妥当な土地購入代金の計算

質問

19年前に土地60坪を購入し、持ち家を建てました。細長い土地だったので、60坪だけでは家を建てるのは無理で、約20坪を玄関と庭として、地主より借りました。合計約80坪です。仲介の建設会社（現在は、倒産している）の営業の方が、貸主と借主に、いずれ資金ができたら借主が購入をと話をしています。ただし、土地賃借契約書には、そのようなことは書いていません。
約20坪の賃借にあたり、一時金（何という名目か分かりませんが）を、坪当たり50千円で、約1,000千円支払っています。また、19年間の賃借料合計は、約840千円です。一昨年より、地主から盛んに土地を購入してほしいとの要望があり、私もやっと貯金がある程度できたので購入しようと思っています。しかし、購入金額をどのように計算するとリーゾナブルなのか分かりません。教えていただきたく。計算基礎となるようなデータは、以下の通りです。
・路線化：44千円/m2（借地権割合＝40％）
・初期に支払った一時金：21.3坪×50千円/坪＝1,065　千円
・19年間支払った土地代合計：842千円
・借地面積
　（正確に測定していなかった初期）：21.3坪
　（家を建てた後正確に測定）　　　：17.86坪
質問(1)：借地を買うときは、評価額の約半分くらいといわれるが、その意味。また、私の場合はどうなるのか。実際に購入土地代はいくらになるのか。
質問(2)：初期に何ゆえに、500千円/坪というような高額な金を支払ったのか。そこへ、アパートなどを建てて収入があるときの場合などが適用されたのか。
質問(3)：いま、一時金の過払い（21.3-17.86）×50千円＝172千円を返却要求可能か。
上記の通りです。よろしくお願いいたします。

回答No.2

walkingdic · ベストアンサー

>＊walkingdicさんの回答の下から2行目の「面積」とは、3.306m2/坪のことでよろしいでしょうか。
すいません、

>４．４万×６０％×面積×約２０坪
は、
４．４万×６０％×面積（約２０坪）
と書くつもりの間違いです。坪－＞ｍ２換算はその通りです。

>質問（4）：買取価格＝44千円/m2×3.306m2/坪×17.86坪－1,065千円＝1,533千円という考えもあるのでしょうか。土地価格が変動するように借地権価格も変動すると考えるのが妥当ですから、その考え方はかなりこちらに有利すぎて地主が了承するのか疑問があります。ただ面積の違いの反映程度は了承してもらう気持でというのは悪くはないと思いますけど。
ただそもそも路線価というのは市場価格よりも安いですからあまり極端だと難航するかもしれません。

>地主に話をしやすいのは、底地価格の購入でしょうか。
それはその通りです。

>質問（5）：登記料と売買委託手数料は、借主、貸主どちらが払うのが通常でしょうか。登記料は、購入する借主（私）だと思われますが。

所有権移転登記にかかわる費用は買い手が行うものですから買い手費用です。測量などで地積確定が必要であれば、それは売り物を明らかにするものですから売り手の費用です。
売買委託手数料というのが不動産業者への支払であれば通常売主、買主双方が支払います。
仲介させる業者はこの場合売り手も買い手も決まっているので、安くしてもらう交渉は出来るでしょう。

>質問（6）毎年地代を54,300円支払っています。これは高いのか、安いのか、妥当なのか、何か目安になる計算式が無いでしょうか。

ないです。その地域の相場がいくらなのかで決まります。

今回の話は地主が乗り気のようなので、こちらは強気で薦めて有利な条件に出来るケースです。逆に言うとこの立場の有利な時にあまり要求の度が過ぎて決裂するのもあまり望ましくありません。
というのも将来ご質問者なりその子孫なりが家屋を売却するという時には逆にこちらの方が売って欲しい立場になるわけですが、そのときに相手が難色を示すとかなり不利な条件での取引になり、結果としてあのとき買っていればという話にもなりますのでね。

まずはこちら有利の条件を提示して相手がどのように出てくるのか見極めてみればよいのではと思います。

お礼

walkingdicさん、本当にありがとうございました。自分が納得行く理解ができました。

回答No.1

walkingdic

(1) 借地を借りる場合、たいてい保証金として一定の保証金をまとめて支払います。で、それが大体土地価格の１／２程度ということになります。この値段は「借地権」の価格という考え方がなされます。
借地を購入する場合ですと、残っている部分を底地といい底地の価格で購入となります。

(2)意味は上記のとおりです。路線価が現在では安くなっているようですが、過去の借地権設定時の価格がわかるわけではありませんから、当時のことはわかりません。もっと土地が高かったのではと思います。

(3)当時その価格で了承したものをいまさらそういうことはできません。
仮に契約にそのような清算の規定があったとしても時効になっているでしょうし、通常契約では後から変更、清算するような形にはしないでしょう。

で本題である妥当な価格という意味では、現在の路線価が４．４万／ｍ２であり、借地権がその４０％として、残り６０％が底地の価格だから、４．４万×６０％×面積×約２０坪　がひとつの目安となるでしょう。

お礼

回答本当にありがとうございます。walkingdicさんのおかげで、かなりのことが分かってきました。
1.初期に支払った50千円/坪は、「保証金」というものですね。そして、私の場合の「借地権価格」が、21.3坪×50千円/坪＝1,065千円ということも分かりました。
2.底地価格で購入とすれば、44千円/m2×0.6×3.306m2/坪×17.86坪＝1,559千円が目安となるわけですね。面積は、21.3坪ではないと思いますが。
＊私の質問（2）の500千円/坪は、50千円/坪の間違いです。すみません。
＊walkingdicさんの回答の下から2行目の「面積」とは、3.306m2/坪のことでよろしいでしょうか。
　追加の質問で申し訳ありませんが以下の件よろしくお願いします。
質問（4）：買取価格＝44千円/m2×3.306m2/坪×17.86坪－1,065千円＝1,533千円という考えもあるのでしょうか。地主に話をしやすいのは、底地価格の購入でしょうか。
質問（5）：登記料と売買委託手数料は、借主、貸主どちらが払うのが通常でしょうか。登記料は、購入する借主（私）だと思われますが。
質問（6）毎年地代を54,300円支払っています。これは高いのか、安いのか、妥当なのか、何か目安になる計算式が無いでしょうか。話が決裂した場合は、購入は止めになりますので。