競売で賃貸物件を購入しようと思っているのですが。

質問

賃貸用のアパートを購入しようか迷っています。

家庭裁判所で資料を見てきたのですが、半分くらいの入居者が、
差し押さえ後の入居で、引き渡し命令は全部屋取れます。

賃貸用物件として使用するため、入居していても構わないのですが、
敷金の変換義務が無い場合は、現在の契約終了後に出ていってもらうよりも、落札後、引き渡し命令を取って、引き渡してもらった方が良いのでしょうか？

今年の4月位から、２年間の契約で入居している人が多く、今、出ていってくれというのも酷な気はしますが、前の所有者が敷金を律義に払うとも思えません。

このような事は多々あると思いますが、どの様に解決しているのでしょうか？

回答No.3

tk-kubota · ベストアンサー

不動産競売を扱っている裁判所は家庭裁判所ではなく地方裁判所です。
入札し最高価買受人となれば３日後位に売却許可決定が云い渡されます。通常はその日から１から２ヶ月後に残金の支払いです。その日が所有権移転の日です。その残金の支払い日に物件明細書に記載されている賃借人以外の者全員を相手として不動産引渡命令を申請します。２から３日後には書類が相手に届くでしようから、個々に賃貸借契約します。その場合、引渡命令が発せられたと云うことは対抗力がない者だけですから、賃料、敷金等々任意に決めてかまいません。当該賃借人が前賃貸人に支払っている敷金はhamieが承継しているわけではありませんから新たにもらって結構です。賃借人は前賃貸人から戻してもらうことになります。資力がなければ仕方がありません。仲介した不動産会社の責任追及もできる場合があります。
なお、物件明細書に記載されている賃借人は、hamieさんがその賃借権を承継していますから、従前の契約内容を変更することはではません。敷金も返還義務があります。物件明細書に記載されている賃借人と、そうでない者とは全然扱いが違いますので注意して下さい。

お礼

ありがとうございます。引き渡し命令が郵送されてからの交渉という事は知りませんでした。自分で引き渡し命令を持っていっての交渉だと思っていたものですから。

私の知りたい事を理解して下さって、答えて下さった事にとても感謝しています。

やはり、こういうことは、ほんを読んだりして自分で処理するよりも、法律の知識のある方の力を最終的に借りた方が良いかも知れないなーと感じました。
ありがとうございました。

回答No.2

maisonflora

ワンルームマンション１６戸＋店舗２戸を母が持っています。
１．中古アパートは、買って得なことは、何もないでしょう。
　アパートの設備状況などどこまで分かっているのでしょうか。苦労しますよ。
２．安いからというのは、損する第１歩。
３．退去がスムーズに行くかは、？です。早く出ていってもらえれば、ベスト。３～６ヵ月の予告期間を設けて出てもらう。

お礼

興味深いご意見をありがとうございます。
お母様はご自分で管理をなさっているのでしょうか？

修繕費、管理費、立ち退きに係る諸費用、税金を入れて、満足出来る利益率以上では、買う事は無いと思います。もちろん築年数も考慮に入れておりますし、内見は出来ませんが、建物は確認しています。写真では設備は確認しました。

お母様は具体的にどのような苦労をされたのでしょうか？
注意したいと思いますので、よろしくお願いします。

回答No.1

soulshaker

素人考えなんですが、
出ていけとなるとそれなりに金銭が絡んだり、
手続きが煩雑になって余計に時間がかかってしまいませんか？

上記のような状況だったら、
多分、競売にかかるような所有者の持ち物だったのなら、
敷金は入って来るわけが無い、と思った方が良いでしょう．
逆に、敷金相当分は損金もしくは負債という形で計算する事になると思います。
また、現在入居している方々には、
事情を説明して、
次回契約更新するかどうかと、
契約内容について、一度改めてお話し合いの機会を持った方が良いと思います．
その方が一から入居者探しよりも安定収入が見こめると思いますが．

お礼

興味深いご意見をありがとうございました。
参考にします。