2000万円以下の新築一戸建てについて・・・。

質問

現在マンションに住んでいるのですが、私の持病の関係で環境の良い所に引っ越そうかと検討している最中です。そこで、教えて頂きたい事があります。

都心まで電車で1時間ほどで海に近く、とてものどかな場所に２０棟ほどの新築一戸建ての物件を見つけました。殆どの棟が完成していますが、残り２棟程はまだ建設中の状態です。４月～５月頃に売り出されたのですが、現在入居しているのは僅か３棟。その他はまだ契約もされていないような状況です。
土地面積が１２０平米で、建物面積が９５平米の４LDK。建売物件で見学にも行きましたが、外観なども結構素敵でした。歩いて１５分程の所には、スーパーやマツキヨなどもあり、近くには幼稚園などもあります。
ですが、価格が安いもので１７００万円、その他も最高で２０００万円ちょっとなんです。色々な不動産屋さんがこの物件を紹介していて、不動産屋さんにも聞いたら「大きな業者が建てているし、今の住宅は審査も厳しく建てているから大丈夫ですよ」と言われたのですが、何故こんなに安いのかが疑問です。売り出し当初は２０００万円以上で出ていたのに、ここ何ヶ月かでこんなにも安くなっているので、何か問題があるのでは？と思ってしまいます。
あまりにも安い物件って何か問題があるのでしょうか？それとも土地が安いからなんでしょうか？
不動産に詳しい方、教えて下さい！！

回答No.8

takasan1029 · ベストアンサー

神奈川県のどの市かは、分かりませんが、私は神奈川県に住んでおりますので、多少はお役に立てるかと思います。
土地の価格の指標として、国税庁が発表している路線価というものがあります。これは、道路ごとにm2単価を示しているもので、実際の相場は、この路線価を80％で割戻し、さらに93％で割り戻せば、おおよその相場は出ます。但し、この路線価と言うものは、基本的に固定資産税等の課税標準を算出するためのもので、地域によっては、路線価が算出されていない地域(例；市街化調整区域等)がありますので、後はyahoo不動産などで近隣の売り出し物件と比較してみれば、安いかどうかの判断はある程度つくかと思います。m2単価でも比較できるかと思いますが、参考までに坪単価の算出方法は、価格÷m2÷0.3025です。
しかし、これは土地の話であり、建物についてはピンきりです。安いものですと坪20万円台もあるようで、注文住宅になれば坪70万円を超えることもあるようです。これは私の感覚ですが、一般的な建売住宅で1棟1500万円はしないと思います。1200万位が概ねの相場でしょうか？
全体で2000万と仮定して、建物1200万と考えると、土地が800万。120m2ということですので、800万÷120m2≒66,667円/m2、坪で66,667円/m2÷0.3025≒22万円です。この価格について、国税庁のホームページの路線価図で、今回購入予定の不動産の属する路線の価格(例：120D・・これは、この路線はm2あたり120,000円の路線で、借地権割合は60％ということを意味します)を見て、上記で示しました方法で価格を比較して見られたらいいかと思います。
また、国土交通省では年に1回、地価公示をしており、都道府県でも年に1回、地価調査として、さまざまなポイントについて、m2単価を発表しています。これらの価格を93％で割り込んだ価格が実際の相場に近いといわれているものですので、購入予定不動産の近くにこのポイントがあれば、こちらも参考にされてみては如何でしょうか。
また、建売業者の値下げについてですが、当初はわざと高めに設定して、時期をみて安くすることで、買いたい人の購入意欲を掻き立てると言う作戦の場合もあり、一方で値段を誤ってつけてしまい、売れ残りにするわけにはいかないために、赤字覚悟で値下げということも考えられます。従って、今回の場合がどうかという判断は、物件を見ていないので判断できないというのが本音です。
施工業者をお知りになりたければ、この物件所在地の建築指導課(これは行政によって、役所の中にあるものもあれば、建築事務所や土木事務所に行かなければならないという違いがあります。)で、建築計画概要書というものを請求されてみればいいかと思います。建築指導課に、今回購入予定の住宅地図を持って行き、担当者に概要書を欲しい旨、告げれば、建築確認を取っている物件なら、手に入ります。コピー代等の出費は伴いますが。。。この書面には、建築主や設計者等の具体的な詳細が書かれています。
また、風致地区は建ペイ率や高さを制限する地区ですので、用途地域(例：第1種低層住居専用地域)の規制より、厳しい規制がかかる地域です。具体的な内容は行政によって異なるかと思いますので、これは物件所在地の役所の都市計画課等で、お尋ねになられればいいと思います。
他にも、都市計画道路が計画決定なのか事業決定なのかで、将来的に発生する収用等の可能性が、全く違うものになってしまいますので、この点も、業者が教えてくれなければ(一部には早く売り捌きたいが為に買主が敬遠するような事は言わない業者の方もいるようですので。)、役所の都市計画課等で確認してみては如何でしょうか？
建物については、住宅性能評価書や建築設計評価書が付いているかどうかや、アフターサービス(シロアリ防止５年等)が付いているかも確認されてもいいかもしれません。但し、総額で２千万円の物件ですと、至れり尽くせりとはいかないかとも思われます。
以上長々書いた割には、具体的な対処法が示せませんでしたが、大事なお買い物のお役に立てればと思います。

