築年数の古いマンションは賃貸可能？

質問

築２０年ぐらいのマンション（３ＤＫ）に住んでいますが、住み替えをする予定になっています。
このマンションを売った場合、二束三文（１０００万程）にしかならないため、
賃貸にしようと思っています。果たして借りてはいるものでしょうか？

埼玉の所沢から徒歩１５分ぐらいで、他にも２駅（徒歩１０分）利用可能です。

マンション自体のグレードはあまり良くないのですが、リフォームをしているので、室内はきれいです。キッチンはグレードの比較的高いシステムキッチンにしてあります。賃貸可能であれば、さらに、風呂をリフォームしようとおもってます。

ローンも終わっているので、家賃を相場より幾分安くすることはできると思いますが（総額７万円位？）、周囲にグレードの高い分譲マンションが沢山建っているので、比較されると、ちょっと心配です。なお、家賃を安くした場合、モラルのかなり悪い住民に入居される危険性も高いのでしょうか。

もし、賃貸可能であれば、今後、何年ぐらい可能でしょうか。賃貸情報誌をみると、比較的新しいマンションばかりの賃貸情報が掲載されていますが、古いマンションの賃貸は不可能なものでしょうか。

アドバイスいただければ助かります。

回答No.2

pachiku · ベストアンサー

「古い」から賃貸化できない、ということはありません。

大手でも、地元の不動産屋でも相談されることをお勧めしますが、そのとき、管理契約を念頭に置かれるとよいでしょう。

tanktanさんがどちらに住み替えるのかにもよりますが、遠方ですと管理に困ります。また、管理契約こそ「不動産屋にとっての安定収入」になりますので、最初から信用できる業者に相談されることをお勧めします。

賃貸条件なども、現地事情に詳しい専門家と話し合って決めるのがよいと思います。

ローンは返済済み、とのことですが、名義はtanktanさんお一人ですか？奥様との共有になっていますか？
tanktanさんのご職業が分かりませんが、賃貸収入は「不動産所得」になりますので、毎年確定申告が必要になります。

ちょっと気が早いかもしれまれせんが、賃貸人が決まったら地元税務署に「事業開始の届け出」を物件の名義人で提出することもお忘れなく。３ヶ月以内です。（奥様も名義人なら奥様の名前での届出も）
こうするとtanktanさんは「青色申告者」になり、１０万円の控除がもらえます。
奥様も名義人なら二人併せて２０万円の控除となり、大きい節税ができます。

他人に貸すときにかかった経費も、不動産屋への手数料なども全て「経費」です。
なお、確定申告の計算は「持分比」での按分になります。

立派なオーナー様になってください。

お礼

アドバイスありがとうございます。不動産屋はどのように探したら（選んだら）いいのでしょうか？駅前のチェーン店（miniminiとかエイブル）がよいのでしょうか？それとも町の小さな不動産屋がいいですか？小さな不動産屋だと、宣伝力がないのかなあと思っていますが、一戸だけの依頼でも親身になってくれるのではないかという気もします。
不動産の名義は配偶者の名義になっています。配偶者の所得は今のところありませんので、家賃収入が年間８０～９０万円（経費を引くと５０万位？）なら、無税と考えていいんでしょうか？

回答No.4

Rikos

賃貸できると思います。
古くても部屋の造りや、装備（システムキッチン）などを気に入る人はいますので。
お風呂を取り替えるのも、効果はあると思います。

家賃は相場より、下げない方がいいと思います。（借り手が交渉しない、借り手が見つからない場合を省き）

相場以上に安いと、事故物件（過去に何か事件があった部屋）と疑われる可能性があります。

賃貸人もその近辺で賃貸物件を探していることでしょうから、相場は知っていると思われます。
不動産屋さんに頼めば、相場の金額を教えてもらえますので、初めはその金額で賃貸人を募集されてはいかがでしょうか？

家賃が安くても高くても、モラルの悪い人に当たる可能性はじゅうぶんにあります。
以前借りていた部屋は、契約前に家主さんとの面談がありました。
借り手がどういう人か、ある程度の判断がつきますよ。

お礼

アドバイスありがとうございます。

とりあえず、家賃の方は不動産屋さんに査定してもらうことにいたします。面談の方も不動産屋さんに可能かどうか話してみます。

回答No.3

yohsshi

＞家賃を相場より幾分安くすることはできると思いますが（総額７万円位？）

所沢で徒歩15分でこの水準ならば借り手が付くと思います。
年数築20年ということをご懸念かもしれませんが、新築よりも広さと家賃の安さを基準に選ぶ人が多いと思います。（私は新築が割高だと思っていたので、それには拘りませんでした）

＞家賃を安くした場合、モラルのかなり悪い住民に入居される危険性も高い
これは家賃の高い安いだけで決まるものではないと思います（運、不運）。このリスクをゼロにすることは困難ですが、契約方法によりリスクを少なくすることは可能だと思います。法人契約を選択（個人契約の場合でも連帯保証人で判断）でかなり回避できると思います。
モラルの低い住人は他の不動産会社から紹介（問題者の押し付け）で来るケースが多いのでその辺もご確認になられると良いと思います。一度、契約してしまうと、家賃の不払などの理由なくして退去を迫る事は困難ですので、時間をかけた方が良いと思います。

お礼

アドバイスありがとうございます。

不動産屋さんから問題者と思われる方を紹介された場合、断ることは可能なのでしょうか？不動産屋からもう紹介してやらないといわれるのではないかと心配です。

回答No.1

tetsubun

相場より安いのはある程度強みになりますので賃貸仲介の不動産屋に
相談されてはいかがでしょうか。分譲と賃貸は直接的な競合とはあまり
ならないようです。（住宅ローンが家賃並とはいえ２，３年で転居される
ような職業の方には持ち家は不可能ですし）
また、不動産屋は情報誌以上の物件を持っています。
（情報誌の物件は情報誌自身の売上の為にきれいにしているだけなので
　本を鵜呑みにせずに。相談見積もり無料のところに行き
　折り合わなければ他に行けばいいだけのことです）
わからなければプロに任せた方がいい様です。

借りる立場からは家賃・間取り・内装以外に
・交通アクセス
・ロケーション（学校・スーパー等の生活環境）
・マンションの全体的な居住者構成（ファミリーが多いか単身者が多いか）
・ここ最近は管理体制も以前より重視されています。
（管理人や管理組合の有無、共用部分の整備状況、
　セキュリティ面での対策など）

また、内装や設備の改装を賃借人にある程度自由にさせるというのも
魅力的なセールスポイントの１つになります。
（一般の賃貸では借主が望んでも壁紙やセキュリティーの高い
　カギ・錠の交換さえままならず、公団に至っては
　柱に釘１本打つのもうるさい場合もあります）
もちろんその場合の契約は契約書にてどの程度範囲まで許容できるかを
盛りこんでください。（契約前に借主の要望を聞き交渉できればベター）

お金、契約と何かと面倒なことが多いですがあなたの財産ですので
手間をかけてでも納得のいく方法を探してください。

成功をお祈り申し上げます。

お礼

アドバイスありがとうございます。
不動屋に相談してみます。

３階建の計１２戸の小規模マンションなので、
共用部分の管理面は（外見）は周囲の高層マンションと比べると見劣りしますが、貸せるかどうか聞いてみます。