住宅ローンの繰上げ返済について

質問

はじめまして。
今年家を建てて公庫から2000万円の借入れをしている者です。現状を説明しますと、利率は最初の10年が2.70%でそれ以降は3.45%です。また、返済方法は元利均等返済です。
手持ちの余裕資金(360万）が出来たので、その利用方法について考えているのですが、2年目に繰上げ返済をするのが良いか、株または投資信託等で10年間運用して、住宅ローン減税が終了する時に一気に返済したほうが得なのかが良く分かりません。
単純に考えると、公庫の利率(2.70%)以上の運用が可能ならば、10年後の返済のほうが住宅ローン減税分だけ有利のような気もします。
ただ、返済方法が元利金等返済ですので、はじめは利息分の返済比率が大きいため、とにかく先に元金を減らしたほうが有利なのかなとも思ってしまいます。
この辺のところがシロウトには分かりづらいので、噛み砕いて説明して頂ける方、いらっしゃいませんでしょうか。
いろいろシミュレーションソフトを探してみたのですが、なかなかピッタリ来るものが無いのでこちらでご相談させて頂いた次第です。よろしくお願いします。

回答No.2

doctor_money · ベストアンサー

我々ＦＰ（ファイナンシャルプランナー）は、借入金利を３％上回る運用が出来るなら運用を、出来ないなら繰り上げ返済をお奨めしています。
それは、たとえ借入金利以上の運用が出来たとしてもその利回りが大きくないと、長期の借入の場合、複利効果で元本を減らした方が効果が大きいからです。

では運用方法はというと、世界の５つのマーケット（世界債券・日本株式・米国株式・欧州株式・アジア株式）に均等配分（債券５０％＋株式５０％）した場合、１０年平均利回りは年７％を確保出来ます。

お礼

最初の10年間は5.7%の運用が可能ならば運用を、ということですね。今まで運用にはほとんど素人でしたので、非常に厳しい数字かと思われます。
ただ、繰上げ返済云々とは別に、これからは時代の流れに対応できるよう運用に本格的に取り組もうと思っていますので、もう少し研究します。
有難うございました。

回答No.1

molly1978

現在の住宅ローンの控除率は1%です。
単純に考えると、1.7%で運用できれば、そのほうが有利ですが、確実に運用できる手段があるのでしょうか。
手持ちの余裕資金があるのなら、早めの返済をお勧めします。

お礼

堅実なご意見有難うございます。
確実性をとるなら早期返済ですね。
ちなみに私の運用に対する実績はあまり華々しいものを持っておりません。
もう少しこちらでも研究してみます。