回答No.7

jun3837

私も場所は違いますが（千葉県四街道）に１５０平米・上物１０４平米の物件を購入しました。

建売りで資材等を大量発注している業者さんなら、上物一坪当りで27万円台後半で建てられるそうです。
あとは、土地の値段でしょうか？
近隣の不動産屋に土地値を聞いてみて下さい。

某業者さんは一戸一戸での儲けより、２０棟全てを売って黒字になれば良しと話していましたし、２０棟売るのに何ヶ月も掛かるようでは、広告費やら人件費に掛かる費用が大きいので３００万近くは値段を下げても売る！とも話してみました。

回答No.6

noname#39684

■やはり安い理由が何かあると考えます。家というより土地の要素が大きいように思われます。

■「計画道路の枠に入っている物件が何故か売れています」という点で「悪い土地」を示しています。計画道路が通る際には、立ち退きが要求されます。この場合、道路にかかっている面積などにより異なるものの、通常家を建ててしまうと「ボロ儲け」に近い値段で買い取られたり、代替土地が提供されたりします。枠に入っている土地はそれを狙って購入されていることはまず間違いありません。

■「住みたい」と思う土地では、計画道路部分は避けられるのですが、土地自体に魅力が無い場合このようになることがよくあります。

■安い土地には必ず理由がありますので、それを見つけることです。現状以上に開発される可能性のない郊外のこのような小面積（100-150平米程度）の物件は値崩れしつつありますので、そのためかもしれません。

回答No.5

nachiguro

３です　お返事ありがとうございました。

早速追加ですが、まず第４種風致地区についてですが、同じ神奈川県横須賀市のＵＲＬがあります。

http://www.city.yokosuka.kanagawa.jp/g_info/l100050184.html

この内容を見ると、この風致地区で住んだあと問題になるのは増改築ですかね。この点はマンションの管理条項に似ていますが（笑）

あと、施工業者については営業担当者に聞く、青焼図面記載の建築設計事務所の線からの追跡、或いは青焼図面に設備関連業者に聞くなどからして分かると思います。

土地の前歴に関しては、パンフレットに地番表記があると思いますので、該当の法務局に行けば旧所有者の割り出し並びに場所がどの様な内容だったか判ると思います。
ただ、販売会社が教えてくれるのがフツーなんですけどね。産廃跡場なら目も当てられません。

木造サイディングスレート造は、最近取り入れられている一戸建ての手法でですね。標準的だと思います。

あと、気になるのが海の近くと言う事で「塩害」の問題でしょうか？ベランダ、屋根、サッシ周り等は鉄の塗りでしょうか？ベランダはステンレスに何か施しはされているでしょうか？アルミは軽量でいいのですが、直ぐ腐食しますよ。

ココから先は独り言ですので、読み飛ばしてください。
神奈川より１時間で海の傍で風致４種といえば、思いつくのが浦賀、三崎、真鶴あたりを思い浮かべますが仮に当っていたとしても、少々安すぎですね。

一応念のため、この前の台風の問題もありますので押し入れ、屋根裏、水栓、バスタブ周りの水周りと土壌（土ならぬかるみ）などチェック入れた方が良いですね。そのチェックの際は青焼き配管図面のコピーを販売員から貰って、マンションの様に配管の流れを建物で追った方が良いでしょう。

一応ヒントを頂きましたのでこの様な追加回答を出しました。

回答No.4

simosaku

違った観点から気になることあります。
安い物件で、海に近いとなると、若い夫婦が購入される場合が多いと感じられます。
しかも、近所付き合いに不慣れな方々も。
持ち病があるということで、一番不安なのは、購入後の近所付き合いですよね。
休日になると都心からの来訪者、宴会、車の騒音。
これを気にしてたらどこの物件も買えないことになりますけどね。
もうちょっと時間を置いて、入居率が高くなってから、残りを購入。入居者の顔ぶれを観察してからで、いかがでしょうか。
マンションと同じ騒音だと、疲れますよね。

