住宅ローン、借り方にアドバイス下さい。

質問

急遽、建売住宅を購入することになりました。
年収550万。借り入れ金額は2700万。
主人が30代後半なので、30年ローンの予定。
勤める会社は退職金がほとんど出ません。
これから年令が上がるごとに（当たり前ですが）
在職中にドンと稼げるという職です。
一応それはその通り収入は入ってくるようです。
多い月はかなりの月収になるとは思います。
なので、在職中に出来るだけガンガン繰上げ返済
する決意です。

急いで入居したい理由があるので、じっくりと
比較検討する時間がなくて焦ってます。

今の家賃が11万払ってます。
ローンは月々9万台希望です。ボーナス払なし。
このような場合は、短期固定で早いうちに
頑張った方がいいのでしょうか？
あまり金利の賭けもしたくないんですが、
老後の生活の負担にならないことが目標です。
退職金が出ないということが不安材料です。

金利の安さがだけで借入先を決めていいものですか？
あと、見るべき点はなんでしょうか？
アドバイスお願いします。

回答No.2

KYOSEN · ベストアンサー

＃1の方のおっしゃる通りだと思います。
ライフプランで、一番重要度の高いのは子供関連でしょうね（住宅費用を除く）学費はもとより通塾費用・ご主人の保険の見直し（増額）・レジャー費用増・住宅の広さと家族数が見合うか、等々かなりのインパクトがあります。既に織り込んでおられる（現状より子供増の予定がない）なら問題ないでしょう。
また、月9万円台希望　というのは、繰り上げ部分含みで9万円に抑えたい（実返済7万・貯金2万/月で4年経ったら100万円繰り上げ返済）ということなのでしょうか？
金利1%30年固定で2700万円=8.6万円/月ほどの返済になりますので、公庫利率固定でべったりだと（約3.3％）11.8万円/月になっちまいますんでちょっと厳しそうです。ボーナスを丸々浮かせる返済計画は庶民には高嶺の花のようです。（ウチも　ボーナス月＝通常月*4　ほどの返済になってます）
また、定年は60歳だとしても　5年程は後ろに出っ張ってしまうようですね、退職金も無いとすると・・・。
私はかなり保守的なほうなので、そのあたりを割り引いてもらうといいのですが、私が同じ立場ならば、
　・最低でも現在の家賃分全額（11万円）返済に回す
　・最低でも60歳までに返し切る（25年ローン）で組んでみて成り立つか
　　検討する。
　　　→3.3％の金利で13万円/月程度の返済・・・成り立つか？
　成り立つなら30年ローンで組んで、5年以上は繰り上げ頑張る。　という方法を採りたいですね。　そして残債が減ってきた時点で、短期固定のローンへの借り換えを検討するかな。

お礼

レスありがとうございました。分りやすかったです。
私は慎重派、主人は楽観的で危機感ない性格で・・・。
アドバイスいただいた点、話し合って折り合いつけて
決めたいと思います。

回答No.3

noname#12813

在職中にガンと稼げるというのは、定年までにどんどん昇給するという意味でしょうか？それとも年収550万が確定で、下がる事はないという意味でしょうか？
年収550万ということならば、正直申しまして、年齢三十代後半で2700万の借入は、少し無理をされてるかなと思います。
30年で返すとしたら、2700万の借入は元金均等の元金部分だけで毎月75000円です。これ＋利息を30年、払いつづけるとお考えください。
ご存知だと思いますが、私達の世代は、年金支給が65歳からです。
つまり定年60歳としたら、65歳までの５年間は無収入になります。
その間の生活費は、夫婦二人で毎月15万としても、
15万×12ヶ月×5＝900万にもなります。
この老後資金の準備はありますか？
今現在、質問者さまがたっぷりと預貯金を持っておられるならばよいですが、そうでないならば定年までのあと二十年余の間にローン完済を目指して、その間に貯金もしなければなりません。
毎年200万くらい繰り上げて10年くらいで完済して、それから貯金を始めるというのが一番よいと思いますが、確実に繰り上げできるでしょうか。
繰上げ返済が確実にできるならば、短期固定がよいですが、ただ、３年固定などは３年後までにかなり残債を減らしていないと、リスクが高すぎます。
10年固定（金利2％くらいかな？）にするのが得策ですが、10年後までにどれだけ残債を減らせるか、計算してみてください。
3年固定にしても10年固定にしても、短期のものはリスクが高いです。
病気したり失業したりすればアウトですよ。
それに銀行は、滞納すれば優遇金利を打ち切られる可能性もあります。
そこで長期固定がよいのですが、当然ですがこちらは金利が高いので、質問者さまの場合は老後資金の貯蓄がかなり厳しくなると思います。

お勧めなのは、長期と短期の併用です。
併用する事で、金利上昇のリスクも半減、金利低減の効果も得られて、一番安全でお得だと思います。

お礼

レスありがとうございました！
正直、繰上げ返済を軽く見ていた自分に反省です。
年収が550万確定ではなくて、今後上がっていくのが
主人の職種ですので、年収は増えると見込んでます。
が、やはりご指摘のあった20年返済計画は無理です。
繰り上げも年200なんてまったく無理です。

併用案を検討して、もう一度資金計画立てます。

回答No.1

noname#19073

＞見るべき点はなんでしょうか？

見るべきは返済計画と今後の人生計画を照らしてみて無理が無いか、その一点に尽きると思います。

金利の安さだけで借入先を決めて良いかどうかも価値観です。長期でもフラット35のような商品もありますし、先の読めない部分に対する考え方次第だと思います。

特に早い段階でガンガン繰り上げ返済をしていく意向が強いのであれば、短期のもので金利の安いものを選択するというのも方法です。

又、元金均等返済・元利金等返済等はご自分達のスタイルによって選択して宜しいと思いますし、繰上げ返済の手数料の有無の確認等はされておいた方が宜しいと思います。

尚、かなりの余談ですが、不動産や住宅のカテゴリーにもこの手のお話の専門的な方が回答される可能性もありますので、今回カテゴリー違いなどとは全く申しませんが参考になる回答が得られるかもしれません。

お礼

レスありがとうございます！
そうですね・・・不動産の方もかなり参考になります。

もう少し勉強が必要なようです。
繰り上げも少し甘く見ていたようで、今一度
資金計画考えます。