民事再生法申立した会社の賃貸マンション

質問

住んでいるマンションのオーナー会社が、民事再生法の申し立てをしたそうです。
利益率の悪い物件であれば売り払われる可能性も出てくるものと思われます。

もし売り払われた場合、
（１）現在契約している家賃が変わったりすることもありますか？
（２）退去時に戻ってくるであろう保証金などは、一切保障されないのでしょうか？

ちなみに物件は賃貸で、支払いは滞りなくしており、
保障されないのであれば、売り払われる前に退去をと思っております。

回答No.1

mahopie · ベストアンサー

１． 現在の賃貸条件を前提に賃貸物件の売買となりますので、契約期間満了までは今の家賃が維持されると思われます。周辺の同条件物件対比で特に安い賃貸条件の場合は、契約書に条件変更を定めた条項があれば新オーナーがそれを主張してくる可能性はあります。

２． 保証金等貸主側の義務についても当然に次のオーナーに承継されます。こういったオーナー破綻による事故物件を購入する層は、プロ筋ですから契約条項に反する行動は取らないと考えます。但し、その分よりドライに対応してきます。

３． 不動産投資の借入期間が２０～３０年に対して、民事再生法による再生期間が１０年程度を上限とする為、賃貸不動産はまず１００％売却されると考えて下さい。一方で、事故物件は競売にしろ任意売却にしろ市場価格比では割安で売却される為、購入層からは現状家賃対比で高利回り（表面年利＝年間家賃÷物件価格＝１０％以上）となり、新オーナーが積極的に追い出しにかかることは稀です。部屋の手直しや保証金返礼をしないで（先延ばしにして）今の家賃が得られるなら御の字、という解釈をします。

４． 最後に、今のままで退去した場合、最終的に清算する保証金返礼債権は一般債権扱い（無担保で破産したオーナーに貸している金融機関と同順位、同条件）となる為、契約条件通りに返ってこない可能性が高いです。又、家賃を未払いにして保証金と相殺することも制約されます（まず出来ません）ので、退去は最悪の選択肢になります。

お礼

大変わかりやすいご回答をいただき、ありがとうございました。
やはり売却の可能性は高いのですね。

先程、弁護士から通知が来て、以下の内容が記されていました。
「敷金・保証金は共益債権として保護されました（民事再生法９２条３項）」
「マンションを売却した場合、賃貸借関係も、敷金・保証金の関係も、新しいマンションの所有者に引き継がれます」
どうやら敷金関連は、上限賃料６ヶ月までという条件付きで戻ってくるようです。

急に債権者になってしまい、うろたえましたが、
こちらへ質問をして良かったです。
ありがとうございました。