相続した住宅ローンの借り換えについて

質問

お世話になっております。

タイトルにあるとおりなのですが、
居住していた住居にて住宅ローンを組んでいた父が亡くなり、
その不動産と住宅ローンをあわせて相続することになりました。（団体信用生命保険には未加入でした）

そこで質問なのですが、だいたいの銀行の住宅ローンで、
「同行内での借り換えは不可能」ということになっているみたいですが、
こういった住宅ローンを「相続」した場合にも同様なのでしょうか？

現在の銀行の担当者の方にも伺ってみようと思ってはいますが、
もし相続の場合は「借り換えが可能」とか、手続き上そもそも通常の「借り換え」にあたらないので
それも可能である。

などの情報をお持ちの方がいれば、教えていただければ幸いですm(_ _)m

というのも、もし同行内の借り換えが可能であれば、検討したいプランがあるのですが、
それが不可能であれば、他行での借り換えなどを検討したいと
思っております。

経験者の方、銀行関係者の方など、ちょっとしたことでもアドバイスなどいただければ幸いです。

宜しくお願い致しますm(_ _)m

回答No.3

symy915 · ベストアンサー

No.２です。

団信保険については各銀行により取扱規程は異なりますが、私の取り扱った限りでは、中途加入を行った事はあります。但しそれはそもそも当初から団信を掛けていた住宅ローンの連帯債務者の一方が死亡された事により、相続人が新たに債務者に加わったと言うものでした。あなたの場合、当初より団信は掛けて無かったので、途中から団信に加入する事は出来ないと考えます。
となると、最も安心出来るのは、他銀行での借り換えしかありませんね。もちろん団信制度は付随しますし、優遇金利制度の適用も受けられる可能性はありますね。

次に注意点を述べます。
返済負担率は３０％でした、とありますが、返済比率の上限は、債務者の税込年収金額により異なります。概ね税込４００万円以上であれば上限３５％となります。それ以下であれば、３０％・２５％・２０％と段階があります。あなたの年収次第で上限が決まります。

又、返済比率の計算は、
今現在あなたが毎月支払っている額の１２倍（１年間の支払い総額）÷年収×100
の計算式で行っていると思いますが、年間支払い総額はこのような単純計算では行われません。
銀行の返済比率計算は、銀行規程の年利率を用いて、借り換え時点の元金・総返済回数で計算して算出された返済額が適用されます。
この「銀行規程の利率」が各銀行により様々で、2.5%の所もあれば4.0%の所もあります。銀行側は将来金利が上昇した時の事を考えて、あらかじめ高い金利で計算を行います。あなたが算出した返済比率30％は銀行審査においてはそれ以上になると考えます。

最後に繰り上げ返済手数料ですが、変動金利型ローンの場合は、ほとんどの銀行は5,250円程度の手数料です。固定金利型の場合は金利がもともと低めに設定されているので、手数料は高くなります。21,000円～31,500円が主流です。

あなたのお近くの銀行を数多く訪問されるようにして、希望に添う対応をする所を選べば良いと思います。頑張ってください！

（尚、この回答には不動産担保価値面についての事は一切含めておりません。ローンの審査は返済面の他に担保面の審査もある事を念頭に置いてください。）

お礼

たびたびのご回答誠にありがとうございますm(_ _)m
非常に詳細な内容で大変勉強になりました。
団信に加入できないとなると借り換えを検討するしかないですね。
現在の銀行の担当者の方にも改めて伺って、同時平行で借り換えの検討もしていきたいと思います。
ありがとうございましたm(_ _)m

回答No.2

symy915

相続した住宅ローンは「債務引受」になるので、法的には債務の同一性が失われません。当初債務者であった父上からあなたへ債務者が変更されたにすぎません。

銀行により取扱の違いはありますが、原則同行内での借り換えは行いません。同行内では借り換えと呼ばず、借入内容の「条件変更」と呼びます。

検討したいというプランはどんな内容でしょうか？それが金利の引き下げや返済額の変更程度の事でしたら、まず条件変更の相談をすればいいです。もしその相談に応じない時は他行での借り換えを検討するようにすればいいです。

お礼

ご回答ありがとうございます。
上記補足の「団信加入は可能なのか？」（symy915さんの私見で結構です）などについて、お時間ありましたらご回答いただけると幸いですm(_ _)m
どの程度「条件変更」が可能なのかを、一般論をこちらでうかがった上で、担当者にも問合せてみたいと思っております。お手数ではございますが、可能であれば宜しくお願い致します。

補足

＞検討したいというプランはどんな内容でしょうか？
月返済額はそのままでもいいのですが、キャンペーン的に行われている優遇金利の適用や、繰越返済による支払総額の減額が希望です。（現在は元利均等の変動金利2.375％[5年見直し]、残額約2200万円、月返済額約16万円、賞与払いなしです）
あとは団体信用生命保険に未加入だったので、それにもはいりたいと思っております。（よくみる銀行側負担が希望ですが、これは可能なのでしょうか？）
自身で返済負担率の計算をしたところ30%以内ではありました。
なので要望は「優遇金利適用」「繰越返済が可能（手数料など検討）」「団信加入」といったところです。

回答No.1

noname#8709

どのような手順で行うかは別として、借換は可能です。

自行での借換も行われています。
この点は銀行によって取扱が異なるかも知れません。

各行とも住宅ローンは数少ない利益の確実に出る商品ですから、借換の取り合いというような状況があります。
後は実際に銀行に申し込むことですね。

お礼

ご回答ありがとうございました。
たしかに利益のでる商品ですよね、、、
これから完済までに支払う金利総額を計算すると、ただ現在の条件を引き継いで何も比較検討しないわけにもいかない気がしております。
ありがとうございました。