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中古マンション売却のための販促方法について
住み替えのため、現自宅マンション（築８年）の 売却を検討しています。来年の４月に 引越予定なので、できればそれまでに 何とかしたいと思っていますが、残債はなく 次のマンションのローン審査も下りているため 無理をするつもりはありません。 現在の中古マンション市場動向を見ると まさに今動くべきではないかと思い、 現自宅マンションのデベの仲介部門に専任で お願いすることにしました（引越後のマンションの デベでもあり、仲介手数料もとらないという ことだったので）。担当者からは年内に一度 オープンルームにしましょうと提案され、 それに向けてのビラ作成をしているところです。 ビラは新聞の折込になると思っていたのですが、 投函の方が効果があるから、投函と近くの不動産屋 数件に置いてもらうとのことでした。 そこで、質問です。本当に新聞広告はあまり 効果がないのでしょうか。また投函の場合、何部 くらい撒くものなのでしょうか。仲介手数料を とらないので、宣伝経費をかけたくないのかなぁ などと思ってしまいました。
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質問者が選んだベストアンサー
ご質問を拝見すると、引渡しが来年の4月になる物件という事になりますね。 不動産のチラシ等をご覧になるとお分かりになるかと思いますが、引渡しについては即可、応相談が殆どです。 つまり、購入される方にとっても、購入したらすぐに住みたいと思われている方が圧倒的に多いため、引渡しまでに半年近くかかる物件という点では、仲介する側としても、売りづらい物件である事は確かです。また、仲介手数料が売り側からは発生しないという事になり、片手確定の上に、引渡しが来年4月以降となると酷な言い方ですが、営業マンはなかなか本腰を入れる気にはなりません。 従いまして、ご推測のとおり、新聞広告で経費をかける物件としては、弱いというのが本音かと思います。 本来なら、どのようなお客さんでも、公平に接しなければならないのですが、仲介の営業のノルマは相当きついです。従いまして、担当者はお客さんに対して優先順位をつけて行動する事になります。現段階では、monogusaさんの優先順位は、仲介担当者にとっては低いという見方ができるかと思います。 一方で、担当者の発言中の、投函の方が効果あるという点は、一理あると思います。 これは、お住まいになられているマンションの新築分譲の際、抽選漏れして買いたくても買えなかった近所の方や、本件マンション限定でお探しになられているお客さんがいるからであり、こういう方たちにとっては、広告の見栄えなどよりも、売り情報をいかに早く伝えるかが重要になるからです。地元の方ですと、物件の良さはお分かりになられている方が多いです。この点、投函ですと新聞広告とは違い、毎日できますし、1枚あたりの経費もあまりかかりません。 また、投函枚数については担当者次第というしかありません。一生懸命やる方は、1日1,000枚以上やられる方もいらっしゃれば、殆ど撒かない担当者も残念ながらいます。現在のご担当者がどちらに属するのかは、分からない状況です。 ただし、築浅マンションは売りやすく、買いやすい優良物件である事が多いため(ましてや残債なしとなると抹消登記の手間も省けます。)、それほど焦る必要はないかと思います。年内は、買っていただけたらラッキーぐらいに思われていいかもしれません。おそらく仲介担当者も年内で決めるつもりでオープンハウスをするつもりはないと思われます。その位、仲介物件の引渡し時期は買主にとって重要です。 また、買い替え特約等をされていないのでしたら、最悪の場合、新居に引越し後の売却となっても、多少経費(毎月の管理費等)がかかりますが、それでも大丈夫のような気もします。但し、買い替え特約をつけてらっしゃる場合は話が別ですので、その点は御了解下さい。この特約があると、もし現在お住まいのマンションが期限内に売れなかった場合、新居となるマンションの契約が白紙になりますので。 以上推測も含めてご返事いたしますが、少しでも参考になればと思います。
その他の回答 (3)
