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住宅ローンの組み方について
今年新築しようと思っているのですが、３０００万円ローンを組み35年固定金利（2.98％）か3年固定（1.7％）で迷っています。 短期固定はその他にも5年・10年などありますが短期にするなら3年固定以外は金利面からあまりメリットが無いように思っています。短期固定商品が始まって以降あまり金利に変動は無いようですが、これから先のことを考えると悩んでしまいます。 3年固定で元金均等返済と長期固定の元利金等返済とちょうど同じくらいの金額です。（月／93,000 ボ／260,000）繰上げ返済はボーナス分から積極的にしたいのですが去年子供が生まれたばかりですのでしばらくは専業主婦でいるつもりです。 長期固定金利で借りても繰上げ返済などで結果的に短期と同じぐらいの支払額で済ませることも可能でしょうか？？？
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今後の金利動向によっては、何もしなくても短期固定型の金利が上がり、完全固定と同水準の支払額になる可能性はあります。短期固定期間終了後の金利を数パターン想定してシミュレーションしてみてはいかがでしょう？損得のボーダーラインの金利が見えてきますよ。 あとは貴方がどのような金利感をお持ちかに拠ります。 今後金利はボーダーよりも上がる！とお考えなら完全固定、上がらないとお考えなら短期固定型でしょう。 短期固定ローンの場合、どうしても金利上昇リスクがつきまといます。優遇金利があるのでちょっと魅力的に見えますが、基準金利が将来的に５％以上まで上がる事は過去の傾向から十分に考えられます。そのときに４％に優遇されても高い事には違いないです。そもそも短期固定ローンができたのは10年ほど前なので、高金利時代をまだ迎えていません。また短期固定には変動金利にあるような125％のキャップルールが無いので金利が上がるときは容赦なく返済額が上がるのがデメリットです。 ただ、運次第ですが上手く金利の谷間を渡れれば完全固定よりも支払額が減らせるメリットもあります。 積極的に繰上返済をお考えなのでしたら多少金利は高いですが新生銀行が面白いシステムを持っています。繰上返済のやり方によっては他行の固定金利ローンよりもお得になる可能性はありますよ。 繰上返済の効果的なやり方は １）ローンを組んでできるだけ早い段階に ２）期間短縮型で ３）数年間隔でまとまった金額を返すよりも小額でもこまめに（繰上返済手数料の考慮も必要ですが・・） です。できるだけ早く職場に復帰されて毎月でも繰上に充当すればかなり支払額を減らす事はできますが、 お子様との時間も大切ですし・・・この辺は各人の価値観でしょうか・・ 元金均等の場合、確かに元利均等よりも支払額は少なくて済みますが、初期の支払いがキツイのが特徴です。 今は完全固定と同じ返済額かも知れませんが3年後の固定期間終了時に金利が上昇すれば元利均等の場合の上昇幅以上に返済額は上昇します。元金均等はDINKSの方や収入に比べ返済負担が圧倒的に少ない方にはお奨めですが、あまり一般的では無いのではないでしょうか
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■今なら35年間の固定金利をお勧めします。 ■今後金利は予想外に上がる可能性が高いのです。固定金利ですと「今より苦しくはならない」という保証が得られるからです。短期固定金利にして「得をする」という状況ではもはやありません。 ■多くの方に考え違いをして頂きたくないのは、住宅ローンは長期固定金利が基本です。返済期間（25-35年）の固定金利で計算し返済が無理なようなら、どのようなローンでも返済は無理なのです。短期ローンで目先の返済ができるようでもいずれ金利は長期固定を越えて高くなるでしょう。 ■住宅ローンの鉄則は、長期固定金利を組み、繰上げ返済をできるだけ早く行うこと、これに尽きます。ゼロ金利政策で金利が低いことに慣れてしまっている方々にはこの「長期固定金利のありがたさ」がわからないのです。自己責任ですから、無理強いはしませんが、鉄則は鉄則です。
短期と長期の併用はいかがでしょうか。 金利を低く抑えるメリットと金利上昇へのリスクヘッジの両方の効果があります。 私はシミュレーションしてみた結果は、フラット35と10年固定の併用が一番、総返済額が少ないという結果になりました。 組み方のコツをお教えしますと、併用の場合、どちらを先に繰り上げ返済するかがポイントとなります。 フラット35ですと繰り上げ手数料が無料ですし、しかも金利が高いですから、こちらをどんどん繰り上げていったほうが得なのです。 だから併用するのを10年固定にしておけば、こちらは10年間放置して置けますから、フラットの繰上げに専念できるのです。 ３年固定と併用してしまうと、３年後の金利上昇に備えてこちらの方を先に繰上げしなければならなくなるので、結果として金利の高いフラットが減らないのでお得になりません。 我が家は2.7％のフラットと2.0％の10年固定と併用していますが、フラットをじゃんじゃん減らしているしローン減税も合わせて考えると、今では実質、金利1.5％くらいで借りていることになってます。 ちなみにフラットと短期固定の併用は、同じ銀行のものに限ります。(抵当権設定の関係で) 初期費用として事務手数料が倍にかかるだけで、併用はとてもお得ですよ。
- peter040605
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私も昨年マンションを買い、住宅ローンを組みました。 迷っていらっしゃる部分は皆迷うところですので、最終的には自分で結論だすしかないのですが、私は35年の固定をお勧めします。理由は金利は今後必ず上がるから。 その上がる幅は変動や短期固定で不安になるくらいの幅になると思ってます。（→これは人によって考えは違うと思いますが、今が最低水準にあることは誰でもＹＥＳと言う。・・・ということは上がると考えるのが自然。） ・・・で私が利用したのは今住宅ローン業界で急伸中のＳＢＩモーゲージ。フラット３５の中では一番金利が低いはずでです。2.98％よりは低いと思います。ＳＢＩモーゲージのまわしものではありませんが、利用して私はすべて満足ですのでお勧めします。
お礼
的確なご指摘ありがとうございます。 確かに固定金利・・・ドキドキです。 もう少し考えてみます。