうやってだしたらよいかわからず、
建物の保存登記に使う数値ですが、地域ごとに異なります。単位床面積あたりの標準価格を使って算出します。
「新築建物価格認定基準表」というものを使います。これは管轄の法務局に聞けばわかります。
東京で７．９万／ｍ２ですね。

ただ先に書いたように税率は０．１％（特例の今現在）程度なのでこちらはあまり金額には影響しませんよ。

一番高いのが土地の移転登記の税金ですから。

お礼

お礼が遅くなって申し訳ありませんでした。回答していただきどうもありがとうございます。マンションと建売の違いや司法書士の相場や建物評価額についてもわかりやすい説明で教えていただき納得しました。土地の移転登記が一番高いのですか。お恥ずかしいですがまったく知りませんでした。おかげ様で安心できましたm(__)m

回答No.2

noname#17334

＃１さんが正確で詳しい答えを書かれていますので、補足程度に。
＞3500万のマンションの例があってだい
＞たい同じくらいかこれより少し高いくらいと思ってい
＞たら思っていたのより２倍近く高くてびっくりです。
マンションでも容積率が２００％の土地と４００％の土地では土地の面積が
倍半分違います。戸建てなら、容積１００％ならさらに倍です。
ちなみにマンションの原価を土地代３０％建物４０％経費ほか３０％とすれば
３５００万円の土地代は１０００万強
一方４３２０万の建物３０坪の建売原価は１３５０万強、土地が坪単価80万として２６坪で
２０８０万円、売値の２割は経費ですからこんな感じです。
つまり土地が２倍の価格差になる計算です。
それでも建物の評価をいれたら高すぎるというお話でしょうが
一方固定資産税評価額の算定というのは地方行政によって違うのです。
川崎市ことに田園都市線沿線の土地の固定資産税評価額は見直し（地価下落に伴う下方修正）が遅れていると思います。
１９９３年から１０年地価が１／3以下になっていたりするのに、もともと安いということで
固定資産税評価額を思い切って下げていません。それは地方税の貴重な財源ということもあるの
でしょうが、もう少しシビアに見直してしてもらいたいものです。

お礼

お礼が遅くなって申し訳ありませんでした。回答していただきどうもありがとうございます。マンションと建売の違いについて容積率の説明からもとてもわかりやすかったです。土地が狭くて建物がいっぱいっぱい建てられるほうが税金面などはお得なのですね。
うちも田園都市線沿線です！固定資産税が割高なのですか！毎年かかるものなので少しずつでも多くとられるのは困ります。再査定とか言うのをお願いしてみようかなと思います。貴重な情報を教えていただきどうもありがとうございましたm(__)m