お話の内容では、物件が売れなくても住み替えは可能のようなので たいへん恵まれた条件だと拝察します。 さて、お尋ねのビラの件ですが、手配りより新聞折込が部数が多いのは言うまでもない と思います。 ただ、新聞折込は、新築マンションや戸建てにも配達されるので、無駄も多いです。 一方、配布チラシは、周辺の賃貸マンション 社宅、老朽マンションを狙って撒きます から効率はいいです。 新聞折込は、まとめてゴミ箱という可能性が５０％以上。 ２物件売却した過去の経験で、直接買主が「何をみたか」というのでは (1)インターネットの物件案内 (2)買主仲介からの紹介 (3)配布ビラ というのが多かった気がします。 (1)については、三井のリハウスなど大手フランチャイズならどこでもネットに 写真と図面と概要を乗せます。ｙａｈｏｏ不動産などにも乗せるようです。 (2)は、自社や地元の業者との連携で顧客をひっぱってくるというケース これも無視できません。 基本的にレインズに乗せれば、買主をつかんでいる他社からも物件照会が はいります。価格を割安に設定したら一度に複数社から問い合わせが 殺到ということもあります。 (3)配布ビラはいいのですが、頻度を増すと「さらしもの」になってしまいます。 価格が魅力的なら、いいですが割高だとよりつきません。それでもって 徐々に下げると、逆にみすかされていつかもっと下がるだろうということで 「例のあれまだ売れないよ」というイメージが定着します。 蛇足ですが、中古物件は築浅でも、空にしてクリーニングして業者にまかせて 売ったほうが（要するに売主が顔を出さないほうが）早く売れそうな気がします。 買主は元の持ち主がどんなにゴージャスな暮らしをしていようが、その 暮らしぶりは見たくないものです。それに家具がないほうが部屋が広く見える ことも大きいです。築８年ならできたらクロスの全面張替えは必要です。 見違えるようになります。
お礼
的確なアドバイス、ありがとうございます。空にしてからの方が売りやすい、という話は担当者からも伺いました。ただ、内装の状態が非常にいいこと（担当の方もビックリされていました。共働き夫婦だったので、ほとんど家におらず、また定期的に業者に依頼して水回りは清掃してもらっていました）、そうであればかえって家具をどかさないで見せたほうがいいかも、と言われたのでとりあえず現状ママで売りに出すつもりです。とにかく短期間勝負ですね。頑張ります。
- 222nyanko
- ベストアンサー率29% (122/414)
マンションの場合、オープンルームって言うのですね。妙に納得です。来年の１月に引渡し予定で、１０月にオープンハウスをしました。即、売却できました。その際にとった販促方法は、お願いした不動産屋さんのＨＰに物件情報を載せてもらいました。あと、無料配布のタウン誌ってあると思うのですが、それにも載せました。新聞の不動産物件情報のページにも載ってましたね。それぐらいですかね。経費はすべて不動産屋さん持ちでした。早く、売却できるといいですね。
- gamigami
- ベストアンサー率48% (433/889)
これはもう地域によります。一概には言えません。 売却物件の価格、購入対象、地域の特性(新聞をとってる人が少ない地域もある)すべてを勘案してどうかなぁと云うところです。 ちなみに新聞折込はチラシ１枚に付き10円程度×部数さらに印刷代、紙代となるので、仲介手数料が掛からないのであれば、個人的にはお金はかけたくありません。 部数についてはわかりません。新築は暇なときに本気で５０００部とか撒きましたけど、売る部屋が多いから出来ることです。一部屋のために５０００枚も印刷できませんよね？
補足
takasan1029様 御丁寧で、分かりやすいご回答ありがとうございます。 仰るとおり、引渡し時期が４月になるため、できればそのタイミングでお願いできれば嬉しいのですが、もし売値そのままで買っていただけるなら、即引き渡しても構わないと思っております（ですので、ビラにも引渡しは応相談にしています）。引越先が近所で、しかも私の実家がその中間にあり、一軒屋を夫婦二人で住んでいるので、数ヶ月間借りすることは十分可能なのです。また買い替え特約は付けていません。最悪４月以降に空き部屋にして売るしかないとも思っています。でもローンもできるだけ少なく組みたいですし…。 営業マンのモラルは上がりませんか…。仕方ないですよね。ビラを多めに刷ってもらって親族皆で配ろうかな（笑）。