お礼

ご回答頂きまして、ありがとうございます。
そうなんですよね、近所付き合いがちょっと心配だったんです。私は夫と３歳の息子と猫の、３人１匹家族なのですが、今のマンションは何故かどこのご家庭も全くご近所付き合いがないんです。同じ位の子供もいるのですが、皆さん殆ど無関心（笑）。会えば挨拶はしますが、それで終わりなので楽といえば楽ですね。35世帯の小さなマンションですが・・・。
この一戸建ての周りは、シーンとしています。静か過ぎる感じです。だから子供の泣き声とか、かなり響くでしょうね。もうちょっとよく考えてみますね。その前に、マンションが売れるかどうかもわからないですし（笑）。

ご回答、ありがとうございました。

回答No.3

nachiguro

エリア、業者、建築仕様、所有権形態、ライフライン関連、土地の前歴など分からないと答えようが無いですが、今全体に物価は安いのも事実です。

また、分譲不動産業の流れを簡単に言うと

不動産会社内で土地の企画→現場リサーチ→プランニング＆施工会社のプレゼン→社長承認→金融機関への融資申込み→金融機関から借り入れ承諾→（販売開始→建物建設）※→※→客との契約→施工会社から不動産会社へ引渡し※→客から一括で入金＆不動産会社から客に引渡し→入居開始→不動産会社は販売利益＆利息を乗せ返金

注）
（）内は前後する事アリ
※は不動産会社から施工会社への着手金、中間金、最終金という形で支払いが生じます。

この様な形でこれを複数そして沢山やっていますから、言わば自転車操業みたいなものです。（笑）
不動産会社はなるべく早くそのプロジェクトが完了すれば金融機関への支払利息が軽減されるメリットがあり、それで販売を急ぐのは、経営者のロジックでもあるわけです。

ただ、安い高いはその会社の物件だけではなく、そのエリア過去２～３年で同じ状況（無ければ平米単価）での比較をしてみたら分かると思います。
この場合ですと建物込みでＭＡＸ２０００万ですから、２０００÷１２０平米≒１６．７万になりますので、この内容で他社の情報を調べてみて判断された方が間違いないと思いますけど、若干のずれ（最寄駅までの時間などで上下する事はあります）

但し、当たり前ですがマンションは除いてください。

お礼

早速のご回答、ありがとうございます。
ずっと気になっていたのですが、どの不動産屋さんの広告を見ても、施工業者の名前がどこにもないんです。今のマンションを購入した時は、確か書いてあったと思うのですが・・・。土地の前歴などはわからないのですが、構造は木造サイディングスレート（その後の字が読めません。。）で、土地は所有権です。また、第４種風致地区となっています。この分譲住宅の一角は、市の都市計画道路になっているのですが、計画道路の枠に入っている物件が何故か売れています。一応住宅地なのですが、この分譲住宅の隣が農地と更地になっています。
今既に、かなりの仲介業者が営業活動しているようなのですが、まだまだといった感じです。この辺の地域は比較的他の物件も安いのですが、群を抜いてこの分譲住宅が安いようです。そこに疑問を感じてしまいます。。
もしも買い替えをするとなると、今度は永住するつもりなので、欠陥とかがあったりしたら怖いと思っています。また海の近くですし、地盤なども心配です。慎重に調べて行きたいと思います。ちなみに、神奈川県です。

ご回答ありがとうございました。

回答No.2

gamigami

目安だけのお話ですが、
今の家は大体坪単価４０万円も出せば結構マシな家が建ちます。
建て延べ９５平米ならば1,200万円程度。
そこに安い土地の値段が乗ります。
結構売値に近くなりますね。
あとは利益幅がどれだけ削られてくるかです。

お礼

早速のご回答、ありがとうございます。
場所的に、多分土地は相当安いと思います。駅からはバスで１５分、そこから更に徒歩で８分ほど。都心に出るには交通の便は問題ないのですが、時間がそれなりに掛かります。どちらかと言うと、ファミリーよりも定年を迎えた方が住むような感じです。広告にも「セカンドハウスとしていかがでしょうか？」みたいな事が書かれていました。不動産屋さん曰く「かなり赤字のようですが・・・」と言っていました。そんなにすぐに売れそうでもないので、もう少しよく考えてみたいと思います。
ご回答、ありがとうございました。

回答No.1

say-me

家も所詮「モノ」のひとつですから、売れなければ価格は下がるのでは？
不動産屋が「大きな業者が建てているし、今の住宅は審査も厳しく建てているから大丈夫ですよ」といのは、本当だと思います。
それにしても、お買い得ですね。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。
初めから結構安かったんですよ！「えっ？こんな値段で買えるの？」みたいな（笑）。それがどんどん下がっていって、え～！？何～？！というような感じでしょうか・・・。
よく、安い物件はそれなりの材料を使っているとか欠陥が多いとか聞くので、それでちょっと心配になってしまいました。かなりお得物件なのに、それでもなかなか買手が付かない。これはやっぱり場所的な問題なのでしょうか？