銀行融資の元金の支払いの一年凍結について

質問

１０年前に２５年の不動産融資を受けました。
今まで、元金・金利とも滞りなくしてきましたが、
預貯金もなくなりかけています。不況の長引きと、
今月はどーも売り上げが少なくなりそうな予想です。

　明日、銀行に出向いて、現状を説明して、元金の一年間の凍結を申し出るつもりなのですが。　こちらの経済状況は正直に全て話すつもりです。

　元金は月々が８０万円くらいですが。　一年たつと他の融資の分・月２５万円も返済が終わりますし、
　かなり、余裕が出来る上に、一年の凍結で１０００万円近くは預貯金にまわせると考えています。
　元金の凍結は・事故・あつかいになるのは、わかています。

　かなりハードルか高いと思いますが、何かアドバイスがあれば、おねがいします。

昨年に比して、今年は３割アップくらいの売り上げで６月までは順調だったのですが、７月に入って、うりあげの予想がわるそーなです。

何かアドバイスがありましたら、よろしくおねがいします。

回答No.1

mahopie · ベストアンサー

一方的に想定される銀行の考え方を書きますのでご自身の判断で参考にしていただければ、と思います。
１．事業者向けの２５年の不動産担保融資はかなり特殊です。１０年前には実行できても、金融庁マニュアル全盛の現在では実行できない形態です。毎月返済80万円・期間25年・10年経過というコメントから推測すると当初借入金額2.5億円、現在残高1.5億円という所でしょうか？

２．返済条件の猶予・緩和はその事実自体が金融庁検査への案件抽出事項になります。今まで返済が順調でだった借入が金融庁説明の対象になる可能性があります。（金額基準のバーは有りますが、）

３．従来継続できていた返済ができない、という事象について経営の中身を細かく見ていくと、「要注意債権」に該当するのでは、という見方をすることになります。事象に応じて返済計画の策定、個人資産の投入、処分可能資産の売却というようにあれこれと畳み掛けることになるきっかけになります。銀行側が過去１０年ノーチェックであったことを棚に上げて、悪い事実が表面化したことを全て借入人に押し付けるのが今の銀行の考え方です。

４．基本的には、借入した資金の使途が何であったか、その使途通りに使った資金が10年を経過してどういう事態から返済継続が難しくなったのか、今の借入人の収入・支出含めた財務状態と残りの借入金の返済が客観的に見て可能かどうかということになると思います。1年待てば1000万円のストックができる（80万×12＝960万）のは確かでしょうが、その理屈だと2年後には又返済ができなくなることにならないでしょうか？　収入から総経費（除く減価償却）を差し引いて税金を支払った残りで1000万円が残り１５年間に亘って安定的に計上できることを銀行が納得できるかどうかがポイントだと考えます。

５．担保の見地からは、対象物件の10年間での価値下落と返済分とで微妙な水準かと思います。融資の現在残高が銀行側の担保評価内（時価×70%）に納まっていると上記の対応は緩やかになります。銀行の評価の場合は建物への評価が低いのと賃貸物件の場合の評価が厳しくなるケースが多いです。銀行によっては１件当り10万円程度評価見直しの手数料を借入人に求めるケースも有ります。「評価額×100%　＜　融資残高」のケースでは、より締め付けが厳しくなると思います。

お礼

mahopieさん
　丁寧な回答、ありがとうございます。
銀行に相談に、行ってきましたが、やはりmahopieさんの言われるような、受け止め方をするようです。
　素人のコチラの考えでは、十年間キチンと滞りなくしてきましたが。　チョット一息つかせてもらって、貯蓄を増やしたいな。って感じでしたが、銀行側は厳しい感じで見るみたいですね。
　まぁー、このままなんとか頑張ってみます。
それにしても、銀行業界のトップの言われているのはホント・タテマエだけって感じを受けました。
　ありがとうございました。